記者 杜萌
今日，REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了“黑暗星期二”。
截至上午收盤，已經(jīng)上市交易的27只公募REITs產(chǎn)品均出現(xiàn)了下跌。其中，跌幅最大的是華夏和達(dá)高科REIT（180103.SZ），跌幅達(dá)8.06%；其次是中金普洛斯REIT（508056.SH），跌幅達(dá)到了6.3%。
昨日晚間，平安基金公告稱，平安廣州廣河REIT（180201.SZ）連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)跌幅達(dá)11.03%，基金將在今日開市起停牌1小時(shí)。截至上午收盤，該基金又跌了2.87%。
今年以來(lái)，公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)非常疲軟。截至6月5日收盤，27只上市REITs中有22只今年以來(lái)下跌，其中跌幅最大的是建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT（508099.SH），從年初的3.857元下跌至2.867元，跌幅達(dá)25.82%。華夏中國(guó)交建REIT（508018.SH），今年以來(lái)的跌幅也達(dá)到了24.7%。
為何會(huì)出現(xiàn)這種情況？
“REITs市場(chǎng)的波動(dòng)受到多重因素影響，包括宏觀經(jīng)濟(jì)、利率水平、股債市場(chǎng)表現(xiàn)、投資者結(jié)構(gòu)、分紅除權(quán)、市場(chǎng)情緒等。今年以來(lái)，部分機(jī)構(gòu)投資者觸發(fā)止損線，以及市場(chǎng)對(duì)負(fù)面消息較為敏感等原因帶來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)，而項(xiàng)目潛在的投資收益及業(yè)績(jī)改善等信息并未被市場(chǎng)充分消化?！比A夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示。
“今年以來(lái)二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)較大回落，是不同REITs運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)差異化在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)，部分REITs在2023年一季度經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不及預(yù)期，出租率等關(guān)鍵指標(biāo)出現(xiàn)下滑，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)相應(yīng)下跌。”某頭部券商基金研究部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
此外，流動(dòng)性不足、投資者結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，也是制約公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)的重要原因。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日上午收盤，目前上市交易的27只公募REITs中，合計(jì)總規(guī)模為1027.4億元，僅有4只流通市值在20億元以上。
“REITs市場(chǎng)的整體容量較小，導(dǎo)致大部分資金無(wú)法自由進(jìn)入，有限的流動(dòng)性顯然會(huì)限制資金的自由進(jìn)入。舉個(gè)例子，現(xiàn)在每天REITs的全市場(chǎng)成交額在2億元左右，換手率不足1%，單日成交額過(guò)1000萬(wàn)元的都很少見，規(guī)模龐大的機(jī)構(gòu)資金顯然無(wú)法充分參與。 ”某券商基金研究員表示，目前的公募REITs二級(jí)市場(chǎng)還不是一個(gè)成熟的市場(chǎng)，流通盤小、流動(dòng)性有限，從而使得市場(chǎng)的敏感度較高，少量交易產(chǎn)生的影響往往帶動(dòng)了市場(chǎng)走向。
那么，站在當(dāng)前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，公募REITs還能買嗎？如何看待當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)的投資價(jià)值？
莫一帆認(rèn)為，公募REITs適合作為長(zhǎng)期的資產(chǎn)配置工具，為投資者帶來(lái)較為穩(wěn)定的投資分紅。隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，各類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)迎來(lái)基本面的改善。當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整已使REITs產(chǎn)品價(jià)值顯現(xiàn)，現(xiàn)金分配率及隱含的投資IRR皆達(dá)到較高水平，較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定優(yōu)勢(shì)。隨著市場(chǎng)對(duì)于REITs投資價(jià)值的逐步理解和認(rèn)可，REITs產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)向內(nèi)在投資價(jià)值有序回歸，為投資者帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。