實習記者 王欣婷

公募REITs二級市場價格跌跌不休，截至6月26號，年內(nèi)中證REITs指數(shù)（932006.CSI）下行幅度達到18.83%，其中，3只REITs年內(nèi)累計跌幅超過20%，11只跌超10%。

公募REITs二級市場價格加速下跌背后主要有哪些原因？公募REITs價格是否已經(jīng)調(diào)整到位？如果抄底公募REITs產(chǎn)品，投資者應該怎么選？

中信建投國家電投新能源REIT基金經(jīng)理孫營和德邦證券研究所策略分析師肖峰向界面新聞進行了解讀。

孫營表示，公募REITs二級市場價格加速下跌首先是因為今年3月-4月，部分REITs項目22年年報和23年一季報披露的業(yè)績數(shù)據(jù)不及預期，引起了投資人第一波的賣出；其次，4月中旬，華夏中交發(fā)布解禁公告，過半數(shù)的基金份額予以解禁，市值近50億元，加大了市場拋壓；而且，隨著年內(nèi)整體公募REITs板塊表現(xiàn)不佳，部分機構(gòu)觸發(fā)內(nèi)部止損線，被動平倉導致的踩踏更加速了價格下跌；最后，在整個板塊下跌的趨勢下，首批擴募的推出在吸金的同時，定價規(guī)則（發(fā)售價格不低于定價基準日前20個交易日基金交易均價的90%）也促使部分參與擴募的投資者產(chǎn)生了換倉拉低持倉成本的想法，帶來了第四輪的價格下探。

孫營總結(jié)說，公募REITs二級市場價格加速下跌體現(xiàn)了價格圍繞價值上下波動，價格終將向價值中樞回歸，并建議投資者們正視價值回歸的過程，不要恐慌，理性對待。

肖峰補充道，公募REITs走勢分化的主要原因是市場對于公募REITs收入增長預期走弱、估值折現(xiàn)率存在分化且不易錨定和投資者趨同交易導致波動放大。

從評估報告來看，無論是產(chǎn)權(quán)還是經(jīng)營權(quán)類的公募REITs對于分子端的現(xiàn)金流都保持增長預期，但各類資產(chǎn)租金能否均能保持穩(wěn)定增長以及增速高低是受經(jīng)濟周期和行業(yè)供求影響。折現(xiàn)率方面，從已上市的公募REITs產(chǎn)品來看，產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)大多保持在6%-8%水平，高速公路類的折現(xiàn)率整體大于8%。但當投資者風險偏好走弱，要求更高的折現(xiàn)率時，將導致資產(chǎn)估值大幅下降，而缺乏錨定的折現(xiàn)率使得公募REITs二級價格波動加大。投資者趨同交易方面，根據(jù)2022年報數(shù)據(jù)，共有15只公募REITs機構(gòu)投資者占比超過90%，當公募REITs二級價格走弱后，尤其是跌破發(fā)行價后，市場恐慌帶來部分機構(gòu)者同時拋售的行為，進一步加速公募REITs的下跌。近期部分公募REITs原始權(quán)益人開始進行增持，肖峰相信此舉有望提振投資者信心，使公募REITs價格穩(wěn)定。

對于投資者來說，公募REITs的收益從哪來以及如何去評判某個REIT底層資產(chǎn)是否足夠優(yōu)質(zhì)，這是對于他們的投資舉足輕重的問題。

肖峰表示，依據(jù)底層資產(chǎn)權(quán)屬特征不同，中國基礎設施公募REITs可大致分為產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類。從資產(chǎn)估值角度，根據(jù)收入獲取來源不同，公募REITs基礎設施資產(chǎn)可分為兩大類：一類是以租金為主要收入來源的基礎設施，如倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、保障性租賃住房等；另一類是以收費為主要收入來源的基礎設施，如高速公路、清潔能源、水電氣熱市政工程等。

