界面新聞記者 | 黃昱

冷熱分明的土拍市場下，廣州誕生了今年以來第8宗搖號地塊——天河區(qū)員村一橫路地塊，該地塊更以約5.7萬元/平方米的樓面價躋身全市第二貴地塊。

6月21日，天河員村一橫路地塊的搖號結果出爐，最終幸運中簽的是佛山市南海雅置投資有限公司，這家企業(yè)背后站著的是央企保利發(fā)展，最終拿地金額為最高限價21.86億元。

該地塊算是廣州今年來最受追捧的地塊，共有35組競買人報名參拍，23家房企以及12個“馬甲”，除了保利、中海、華潤、越秀等21家央國企外，還有美的和嘉達兩家民企，經(jīng)過30輪競價，在正式開拍近三小時前就將天河員村一橫路地塊送往搖號階段，最終參與搖號的企業(yè)共有34家。

房企如今在投資邏輯的上嚴重趨同，導致核心區(qū)域的優(yōu)質地塊受到了激烈爭搶。在廣州“限地價+搖號”的土拍規(guī)則下，房企要拿下優(yōu)質地塊最終就是憑運氣以及是否有啟用“馬甲”來提升中簽率。但此后，這一現(xiàn)狀或將發(fā)生改變。

近期，廣州住建局、規(guī)劃自然局等四部門聯(lián)合出臺了《廣州市建設“智慧+品質”住宅 打造好房子好小區(qū)行動方案》，要對重點功能片區(qū)或中心城區(qū)基礎較好的地塊提出基本品質要求，對熱門優(yōu)質地塊提出優(yōu)質品質要求，采取“資質＋搖號”競價方式。

為抑制土拍熱度以及提升住宅品質，北京是集中供地以來首個采取“競品質”規(guī)則的城市，后續(xù)杭州、成都、南京、合肥、青島、蘇州、沈陽等多個城市跟進，但各自細則存在差異。后來隨著土地市場轉冷，北京、杭州等城市都陸續(xù)取消了“競品質”。

中指研究院分析師孟新增對界面新聞表示，廣州此次“競品質”實施，在著力提高住房品質，改善住房條件，更好地滿足居民住房需求。“競品質”有利于規(guī)范房企開發(fā)建設，未來隨著核心區(qū)域品質盤的入市，也有利于促進改善需求釋放。

對土拍而言，熱點地塊品質要求更高，房企拿地也會更加謹慎和理智。

再現(xiàn)搖號地塊

因為區(qū)位好以及稀缺性，天河員村一橫路地塊是今年廣州第二批涉宅用地中最受關注的一塊，最后進入搖號環(huán)節(jié)也是外界意料之中的事。

最終5.7萬元/平方的樓面價，也僅次于三年前廣州城投拿下的越秀南AD013907地塊，當時的樓面價為64576元/平方米，是廣州的單價地王。

該地塊位于珠江新城東部、金融城西區(qū)，比鄰天河CBD核心，離天河公園站也僅約1000米。據(jù)了解，員村多年前曾被定位為珠江新城CBD延伸區(qū)，區(qū)內及周邊區(qū)域已多年沒有沒有宅地在公開招拍掛市場上出讓。

宅地供應的稀缺意味著天河員村一橫路地塊周邊在售一手項目不多，未來競品壓力較小。

公開資料顯示，離該地塊較近的在售新盤要去到天河公園板塊，也只有一個豪宅項目——天麟府瑧林，項目在售建面約113-172平產品，均價15-16萬元/平方米，目前基本處于尾盤銷售階段。

一手供應稀缺的同時，員村板塊內二手住宅房價也水漲船高，其中較知名的美林海岸項目有不少房源的掛牌價超過10萬元/平方米。

因此即便競價觸頂，但從5.7萬元/平方米的樓面價來看，天河員村一橫路地塊還是留給了開發(fā)商充足盈利空間。

除了明顯的區(qū)位優(yōu)勢外，天河員村一橫路地塊體量不大也是其如今備受開發(fā)商青睞的重要原因。

掛牌信息顯示，該地塊性質為商住用地，宗地面積約為1.4萬平方米，計容建筑面積約為3.8萬平方米。

從廣州今年以來的土拍結果來看，房企對“優(yōu)質板塊”+“體量適中”+“走貨可控”的地塊特別青睞。

這背后的根本原因在于，當前樓市的復蘇并不明朗，對各大房企而言，現(xiàn)金流依然是生命線，

滿足上述特征的地塊更符合現(xiàn)階段“風險可控+穩(wěn)定走貨”的開發(fā)訴求。

今年同樣進入搖號環(huán)節(jié)的荔灣區(qū)羊城食品廠地塊、番禺迎賓路地塊以及近期成交的番禺好又多地塊也都是小體量，占地面積分別僅有3.1萬平方米、3.2萬平方米、2.37萬平方米。

