界面新聞?dòng)浾?| 劉子象

一份最新報(bào)告顯示，新加坡的私人住宅目前已超過(guò)中國(guó)香港，登上亞太地區(qū)最昂貴住宅榜首。

在5月29日-6月1日的一場(chǎng)會(huì)議上，美國(guó)非盈利研究組織“城市土地學(xué)會(huì)”(ULI)發(fā)布了《2023年亞太住房可獲得性指數(shù)》報(bào)告（2023 Asia Pacific Home Attainability Index）。根據(jù)報(bào)告，2022年新加坡私人住宅的中位數(shù)上漲了8%以上，至120萬(wàn)美元，首次超越香港（116萬(wàn)美元）。

除了房?jī)r(jià)，新加坡的私人租賃房屋月租金也是地區(qū)最高，在2022年上漲了近30%，達(dá)到2600美元，“遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)”悉尼、墨爾本和香港等其他城市。

原因是多方面的。如外國(guó)移民人數(shù)的增加，建筑完工速度放緩，以及年輕專業(yè)人士搬出多代同堂的住宅，尋求更大的空間和自由等。

近兩年來(lái)新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，引發(fā)政府擔(dān)心。該國(guó)政府已經(jīng)出臺(tái)了幾輪降溫措施。4月底，由于擔(dān)心飆升的房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)基本面脫節(jié)，新加坡提高了購(gòu)房稅。購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)的本地和外國(guó)買(mǎi)家將支付更高的印花稅。

與此同時(shí)，香港房?jī)r(jià)在2022年“大幅下跌”，房?jī)r(jià)中位數(shù)下降了8.7%，至116萬(wàn)美元左右。不過(guò)，香港的私人住宅每平方米的價(jià)格仍是最貴的，售價(jià)為19768美元，是新加坡、深圳和北京中位數(shù)的兩倍多。

主要原因在于，香港一直錨定美元，跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息步伐，導(dǎo)致這個(gè)亞洲金融中心抵押貸款利率大幅上升。去年10月，由于利率上升推高了借貸成本，香港房?jī)r(jià)跌至五年低點(diǎn)。本月早些時(shí)候，在美聯(lián)儲(chǔ)加息后，香港金管局將基準(zhǔn)利率上調(diào)至5.5%。另外，“人口凈流出”和對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)“不太樂(lè)觀的看法”也帶來(lái)負(fù)面效果。

在亞太其他大城市方面，報(bào)告說(shuō)，隨著越來(lái)越多的人搬回地方城市，以及過(guò)去一年前所未有的央行加息潮，悉尼和墨爾本的私人住宅價(jià)格出現(xiàn)了下跌。但悉尼、墨爾本和布里斯班的租金中位數(shù)有所上升。悉尼的房屋月租金平均為1958美元，公寓月租金為1732美元。

ULI亞太區(qū)總裁大衛(wèi)·?？思{表示，自去年新冠疫情大流行狀態(tài)結(jié)束以來(lái)，人口重新向首都和大城市流動(dòng)，這可能是澳大利亞城市租金中位數(shù)上漲的原因之一。

而在印度，孟買(mǎi)的房?jī)r(jià)中位數(shù)最高，為每平方米3383美元，首都新德里遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，為1358美元。與其他發(fā)展中國(guó)家相比，印度的房?jī)r(jià)與家庭收入中位數(shù)相比相對(duì)便宜。

不過(guò)，盡管新加坡的私人住宅是亞太地區(qū)最貴的，但私人住宅僅占新加坡住房存量的20%左右。與此同時(shí)，這個(gè)城邦國(guó)家的住房自有率是最高的，達(dá)到89.3%。大部分新加坡人住的是政府組屋。

從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，新加坡人的住房是最容易獲得的，政府建造的組屋的負(fù)擔(dān)壓力最小，在2022年，其售價(jià)中位數(shù)為家庭收入中位數(shù)的4.7倍。對(duì)于新加坡的私人住宅，這一數(shù)字躍升至13.7倍。組屋是由新加坡建屋發(fā)展局承擔(dān)建造的公共房屋，是大部分新加坡人的住所。

一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)中位數(shù)與家庭年收入中位數(shù)之比超過(guò)5時(shí)，就被認(rèn)為“負(fù)擔(dān)不起住房”。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在此次調(diào)查的亞太地區(qū)45個(gè)城市中，只有新加坡的組屋、墨爾本和布里斯班的公寓是“負(fù)擔(dān)得起的”。香港的這一數(shù)值為26.5，已比上一年（30.5）大幅下降。

越南胡志明市的房屋負(fù)擔(dān)能力倒數(shù)第二，是家庭月收入中位數(shù)的32.5倍。在該國(guó)，許多購(gòu)房者是擁有多套房屋的投機(jī)投資者，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。與去年的指數(shù)類(lèi)似，中國(guó)大陸城市在住房可獲得性方面排名最低。報(bào)告指出，中國(guó)的住房擁有率在過(guò)去10年里“大幅下降”。

而城市的住房可獲得性與相對(duì)于人口增長(zhǎng)的新住房供應(yīng)量直接相關(guān)。報(bào)告以深圳舉例稱，從2010年-2022年的12年間，深圳的人口增加了700多萬(wàn)，但其新增住房存量?jī)H增加了3100萬(wàn)平方米，是同期中國(guó)城市中增幅最小的。

ULI亞太區(qū)總裁?？思{說(shuō)，這份報(bào)告探討了住房需求和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力變化的影響，同時(shí)考慮了影響住房可獲得性的因素。報(bào)告主要作者Kenneth Rhee則指出，亞太地區(qū)的住房存量和住房可獲得性差異很大。影響住房可獲得性的關(guān)鍵因包括人口趨勢(shì)，與土地使用和密度相關(guān)的政府政策，重建或重建衰退城市地區(qū)的能力，購(gòu)房融資的可用性，政府對(duì)房屋供應(yīng)的參與，以及新冠疫情對(duì)新房供應(yīng)的影響等。

這份報(bào)告涵蓋澳大利亞、中國(guó)、印度、印度尼西亞、日本、菲律賓、新加坡、韓國(guó)、越南等9個(gè)國(guó)家的45個(gè)城市，總?cè)丝谶_(dá)35億，約占世界總?cè)丝诘?5%。