文|空間秘探 李梓楊
成都一棟投資10.32億元的公寓大樓收到報價20億整體打包卻遭拒絕……自2023年以來，全國多地公寓板塊大宗市場交易頻現(xiàn)，交易額超百億，有許多企業(yè)選擇重資產(chǎn)入局，背后有著怎樣的考慮，本文淺作探析。
20億“打包”公寓大樓卻遭拒絕
近期，成都交子公園金融商務區(qū)，一棟52層高的公寓大樓——東方希望中心二期一棟，計劃面向市場散售。雖說散售，但多家機構卻希望直接投擲20億元欲整購大樓。為了促成交易的達成，更有資方追到上海直接對話總部東方希望集團，最終東方希望拒絕了整購大樓的報價。
據(jù)了解，東方希望中心二期工程總投資10.32億。通常作為地產(chǎn)開發(fā)商，能夠整體打包出售對于前期投入而言是很好的資金回流和集團收益。但東方希望仍然堅持散售，讓業(yè)界不禁好奇，這棟公寓大樓難道還能創(chuàng)造出比20億更大的價值？
雖然不清楚機構與東方希望集團洽談的細節(jié)，但對該物業(yè)的區(qū)位、投資選擇以及未來前景的分析大致可以略知一二。
物業(yè)區(qū)位與條件方面，成都住建局信息顯示，東方希望中心二期公寓大樓在今年3月27日取得預售證。該物業(yè)位于成都CBD之一交子公園金融商務區(qū)，位于核心地段，地理位置甚佳。
綜合公開信息可知，該項目二期總建筑面積將近29.63萬平方米，規(guī)劃了一棟寫字樓和一棟公寓，其中，入市的公寓大樓地上52層，總高度達到174米，總建筑面積超過12萬平方米。該公寓大樓兩棟物業(yè)，計劃一棟自持一棟散售，其中散售的樓棟現(xiàn)在只確定哪一部分用來散售，另一部分也要自持運營，讓整個項目未來的收益更有保障。
可供選擇的投資方向與未來發(fā)展，也是眾多投資人愿意壕擲資金的重要原因。得益于本身的公寓物業(yè)標準，購置入局長租公寓，亦或是商業(yè)出租辦公都是極佳的投資選擇。再加上，當前投資市場較為活躍，亦屬投資的好時機。因此，在這個收購成都物業(yè)的極佳位置，基本都是處于供不應求的狀態(tài)，即便東方希望有自己的自持項目，也不會愿意整棟出售。
當然，空間秘探注意到在眾多投資選擇中，許多機構是優(yōu)先希望能夠盤下這塊物業(yè)為自身的城市長租公寓布局?？梢酝茰y的是，不僅是東方希望集團希望自持運營公寓，這些預購公寓大樓的企業(yè)都頂上了這塊長租公寓的蛋糕。
外資更為青睞長租公寓投資項目
長租公寓項目隨著時代的步伐，加快了投資與發(fā)展的腳步。實際上，自去年以來，全國多地公寓市場大宗交易表現(xiàn)突出。
上海作為中國經(jīng)濟最活躍的城市之一，領跑全國的長租公寓投資市場。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在2022年完成的74單大宗交易中，有15單均為長租公寓，成交單數(shù)占比超過20%，成交額近60億元，僅次于辦公業(yè)態(tài)。
在過去的2022年，整體租賃市場都遭受巨大的挑戰(zhàn)，疫情反復、新增物業(yè)與租賃需求放緩。在這樣的環(huán)境和壓力下，上海長租公寓市場平均入住率仍達到86.3%，2022年底在上海的運營集中式長租公寓項目約369個，市場總存量已達10.8萬套?？梢?，上海的長租公寓租賃市場展現(xiàn)出較為強大的韌性。
去年8月19日，全球最大另類資產(chǎn)管理公司之一的博楓資產(chǎn)管理宣布收購一處位于上海市五角場新江灣板塊的租賃住宅項目，正式布局中國租賃住宅市場。據(jù)了解，該項目的前身是富力與合景泰富合作開發(fā)的上海嘉譽云景租賃住宅項目，交易代價約為13億元。
除了博楓資產(chǎn)管理，萬科、建行、領盛和世紀華通等也在加大對公寓市場的投資力度。
領盛在1-2月先后向朗詩青杉資本、建發(fā)收購了位于上海市楊浦區(qū)的估值為人民幣2.53億元的黃興大樓、總轉(zhuǎn)讓底價為5.76億元的建發(fā)瓏庭三棟公寓樓；4月，A股游戲公司世紀華通以6.12億元收購華僑城持有的上海寶格麗公寓項目公司51%股權。
廣州的公寓市場在今年回暖，大宗交易頻繁。合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的報告顯示，今年4月，廣州錄得公寓成交量將近9.52萬平方米，環(huán)比繼續(xù)上升13%，同比上升14%，成交量連升三月后繼續(xù)創(chuàng)下新高，其中大宗交易起到了關鍵作用，大宗交易促使廣州公寓市場3-4月成交量達到近一年的峰值水平。