談及“如何去評判某個公募REIT底層資產(chǎn)是否足夠優(yōu)質(zhì)”，孫營認為沒有絕對標準或者量化指標。無論底層資產(chǎn)屬于哪類，都要求它能夠產(chǎn)生長期的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流并且最終將這些現(xiàn)金流分派給投資者。因此，評價某一公募REIT底層資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)還取決于它的性價比，也就是分派率的多少。

當?shù)貢r間6月22日，西門子歌美颯風電業(yè)務爆出質(zhì)量問題，受此影響，西門子能源在公布的財報中撤回了2023年業(yè)績指引，引起了市場的廣泛關注。

由于中信建投國家電投新能源REIT的底層資產(chǎn)共安裝了125臺西門子SWT4.0-130海上風電機組，中信建投國家電投新能源REIT也做了緊急回應?；鸾?jīng)理劉志鵬表示，團隊在注意到相關信息后第一時間與機組的維保機構(gòu)上海電氣進行了確認，并對國內(nèi)外公開消息進行分析，確認本次具有質(zhì)量問題的產(chǎn)品為陸上風力發(fā)電設備，不包括本項目所使用的海上風電機組。中信建投國家電投新能源REIT底層資產(chǎn)的風電機組是西門子生產(chǎn)的SWT4.0-130海上風電機組，采購合同簽訂于2015年和2016年，合同簽訂時西門子在全球的海上風電市場份額超50%。產(chǎn)自西門子的海上風電機組由于要兼顧腐蝕、臺風等多種海上復雜工況影響，產(chǎn)品質(zhì)量有著更嚴格的出廠檢測機制；同時，在實踐中有國內(nèi)合作服務商進行維保，確保了產(chǎn)品質(zhì)量和運營安全。

中信建投國家電投新能源REIT基金經(jīng)理孫營表示，之所以發(fā)布澄清公告是考慮到監(jiān)管對于信息披露的要求，助力完善REITs信息披露機制。更為重要的一點是：對可能對項目造成影響的信息及時披露，是本著對投資者負責任的態(tài)度，也是相信項目的質(zhì)量和投資價值；另外，在發(fā)行時已經(jīng)考慮了可能發(fā)生的多種風險，已經(jīng)設置了多重緩釋機制降低可能出現(xiàn)的風險對項目造成的影響。

目前公募REITs的份額比較稀缺，且以機構(gòu)投資者為主，對于想投資公募REITs的個人投資者應該怎么做呢？

肖峰指出，公募REITs具有分紅較為穩(wěn)定、價格波動相對較小、與其他資產(chǎn)相關性弱等特征，更適合追求穩(wěn)健投資的長期投資者。

對于想投資公募REITs的個人投資者而言，在投資之前，確保對公募REITs有基本的了解。公募REITs通常更適合長期投資，通過分紅獲得穩(wěn)定的長期收益，所以建議個人投資者多考慮長期投資。

孫營則希望個人投資者在投資公募REITs產(chǎn)品時，理性看待公募 REITs 產(chǎn)品與其他類型公募基金及股票、債券等其他類型投資產(chǎn)品的差異，充分認識產(chǎn)品的特性，尤其是公募REITs產(chǎn)品的收益來自于兩部分，對于這種高分紅產(chǎn)品，不要僅盯二級市場變動，還要正確理解公募 REITs 長期持有成熟基礎設施項目的投資邏輯。

投資總是收益和風險同在。肖峰坦言，個人投資者需要關注宏觀經(jīng)濟周期對公募REITs價格的影響，關注基礎設施項目運營風險以及流動性風險。了解并認識這些風險，并通過適當?shù)难芯亢头稚⑼顿Y來管理風險，是投資公募REITs時個人投資者應該重視的重要因素。而且，個人投資者投資公募REITs，需要與自身投資目標以及風險屬性相匹配，科學理性判斷而非盲從，謹慎做出投資決策。