界面新聞?dòng)浾?| 黃昱

5月樓市成交延續(xù)了4月以來(lái)的下滑趨勢(shì)，房企銷售繼續(xù)承壓。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，TOP100房企5月單月銷售額同比上升2.9%，但經(jīng)季節(jié)調(diào)整后環(huán)比下降18.8%。1-5月，TOP100房企銷總額為29661.0億元，同比增長(zhǎng)8.4%，增幅相比上月下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。

另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，5月單月，百?gòu)?qiáng)房企中銷售環(huán)比下滑的企業(yè)達(dá)到八成。

百?gòu)?qiáng)房企銷售壓力繼續(xù)加大的背后，在于市場(chǎng)活躍度下降，購(gòu)房者觀望情緒加重，據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降約8%，同比增幅收窄至約12%。

有兩位華南區(qū)域房企營(yíng)銷人員都告訴界面新聞，5月市場(chǎng)確實(shí)比4月還差很多，客戶難找。

在目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年以來(lái)房企格局繼續(xù)分化。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出， 1-5月，部分央國(guó)企銷售額同比增長(zhǎng)超過(guò)50%，如中海、華潤(rùn)、招商、建發(fā)、華發(fā)、中國(guó)鐵建等；還有企業(yè)增長(zhǎng)超過(guò)100%，如越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、廈門國(guó)貿(mào)等。另外，民企銷售增長(zhǎng)較高的有濱江、龍湖、卓越、美的置業(yè)等。

持續(xù)分化

央國(guó)企銷售表現(xiàn)突出，具有代表性的是保利發(fā)展，雖然其銷售增速并不顯眼，但在房企銷售冠軍的位置上越來(lái)越穩(wěn)。

從今年1月以來(lái)，保利發(fā)展就一舉超過(guò)碧桂園成為行業(yè)全口徑銷售榜冠軍，并已連續(xù)五個(gè)月位居累計(jì)銷售榜首。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額約為1956億元，同比增長(zhǎng)22.9%，高出第二的萬(wàn)科近300億元。

排名銷售榜第三和第四的均是央企，分別為中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地，這兩家前5月累計(jì)全口徑銷售額十分接近，分別為1468億元、1435.3億元，同比分別增長(zhǎng)51.7%、76.5%。

大部分民營(yíng)房企以及混合所有制房企則沒(méi)有這么好的銷售表現(xiàn)。

作為混合所有制房企代表的萬(wàn)科，其今年前五月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售約為1659億元，較去年同期的1673.4億元略有下降。

民營(yíng)房企代表碧桂園今年1-5月累計(jì)銷售額約為1399億元，位居全國(guó)第五位。另外，杭州房企濱江也進(jìn)入行業(yè)前十，全口徑銷售額為801.7億元。

銷售的分化不僅體現(xiàn)在央國(guó)企和非央國(guó)企之間，還體現(xiàn)在大房企和中小房企之間。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1-5月，TOP10房企銷售額均值為1274.9億元，較上年增長(zhǎng)16.4%；TOP11-30房企銷售額均值為413.2億元，較上年增長(zhǎng)13.1%；TOP31-50房企銷售均值為197.4億元，較上年下降2.8%；TOP51-100房企銷售額均值為94億元，同比下降6.9%。

從不同陣營(yíng)的房企數(shù)量增減來(lái)看，大規(guī)模房企也具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

千億以上陣營(yíng)7家，較去年同期增加4家；第二陣營(yíng)（500-1000億）企業(yè)8家，較去年同期減少1家；第三陣營(yíng)（300-500億）企業(yè)10家，較去年同期減少2家；第四陣營(yíng)（100-300億）企業(yè)為43家，較去年同期減少3家。

另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的企業(yè)銷售門檻值變化來(lái)看，1-5月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長(zhǎng)33.6%至746.5億元，TOP20門檻增長(zhǎng)11.5%至321.1億元；而TOP30房企的門檻則同比明顯降低13.5%至179.2億元。

一位東莞房企營(yíng)銷人員告訴界面新聞，最近市場(chǎng)壓力很大，感覺(jué)客戶都消失了。

市場(chǎng)低迷

百?gòu)?qiáng)房企銷售持續(xù)承壓的原因，在于重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在3月沖高后持續(xù)回落。

據(jù)中指研究院，5月，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端均繼續(xù)走弱，市場(chǎng)活躍度下降，購(gòu)房者觀望情緒加重，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降約8%，同比增幅收窄至約12%。

供給端來(lái)看，5月，房企推盤積極性也偏弱。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積環(huán)比下降超兩成。

克而瑞研究中心也指出，5月樓市延續(xù)平淡，重點(diǎn)30城供應(yīng)一降再降，僅為2019-2021年同期一半，成交環(huán)比下挫8%，同比增長(zhǎng)22%，絕對(duì)量基本回落到2月水平，受去年基數(shù)較低影響，前5月累計(jì)成交上漲28%。

分能級(jí)來(lái)看，一線城市成交縮量明顯，環(huán)比下滑22%、降幅高于30城平均，但同比仍增長(zhǎng)51%。二三線城市整體熱度小幅回落，但不同城市還是存在顯著分化行情，少數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)，多少環(huán)比下降。

克而瑞研究中心表示，一線城市成交縮量原因在于，前期熱度較高的北京、上海、深圳均出現(xiàn)成交轉(zhuǎn)降，北京主要受限于供應(yīng)，連續(xù)2月供求比不足0.5。上海、深圳雖然供應(yīng)放量，但是受外圍區(qū)域推盤量占比增加影響，成交表現(xiàn)一般。

在市場(chǎng)持續(xù)回落的背景下，房企的促銷舉措也變得多樣。首先是樓盤大幅降價(jià)和政府的“限跌令”再次重出江湖，上一次限跌令引發(fā)廣泛關(guān)注還是2021年下半年，這次典型代表城市包括環(huán)滬城市蘇州昆山、環(huán)深城市惠州等。

在直接降價(jià)的同時(shí)，不少房企也祭出了零首付甚至“負(fù)首付”來(lái)吸引購(gòu)房者，即通過(guò)補(bǔ)貼首付、提供首付分期或者幫助購(gòu)房者“高評(píng)高貸”的方式，降低購(gòu)房者上車門檻，涉及的城市包括深圳、重慶、惠州等。

很顯然，這些舉措并沒(méi)有給低迷的市場(chǎng)帶來(lái)太大的起色。

劉水認(rèn)為，當(dāng)前居民收入及就業(yè)預(yù)期尚無(wú)明顯改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力加大，近期個(gè)別房企償債壓力較大、部分城投風(fēng)險(xiǎn)上升，也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成擾動(dòng)。目前核心城市政策存在較大優(yōu)化空間，市場(chǎng)也需要更實(shí)質(zhì)性的政策落地。

可以看到，5月，各地政策出臺(tái)頻次下降，核心二線城市仍以微調(diào)為主。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，5月各地優(yōu)化政策36條，約為4月半數(shù)。

“6月作為房企年中沖刺關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，若能夠進(jìn)一步落地支持政策，向市場(chǎng)傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產(chǎn)銷售有望迎來(lái)好轉(zhuǎn)?！眲⑺赋?。