整體而言，據(jù)高力國際統(tǒng)計，2022年，北京、上海、廣州、深圳、成都和西安及全國物流共錄得大宗交易約1789億元，同比下跌9.51%，而公寓的大宗交易額卻同比增長了25.61%，交易金額提升至103億元。其中，95億元是以持有運營為目的的交易，占總金額的92%，散售目的的成交金額為8億元，僅占比約為8%?？梢娛袌鰧ψ猿诌\營公寓市場保有充足的信心，并不急于轉(zhuǎn)售套現(xiàn)。
此外，今年一季度，外資機構投資者表現(xiàn)強勢，成交金額達105.1億元，占總成交規(guī)模的21.8%，其中凱德及領盛投資的收購比較亮眼。其中，領盛投資更為青睞長租公寓項目。2月，領盛投資收購位于建發(fā)房產(chǎn)位于上海楊浦區(qū)新江灣城的“建發(fā)·瓏庭”項目3棟樓，共計26299平米。
“重資產(chǎn)”玩家為何入局長租公寓
大宗，數(shù)量足夠大的商品或產(chǎn)品。大宗商品，是在流通領域，供求量足夠大、價格波動大，易于分級和標準化且易于儲存的商品。為了回避價格波動的風險，交易者想要利用遠期價格先把價格確定下來，鎖定成本。對于公寓市場而言，購置樓盤是類似的目的。
大宗交易，源于金融交易領域，是指達到規(guī)定的最低限額的證券單筆買賣申報，買賣雙方經(jīng)過協(xié)議達成一致并經(jīng)交易所確定成交的證券交易。通俗來說，就是達到足夠交易額的大額交易。例如在A股市場，大宗交易的標準在單筆買賣申報數(shù)量在30萬股（含）以上，或交易金額在200萬元（含）人民幣以上。
當前市場頻現(xiàn)公寓板塊的大宗交易，且超過九成是計劃自持運營公寓，可見這是部分玩家“重資產(chǎn)”入局的表現(xiàn)。
長租公寓通?？梢苑譃橹刭Y產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的商業(yè)模式。重資產(chǎn)，是企業(yè)通過收購或自建獲得資產(chǎn)所有權，通過持有運營后，企業(yè)可以獲得資金收益和資產(chǎn)升值收益。這種模式小企業(yè)一般無法參與，主要適合開發(fā)商、房地產(chǎn)基金、保險資金、國有企業(yè)、金融機構等參與。
重資產(chǎn)模式對于運營商的資金規(guī)劃能力、前期研判能力、施工建設能力和產(chǎn)品設計能力要求非常高。雖然選擇重資產(chǎn)模式入局，將面臨許多風險與挑戰(zhàn)，但投資市場的火爆，顯露出后邊的原因——離不開市場政策利好以及公寓板塊對盤活存量物業(yè)的激活作用。
1、政策紅利發(fā)酵
持有運營公寓項目的成交金額大幅度增加的原因首先是，受益于國家對保障性租賃住房的大力支持。
在國家加快建立‘租購并舉’住房制度的大背景下，長租公寓的政策紅利有望繼續(xù)釋放。博楓資產(chǎn)管理指出，中國的租賃住宅市場蘊含巨大潛力，國家持續(xù)出臺利好政策進行鼓勵扶持，將為這一領域不斷注入活力，未來公司將持續(xù)擴張在中國租賃住宅市場的投資版圖。
2、REITs的成功發(fā)行
保障性租賃住房公募REITs的成功發(fā)行更是成為關鍵因素。REITs的成功上市，以及對市場化長租房納入REITs底層資產(chǎn)的研究和探索，為長租公寓投資人開辟了新的退出路徑，REITs退出類資產(chǎn)或?qū)⑹艿礁嗤顿Y人關注。長期來看，REITs和大宗交易市場收益率將是動態(tài)平衡的關系，目前四只上市的保租房REITs收益率都在4.2%～4.4%之間，為大宗市場交易提供了重要參考，也將為未來長租公寓市場帶來更多機遇。
3、長租公寓激活存量物業(yè)
存量時代，以長租公寓為首的租賃住房產(chǎn)品的普及和租賃住房消費方式逐漸為大眾所接受。
不論從消費者角度而言，可以更高性價比的住到交通條件便利的區(qū)位。亦或投資者角度來看，過往數(shù)據(jù)顯示，長租公寓收益能力浮動不受經(jīng)濟短期波動影響，相比地產(chǎn)業(yè)其他板塊，抗周期性更強，是投資避險優(yōu)選?？梢砸揽抗鍓K維持穩(wěn)定的現(xiàn)金來源。長租公寓已然成為激活存量物業(yè)的較優(yōu)選擇之一。
并且，隨著公寓品牌所打造的公寓產(chǎn)品力的逐步提升，長租公寓對青年白領客群的黏性有望增強，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群。
