界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
在整體樓市仍未有太大起色的情況下，總有豪宅的成交能為市場(chǎng)注入一針興奮劑。
近期，廣州標(biāo)桿豪宅僑鑫匯悅臺(tái)一套建面約366平方米的房源在阿里法拍網(wǎng)上成功出讓，經(jīng)過(guò)9位競(jìng)拍者輪番廝殺53輪，最終被一位買家以約1.12億的總價(jià)斬獲，折合單價(jià)30.5萬(wàn)/平，較起拍價(jià)溢價(jià)約58%，若算上稅費(fèi)，則比8823萬(wàn)元的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)高出超3000萬(wàn)元。
至于買家的信息，阿里法拍網(wǎng)上并無(wú)明確顯示。
僑鑫匯悅臺(tái)上一次成交引發(fā)關(guān)注還是前廣州恒大隊(duì)（廣州隊(duì)）、現(xiàn)深圳佳兆業(yè)隊(duì)（深圳隊(duì)）的中超球員郜林的房源出售。2022年，郜林一套總建面為437平方米的房源，成交價(jià)約為1.3億元，相當(dāng)于單價(jià)為29.7萬(wàn)元/平方米。
“這個(gè)法拍房的成交價(jià)是意料之內(nèi)的事情。”廣州中原地產(chǎn)天河區(qū)總經(jīng)理潘婉霞對(duì)界面新聞表示，僑鑫匯悅臺(tái)本來(lái)的二手價(jià)成交單價(jià)就在28-32萬(wàn)元左右，現(xiàn)在法拍房流程很透明，買家的水平和市場(chǎng)認(rèn)知的渠道也是很透明，這個(gè)成交價(jià)格是很正常的市場(chǎng)價(jià)格。
此次法拍房源本身素質(zhì)不錯(cuò)也是其備受追捧的重要原因。據(jù)潘婉霞介紹，這套房源位于位置最好的6棟25層，市場(chǎng)很少有高層放盤，二手市場(chǎng)單價(jià)是要賣35萬(wàn)或以上的，這次成交價(jià)已經(jīng)低于市場(chǎng)價(jià)10%了。
也有廣州市場(chǎng)人士透露，此次法拍房源的戶型放盤量極少，近3年來(lái)，沒(méi)有一套成交。
僑鑫匯悅臺(tái)被譽(yù)為廣州第一豪宅，處于廣州珠江新城東板塊，在城市新中軸線上的CBD區(qū)域，南臨珠江新城臨江大道，面向珠江，擁有一線珠江美景。
該項(xiàng)目也算得上是整個(gè)廣州的房?jī)r(jià)天花板，目前成交單價(jià)已是項(xiàng)目在2016年入市時(shí)約11萬(wàn)元/平方米的三倍。
據(jù)悉，僑鑫匯悅臺(tái)目前每套房子的總價(jià)格大概在7500萬(wàn)元-1.6億元之間，雖然價(jià)格高昂，但因?yàn)閷儆谙∪毙再Y源，并不愁賣，價(jià)格完全在乎業(yè)主的心態(tài)和付款方式，基本業(yè)主放出來(lái)一套就很快會(huì)有人接手。
潘婉霞表示，現(xiàn)在豪宅客戶的置換還是比較積極活躍的，對(duì)豪宅來(lái)說(shuō)最重要的稀缺性，如果一旦有了稀缺單位的放盤，價(jià)格高低不是客戶最首要考慮的問(wèn)題。
不過(guò)，她也指出，如今豪宅買家更理性，對(duì)房屋的價(jià)值判斷水平不斷提升，導(dǎo)致現(xiàn)在市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)和不優(yōu)質(zhì)的物業(yè)價(jià)格差異很大
據(jù)了解，僑鑫匯悅臺(tái)現(xiàn)在掛牌在售房源有十幾套，掛牌單價(jià)在28-36萬(wàn)元左右，具體價(jià)格取決于戶型和位置、景觀、樓層。
