文 | 時代財經(jīng)App 陳澤旋
編輯 | 張常旺
“恭喜郭先生，喜提特房新玥公館”，在鞭炮聲中，一支由12個人組成的賀喜隊伍，抬著兩頭戴著大紅花的豬，挑著扁擔，浩浩蕩蕩地走進位于廈門市同安區(qū)的郭山村。
近日，廈門本土國企特房集團“買房送豬”的視頻在當?shù)刈呒t，視頻中，賀喜隊伍將兩頭豬抬到了村民的家門口，大紅板桌左右兩側(cè)的桌腳邊，各擺著2個裝滿賀禮的籮筐，工作人員向村民道賀一聲“恭喜發(fā)財”，隨即拉響禮花炮，場面十分喜慶。
《海峽導報》援引現(xiàn)場一位工作人員的說法稱，郭山村的村民最近在特房新玥公館購買了16套商品房，而這是樓盤為了回饋客戶而進行的一個活動。
圖片來源：海峽導報
村民儼然成為支撐同安樓市的一股重要力量。5月中旬，同安的多個樓盤陸續(xù)傳出成交喜報，賣得最好的樓盤一周成交了一個多億，拆遷客戶累計成交45套。
郭山村是同安第一個使用房票進行房屋征收補償?shù)恼灏徇w項目，也是目前廈門房票規(guī)模最大的一個。4月底，廈門的第一張房票在翔安區(qū)開出，正式開啟廈門拆遷戶使用房票購房的時代，隨后，各地的被征收人陸續(xù)拿到房票，郭山村的房票也在近期到位后開始進入樓市。
為了爭奪客戶，開發(fā)商們紛紛進村，各種營銷手段輪番上陣，一場拆遷戶爭奪戰(zhàn)正在打響。
開發(fā)商進村搶房票
“總價19X萬，市屬校旁，必買紅盤”、“專屬購房渠道，購房優(yōu)勢，直接低價”、“低密住境，學府洋房，環(huán)東大城”……在郭山村的街頭巷尾，隨處可見購房廣告，一位村民告訴時代財經(jīng)，開發(fā)商為了宣傳自家樓盤，還租下了部分村民的樓房高處張貼墻體廣告，甚至將購房咨詢點開進了村里。
郭山村內(nèi)三個拿到了房票的自然村，不大的面積卻擠滿了知名開發(fā)商，據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，目前，已有建發(fā)、遠洋、保利、首開、中鐵、廈門特發(fā)集團和火炬集團進村搶票，房產(chǎn)中介機構(gòu)和房票中介也已聞風而來。
根據(jù)廈門市人民政府辦公廳在去年12月發(fā)布的《集體土地上住宅房屋征收推行房票補償?shù)囊庖姡ㄔ囆校罚^房票補償，是指在征收集體土地上的住宅房屋時，將房屋征收貨幣補償金額、政策性獎勵金額計入房票面值發(fā)放給被征收人，被征收人持房票購買房屋以實現(xiàn)補償安置的方式，是貨幣補償?shù)囊环N補充方式。
郭山村是目前廈門被征收人數(shù)最多的地方，涉及郭山村后獅尾里、新厝里、前院里等3個自然村，一共1217人。
不僅人數(shù)多，補償金額也十分可觀。5月上旬，一張關(guān)于房票補償計算細則的圖片在網(wǎng)絡(luò)上流傳，細則顯示，擁有房屋產(chǎn)權(quán)面積270平方米的被征收人，如果選擇全房票補償，可獲得的房票補償金額和房票政策性獎勵金額（二者合稱“房票補償金額”）一共610.5萬元，在滿足條件的情況下，被征收人還可拿到將近150.9萬元的現(xiàn)金補償金額，總補償金額合計761.4萬元。一位村民向時代財經(jīng)確認了該細則的真實性，并表示，“這次補償款（的金額）實際上是有房戶761.4萬元，無房戶500多萬元”。
房票的使用期限是24個月，自房票核發(fā)之日起12個月內(nèi)使用房票購房，持票者可獲得使用面值5%的獎勵，在第13個月至24個月使用的，則可獲得使用面值2%的獎勵，而未在期限內(nèi)使用房票的，在扣除房票獎勵后可兌換成現(xiàn)金。
“開發(fā)商挨家挨戶地上門推銷”，為了在有限的時間內(nèi)把村民吸引到售樓處，開發(fā)商各種營銷手段輪番上陣，除了免費專車接送、送禮、抽獎和購房折扣等常規(guī)方法，“甚至有銀行跟開發(fā)商合作，說是買某家開發(fā)商的房子且在這家銀行存款的話，可以享受高的存款利率，一些開發(fā)商還利用老人喜歡熱鬧的抱團心理，用組團買房更優(yōu)惠（的方法）來說服一些關(guān)系比較好的老人”，村民說道。
村民不僅是開發(fā)商爭奪的對象，由于房票允許分割金額轉(zhuǎn)讓給他人（注：已轉(zhuǎn)讓的房票不得再次轉(zhuǎn)讓），房票中介也涌向了郭山村，一個關(guān)于房票的轉(zhuǎn)讓市場正在廈門萌芽。時代財經(jīng)以購票人的名義咨詢了不同的房票中介，目前100萬元面值的房票市場價格大多為101萬元，購買人同時需要支付大約1個點的中介費用，即便如此，購買人在12個月內(nèi)持房票買房時，100萬元的面值依然可以享受3%的獎勵。