“存量資產(chǎn)運營將是萬億市場”，地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整階段，過去以高增長高周轉(zhuǎn)為代表的增量開發(fā)模式不可持續(xù)，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)高質(zhì)量運營階段。
今年1月，建設銀行與萬科聯(lián)合成立百億住房租賃子基金，其母基金“建信住房租賃基金”在2022年9月剛剛成立，總規(guī)模達300億元，擬通過投資收購房企存量資產(chǎn)，提供優(yōu)質(zhì)高效的市場化長租房或保障性租賃住房。
擁有7500億美元管理規(guī)模的全球最大房地產(chǎn)投資機構之一博楓資產(chǎn)，也順利收購楊浦嘉譽云景租賃住宅項目，計劃提供560間房源。
精細化運營提升品牌質(zhì)量仍是關鍵
公寓市場大宗交易的背后反映的是存量物業(yè)的盤活競爭。在許多寸土寸金的城市，眾多長租公寓通過盤活酒店和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)而來，屬于存量資產(chǎn)運營范疇。
存量資產(chǎn)運營不同于一次性的買賣交易，即不能“賺快錢”還高度依賴管理水平的高低。但可以有效控制成本，收益穩(wěn)健。
盤活資產(chǎn)的前提是市場化和法治化。資本的火熱，并不意味市場的完全健康和可持續(xù)。隨著投資機構加碼入局，公寓市場中參與競爭的企業(yè)與品牌將會越來越多，市場參與主體的增加，需要監(jiān)管政策和力度的支持。
近年來，長租行業(yè)監(jiān)管力度再加大。從2022年《北京市住房租賃條例》到今年2月1日《上海市住房租賃條例》正式實施，已從地方立法角度完善對住房租賃市場的監(jiān)管，在北京和上海的帶動下，預計2023年將有更多的城市出臺市場監(jiān)管的相關地方性法規(guī)。
規(guī)范化經(jīng)營的品牌公寓的增加，將有利于改善消費者對長租公寓普遍抱有的消極態(tài)度。在這個過程中，中介機構、金融機構等主體也可以積極參與到品牌建設與市場監(jiān)督中。
另外，盤活存量資產(chǎn)并不是兜售國有資產(chǎn)或特許經(jīng)營權的過程，而是盤查自身經(jīng)營水平的過程，也是提高資產(chǎn)管理水平和資產(chǎn)質(zhì)量的過程，需要更多的“慢功夫”，要在這個過程中逐漸建立和優(yōu)化地方的“資產(chǎn)負債表”。
目前我國集中式租賃住房行業(yè)仍處在初級發(fā)展初期。品牌公寓雖然可以提供更好的居住體驗，管理也更集中有效，但其占市場份額不足10%，遠低于歐美、新加坡、日本等國家一流城市30到50%的比例。
長遠來看，長租行業(yè)有巨大增長空間。我國住房租賃需求規(guī)模仍有增長空間，特別是伴隨人口流動性的回升將帶來租賃需求的回暖。在資本市場助力下，央國企乃至房企未來或?qū)⒊蔀楸Ｗ夥抗糝EITs的生力軍，促進租賃住房擁有自我造血能力。
因此，在長租公寓的初級的發(fā)展道路上，行業(yè)必然經(jīng)歷深度洗牌。從業(yè)者也逐漸認識到集中式長租公寓市場對品牌的精細化運營要求極高，具有一定的行業(yè)壁壘。雖然有重資產(chǎn)、中資產(chǎn)、輕資產(chǎn)此類商業(yè)模式的選擇，但爆發(fā)式增長是起的快去得快，長租公寓歸根結底這是一項涉及民生的項目，行穩(wěn)致遠是關鍵。
長租行業(yè)利潤稀薄，需要企業(yè)耐心耕耘，不斷提高資產(chǎn)運營效率，產(chǎn)品坪效、服務時效。租賃行業(yè)不是寡頭壟斷，不是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，本質(zhì)不是白熱化，更多是競合模式。
隨著社會及經(jīng)濟活動回暖，長租公寓租賃需求及運營表現(xiàn)將穩(wěn)步回升并持續(xù)增長。預計長租公寓市場的發(fā)展前景和韌性將給予投資人信心，更積極的參與到大宗交易市場中。
綜上，隨著公寓市場大宗交易的持續(xù)火熱，我們可以看到資本市場對公寓板塊所展現(xiàn)出的信心與野心。之所以有諸多投資機構選擇重資產(chǎn)入局，更多的是因為時代的風口和REITs的成功發(fā)行讓公寓市場有更明朗的發(fā)展前景。但同時資本的加碼進入，也需要警惕操之過急，精細化運營提升品牌質(zhì)量是長租公寓生存并實現(xiàn)營收的關鍵。