不過，克而瑞廣佛團隊指出，天河員村一橫路地塊也有些許不得不提的“硬傷”。

例如城中村界面并不完善，雖然與CBD隔街對望，但周邊舊廠舊村較多，城市界面一般；還有華南快速、黃埔大道兩大交通干線，造成“噪音”困擾；且體量不大，純宅地的銷售盈利預期不高，但方便開發(fā)商“快進快出”模式。

迎來競品質階段

不難發(fā)現(xiàn)，在樓市分化越發(fā)明顯的背景下，房企對優(yōu)質地塊的競爭趨向白熱化，除了“燒香拜佛”求好運外，不少房企也啟用“新型馬甲”來提升搖號地塊的中簽率。

與兩年前集中供地初期涌現(xiàn)的馬甲不同，如今出現(xiàn)在土拍中的“新型馬甲”隱藏更深，與其它參拍房企并不存在任何股權關系，成功規(guī)避各地土拍“禁馬甲”的規(guī)定。

在這樣的情況下，進一步提升拿地的公平性就變得很有必要。

5月29日，廣州市住建局、市自規(guī)局等4部門聯(lián)合印發(fā)《廣州市建設“智慧+品質”住宅 打造好房子好小區(qū)行動方案》，其中“嚴格過程管控，發(fā)展高品質住宅”中提到，在土地掛牌時，對全市重點功能片區(qū)或中心城區(qū)（如越秀、海珠、荔灣和天河區(qū)等）基礎較好的地塊，提出基本品質要求，列入土地出讓條件。

對于熱門優(yōu)質地塊，提出優(yōu)質品質要求（按照廣州市“智慧+品質”住宅評價指引的基本規(guī)定和控制項），采取“資質+搖號”競價方式。

一是在土地掛牌時，對全市重點功能片區(qū)或中心城區(qū)（如越秀、海珠、荔灣和天河區(qū)等）基礎較好的地塊，提出基本品質要求，列入土地出讓條件；對于熱門優(yōu)質地塊，提出優(yōu)質品質要求，采取“資質＋搖號”競價方式。

具體規(guī)則上，在第一階段：競買人競買價格在未達到最高限價時，報價最高者且高于或等于出讓起始價的，為競得人。第二階段：競價達到最高限價時，進入搖號階段的，競買人必須承諾按照“智慧+品質”住宅評價指引的要求，綜合評分達到出讓公告規(guī)定的分值，且競得人必須按照承諾書與廣州市住建局簽訂協(xié)議。

中指研究院分析師孟新增，整體而言，廣州此次“競品質”實施細則針對核心區(qū)或優(yōu)質地塊提出針對性的品質要求，對于熱門地塊，品質要求更加全面及細致。

“競品質”規(guī)則若落地，是否也會對土拍中的“馬甲”起到一定限制作用呢？

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴界面新聞，如果只是一些比較簡單的大家都可以滿足的品質標準，那就意味著開發(fā)商只要愿意參與及承諾就可以了，但如果是像有些城市一樣要對方案進行打分評比，那就有作用。

此外，多一個馬甲，等于要多做一份產品方案，對開發(fā)商來說，“馬甲”的準備工作變多了。

不過肖文曉指出，廣州政府試點“競品質”的主要目的并非為了限“馬甲”，而是希望在供給側給開發(fā)企業(yè)做引導，讓企業(yè)更加關注住房的品質。房地產市場的高質量發(fā)展，高品質的產品是基礎。

“競品質”其實也并非新提法。根據(jù)中指監(jiān)測，在22城實施“兩集中”初期，北京、杭州、合肥、重慶、武漢等地在土拍階段相繼試點競品質環(huán)節(jié)，蘇州、成都、無錫、青島、沈陽亦出臺“定品質”細則作為提升住宅工程設計品質的參考及要求。

但隨著土地市場不斷調整，土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，“競品質”規(guī)則在部分城市土地出讓環(huán)節(jié)逐漸退出或改善。

孟新增稱，今年僅青島、合肥等個別城市仍執(zhí)行“競品質”土拍模式，一方面為了提高企業(yè)拿地積極性，另一方面，部分城市采取“定品質”方式，

如北京從2022年第三批供地開始改為拍地時參與的開發(fā)商直接出具《高標準住宅建設承諾書》，承諾各方面達到相應品質要求，另有部分地塊如今年海淀兩宗地塊調整為“競報地上實施超低能耗建筑面積”。

成都、西安、南京等城市也發(fā)布“定品質”的相關管理規(guī)定，提高住宅品質要求，要求企業(yè)在建設過程中嚴格執(zhí)行。

可以預見，接下來或將有更多城市會出臺綠色建筑指標或者競品質的要求，以保證核心地塊今后的住宅品質。