在房票的推動下，5月中旬，同安的多個樓盤陸續(xù)傳出成交喜報。其中，中鐵諾德逸都單周賣了一個多億，拆遷客戶累計成交45套，拆遷客戶還買了21套特房樾鳴灣、7套保利天匯和6套首開九瓏岸，以及一天之內(nèi)，在建發(fā)文瀾春曉下單了5套房。
拆遷戶拯救島外樓市？
“同安現(xiàn)在的樓盤都是拆遷戶在排隊砸金蛋”，一位中介如是表示，她繼而補充道，由于現(xiàn)在是房票購房的起步階段，數(shù)量有限，并未明顯感覺到房票帶火了樓市。
中原地產(chǎn)廈門研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月底，廈門一手住宅可售存量面積達到287.7萬平方米，根據(jù)近一年月均銷量16.5萬平方米計算，庫存量需要17個月才可消化完畢。如果算上待推存量和地塊存量，全市一手住宅總存量高達602.2萬平方米，按照近3年均267.3萬平方米的去化速度計算，去化周期約2.3年。
在所有區(qū)域之中，尤屬同安的庫存量最高，其可售存量面積為100.6萬平方米，去化周期為25個月，總存量高達238.2萬平方米，去化周期長達4.1年。
為了盡快賣掉房子，開發(fā)商已經(jīng)將目光鎖定到潛在的拆遷戶身上。近期，同安多個樓盤紛紛推出無理由退換房政策，以中鐵諾德逸都為例，該樓盤向潛在拆遷戶承諾，只要繳納定金，除了可以享受拆遷戶的各種優(yōu)惠政策，還可將房源鎖定至9月30日，如果政策明確不拆遷，潛在拆遷戶可選擇無理由退定金或特殊延期。
根據(jù)《集體土地上住宅房屋征收推行房票補償?shù)囊庖姡ㄔ囆校?，房票補償政策的實施范圍是廈門島外，包括集美、海滄、同安和翔安四區(qū)，持票者只可在征收項目轄區(qū)范圍內(nèi)買房，也就是同安的房票只適用于同安，而翔安的房票只適用于翔安。
由于島外四區(qū)正處于開發(fā)階段，這里也將涉及體量龐大的土地征收規(guī)模。根據(jù)克而瑞福建區(qū)域的統(tǒng)計，近期，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了島外四區(qū)的土地征收公告，涉及超過40個村社，而隨著征收的推進，未來將會有更多的房票涌向樓市。
“近年來，廈門樓市處于島內(nèi)外冷熱分化的局面，島內(nèi)新房吸金能力依然強勁，島外樓市則普遍走量艱難，對于島外四區(qū)樓市是非常有效的去庫存手段，流動性的增加，對于整體樓市的活躍度提升也有一定程度的助益”，克而瑞福建區(qū)域研究經(jīng)理莫端分析道。
在廈門，房地產(chǎn)行業(yè)習慣將廈門分為島內(nèi)、島外兩個市場，島內(nèi)包含湖里和思明二區(qū)，其中，思明是廈門的老城區(qū)，而湖里則是廈門特區(qū)的發(fā)祥地，這里既是廈門經(jīng)濟最好，也是最早發(fā)展起來的地方。
截至3月底，廈門島內(nèi)一手住宅可售存量面積為51.1萬平方米，去化周期為12個月，若扣除去化較慢的兩大頂豪項目帝景苑和云頂至尊的影響，廈門島內(nèi)的去化周期僅需9個月，而廈門島外四區(qū)可售存量面積合計236.6萬平方米，各區(qū)的去化周期介于11個月至25個月之間。
不過，莫端繼而指出，對同安房票購房客戶分析的結(jié)果顯示，這類客戶的購房喜愛比較明顯，即偏愛地段、資源、配套及產(chǎn)品優(yōu)勢突出的項目，“在房票只能在本區(qū)域內(nèi)消化的前提下，房票將會保證島外部分板塊的有效庫存去化，且會愈發(fā)偏向綜合資源集中的樓盤項目，現(xiàn)點狀回暖，但是對于整體樓市形勢的提振或者扭轉(zhuǎn)仍非根本舉措”。
根據(jù)克而瑞福建區(qū)域，5月1日至21日，廈門一手住宅成交15.16萬平方米，周均成交面積為5.36萬平方米，對比4月周均下跌5.78%。4月，廈門一手住宅成交22.99萬平方米，環(huán)比下跌27.39%。
“當前廈門樓市的主要問題仍在剛需客戶信心上的不足，出手更為謹慎，再加上市場以價換量盛行，‘買漲不買跌’的心態(tài)也拉長了購房周期，預計未來廈門樓市仍將有一段盤整期”，莫端表示。