僑鑫匯悅臺(tái)在貝殼找房上的放盤量較少，目前僅有四套，掛牌價(jià)格在29.8萬(wàn)元/平方米-31.9萬(wàn)元/平方米，最高單價(jià)31.9萬(wàn)元/平方米的房源跟此次法拍房源面積相同，不過(guò)是屬于低樓層，掛牌總價(jià)約為1.17億元。
豪宅市場(chǎng)的故事永遠(yuǎn)引人關(guān)注。在緊挨廣州的佛山，前不久也通過(guò)法拍高溢價(jià)成交了一套豪宅，是位于順德北滘的順德碧桂園西苑翠堤岸的一套套內(nèi)面積692.4平方米的獨(dú)棟別墅，成交價(jià)約5041萬(wàn)元，較起拍價(jià)溢價(jià)147%，比成交價(jià)高出估值逾2489萬(wàn)。
高端豪宅因?yàn)槠湎∪毙?，具備較強(qiáng)的保值、升值能力，成為備受高凈值群體青睞的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置。
去年以來(lái)，即便樓市整體不景氣，跟其它一線城市及重點(diǎn)二線城市一樣，廣州的豪宅（千萬(wàn)以上）成交卻走出獨(dú)立行情。
廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年，廣州新房?jī)H累計(jì)成交 72936宗，對(duì)比2021年少了36970宗，跌幅達(dá)34%，創(chuàng)下近7年新低。
在此背景下，豪宅成交卻“一路高歌”。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，2022年廣州二手千萬(wàn)豪宅網(wǎng)簽占比躍升至2.4%，同比大增0.4個(gè)百分點(diǎn)，較2020年的1.4%更是增加1個(gè)百分點(diǎn)。
今年在經(jīng)過(guò)2、3月份的短暫回暖后，廣州樓市成交再度回落。
據(jù)廣州中原數(shù)據(jù)，廣州4月二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為10041宗，環(huán)比下降18.1%。二手網(wǎng)簽均價(jià)為29653元/平方米，環(huán)比上月微跌3.2%。
一位廣州黃埔區(qū)中介告訴界面新聞?dòng)浾?，三月下旬以?lái)，帶看量和成交量都有所回落，成交的房源基本是同小區(qū)最便宜的那幾套。
從新房來(lái)看，廣州中原數(shù)據(jù)顯示，4月廣州新房網(wǎng)簽7828宗，環(huán)比下跌24%，比去年同期成交上升43%。
到5月份上半月新房市場(chǎng)有所企穩(wěn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月前半月，廣州全市一手住宅共計(jì)網(wǎng)簽成交3447套，與4月上半月相比增長(zhǎng)11.6%，與去年同期相比增長(zhǎng)21.4%。
不過(guò)大部分區(qū)域一手住宅庫(kù)存壓力較大?？硕饠?shù)據(jù)顯示，除海珠區(qū)，其余10區(qū)一手庫(kù)存去化周期均高于12個(gè)月，其中南沙、番禺、花都、白云、增城、黃埔六區(qū)一手庫(kù)存量突破1萬(wàn)套。
值得一提的是，全市一手庫(kù)存去化周期高于兩年的有南沙區(qū)和越秀區(qū)。
克而瑞研究中心指出，缺貨及房?jī)r(jià)高昂影響，越秀區(qū)一手住宅銷售流速雖慢，但實(shí)際庫(kù)存并不高；相反，南沙則面臨嚴(yán)峻的“雙高”，截至4月末，其一手庫(kù)存量1.6萬(wàn)套，全市僅次于增城，去化周期高達(dá)27.6個(gè)月。
為緩解庫(kù)存高企的壓力，南沙五一傳出限購(gòu)放松的消息。廣州中原研究發(fā)展部，南沙新政有助于修復(fù)購(gòu)房客戶對(duì)樓市信心，直接促使不少優(yōu)質(zhì)客源轉(zhuǎn)移至新房項(xiàng)目，后市二手樓市或?qū)⒚媾R較大的分流壓力。