界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺
北京土地市場(chǎng)在進(jìn)入6月的密集現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍期后，頭場(chǎng)土拍就吸引了40多家房企共搶一塊地。
6月1日，北京出讓今年一批次中的4宗地塊，總起始價(jià)86.45億元。除1宗底價(jià)成交外，其余3宗均達(dá)到15%的溢價(jià)上限，在搖號(hào)中確定了最終競(jìng)買人，總成交金額95.17億元。
算上3-5月已拍賣的6宗地塊，目前北京一批次土地供應(yīng)已完成10宗，總成交金額為263.41億元。
在本次開(kāi)拍之前，業(yè)內(nèi)公認(rèn)的北京一批次熱門地塊為“海淀雙新村二子”和“亦莊X47”，其余地塊無(wú)論從位置還是“倒掛”的空間來(lái)看都表現(xiàn)平平。
但6月1日土拍中，順義區(qū)地塊卻迎來(lái)了意外之外的熱度。
其中順義新城第19街區(qū)69地塊最熱門，吸引45家企業(yè)報(bào)名，既有行業(yè)頭部央國(guó)企，也有優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)、地方國(guó)資以及一些地方小型民營(yíng)企業(yè)。比今年3月引來(lái)42家房企參拍的朱辛莊地塊熱度更甚，創(chuàng)下近年報(bào)名數(shù)量的新高。
除了中海、路勁、華潤(rùn)、招商、建發(fā)、金茂、萬(wàn)科、建工、保利、中建玖合、龍湖、越秀等知名房企報(bào)名外，還有山西星河、東方雨虹、廈門巖垚盛、上海遠(yuǎn)篤+成都鴻哲、陽(yáng)明尚興、同泰日方、東亞興華、福建雄旺等近十家陌生面孔。
另一宗順義新城第20街區(qū)6001地塊同樣吸引30余家企業(yè)報(bào)名，與上述地塊的報(bào)名房企幾乎重復(fù)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這些突然赴京的陌生小房企，不乏有“馬甲”之嫌，紛紛呼吁關(guān)注該情況及調(diào)整規(guī)則。
以本次“幸運(yùn)兒”福建雄旺為例，該公司2022年11月才成立，其母公司為福建雄旺投資有限公司，經(jīng)營(yíng)范圍除了門窗制造加工、金屬門窗工程施工、五金產(chǎn)品制造等外，還包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑裝飾、水暖管道零件等。
福建雄旺的代表在土拍現(xiàn)場(chǎng)表示，能搖中地塊非常意外，此前并未做相應(yīng)準(zhǔn)備，未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是從福建派團(tuán)隊(duì)過(guò)來(lái)，還是在北京組建新團(tuán)隊(duì)都還是未知數(shù)。
這家公司看似平平無(wú)奇的履歷，與搞防水建材的東方雨虹來(lái)拿地一個(gè)邏輯，但仔細(xì)梳理股權(quán)結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，這家小閩系背后牽涉頗多。
首先，福建雄旺與今日參拍的另一家福建小房企廈門巖垚盛有關(guān)聯(lián)，二者的大股東共同投資了福州兆益、寧波兆誠(chéng)等地產(chǎn)公司，并且寧波兆成的部分股權(quán)出質(zhì)給了廈門益悅置業(yè)，廈門益悅屬于廈門利柏集團(tuán)，后者又是建發(fā)國(guó)際的間接全資子公司。
福建雄旺今年曾在寧波、杭州、南昌、成都等熱點(diǎn)城市土拍出現(xiàn)，但沒(méi)成功拿到過(guò)，此次北京地塊實(shí)屬開(kāi)了個(gè)好張。
而廈門巖垚盛去的地方也跟福建雄旺差不多，并且已經(jīng)在杭州、南昌、寧波等城市均有斬獲。
值得注意的是，其去年5月在南昌西湖區(qū)拿了一塊地開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目案名卻是“建發(fā)縵云”。
因此，這兩家近年來(lái)活躍在各熱點(diǎn)二線城市土拍市場(chǎng)上的小房企明顯與建發(fā)密切相關(guān)，而建發(fā)也跟這兩家公司一起參報(bào)了順義69地塊。
這兩宗地緣何受到房企如此熱情追逐？以至于不惜在土拍規(guī)則嚴(yán)格的北京動(dòng)用“馬甲”來(lái)增加中簽率。
從地塊本身來(lái)看，其位于北京順義區(qū)，相對(duì)于海淀、朝陽(yáng)等區(qū)域地塊價(jià)格較低，起始價(jià)14.4億元的報(bào)名門檻不高，可以滿足眾多中小房企參與報(bào)名。
克爾瑞研究院認(rèn)為，除總價(jià)低對(duì)于房企資金占用較少外，即使已經(jīng)競(jìng)價(jià)到地價(jià)上限，兩宗地塊的房?jī)r(jià)地價(jià)差也有2萬(wàn)+，給了房企充足的利潤(rùn)空間。地塊所處后沙峪板塊發(fā)展?jié)摿艽螅涮淄暾墒?，新房出貨速度不慢，且多年沒(méi)有供地，今后的去化速度可期。
中指研究院高級(jí)分析師張曉飛指出，地塊的搶手也跟兩塊地競(jìng)買規(guī)則調(diào)整有關(guān)，使得國(guó)央企與民營(yíng)企業(yè)同臺(tái)競(jìng)技更加公平，所以本宗地塊民營(yíng)企業(yè)參與主體將近20家，成為近3年來(lái)民營(yíng)企業(yè)參與最積極的地塊。
據(jù)了解，此前在中建幾個(gè)局共同參拍朱辛莊地塊后，順義地塊將“同一企業(yè)不得參與競(jìng)拍同一宗地”，調(diào)整為“同一集團(tuán)不得參與競(jìng)拍同一宗地”，因此中建系等此次只派出了一個(gè)主體報(bào)價(jià)。
另一個(gè)重要的規(guī)則調(diào)整則是，對(duì)拿地之后的相關(guān)限制條款有放松。市場(chǎng)分析師指出，順義地塊在拍出之后，共同參與搖號(hào)企業(yè)可以組成聯(lián)合體共同開(kāi)發(fā)，對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)奠定合作基礎(chǔ)。
因此，沒(méi)有股權(quán)直屬關(guān)系的小房企參與搖號(hào)，并沒(méi)有違反北京土拍規(guī)則，至于接下來(lái)?yè)u到地塊的“幸運(yùn)兒”是否會(huì)引入知名房企合作開(kāi)發(fā)，還有待觀察。
值得關(guān)注的是，與土拍市場(chǎng)的熱鬧不同，北京樓市近期卻有些冷清。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，5月北京新建商品住宅成交規(guī)模約60萬(wàn)平方米，環(huán)比下降約三成，且當(dāng)月新房住宅供應(yīng)面積約14萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)約10%。
而從土拍結(jié)果來(lái)看，即使出現(xiàn)下滑，北京也依然為成交穩(wěn)健的一線樓市，是房企補(bǔ)倉(cāng)的重心。不出意外，6月份接下來(lái)要出讓的熱門地塊，也會(huì)被眾多房企爭(zhēng)搶。