文|斑馬消費 楊偉

投資者終于看到了順鑫農(nóng)業(yè)聚焦主業(yè)的決心。

在地產(chǎn)業(yè)務(wù)連續(xù)虧損6年之后，公司決定掛牌出售地產(chǎn)子公司順鑫佳宇100%股權(quán)，徹底“退房”。如若掛牌期間沒有第三方接盤，將最終由控股股東兜底。

白酒業(yè)務(wù)盈利能力弱，又有地產(chǎn)板塊拖累，導(dǎo)致順鑫農(nóng)業(yè)在A股白酒板塊中業(yè)績表現(xiàn)較差。

昨日，受剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)消息刺激，順鑫農(nóng)業(yè)股價開盤大漲，最終以漲停收盤。

決心“退房”

對于剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)這件事，順鑫農(nóng)業(yè)（000860.SZ）已經(jīng)拖了好些年。這一次，看來是痛下決心了。

昨日，公司公告披露，董事會已通過決議，擬在北京產(chǎn)權(quán)交易所，公開掛牌轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)子公司順鑫佳宇100%股權(quán)。

按照評估結(jié)果，確定掛牌價格為30.98億元。期間，若未能征集到意向受讓方，公司將按照法律法規(guī)，調(diào)整價格繼續(xù)掛牌。經(jīng)過多輪掛牌之后，最終仍無受讓方接盤，控股股東順鑫控股或其指定關(guān)聯(lián)方，將以不低于22.5億元參與此次摘牌。

從公告表述來看，順鑫農(nóng)業(yè)“退房”已勢在必行，控股股東將為此兜底。

以上議案，還需通過7月12日舉行的股東大會投票表決。

順鑫佳宇成立于2002年，創(chuàng)立之初，由順鑫農(nóng)業(yè)和順鑫控股分別持股96%和4%。2013年，順鑫控股將所持股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上市公司退出。

順鑫農(nóng)業(yè)于1998年上市，初期，旗下業(yè)務(wù)多且繁雜，但大多不強(qiáng)。在白酒之外，還有生豬養(yǎng)殖屠宰、肉食品加工、農(nóng)產(chǎn)品市場管理與服務(wù)等，甚至還種植花卉、水果。

2010年之后，公司陸續(xù)剝離非主營業(yè)務(wù)，聚焦白酒、豬肉和房地產(chǎn)三個業(yè)務(wù)板塊。

事實上，順鑫農(nóng)業(yè)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直不大，只是一個區(qū)域性小型房企。即便在房地產(chǎn)的黃金時代，也沒賺過什么大錢。

目前，順鑫佳宇旗下主要資產(chǎn)，是位于北京順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)的“牛欄山下坡屯”項目，占地面積23.27萬㎡。項目共分兩期建設(shè)，一期回遷房和少量商品房已完工并銷售。二期幾個地塊已陸續(xù)開工建設(shè)，還有部分地塊尚未確定開發(fā)方案和時間。

此外，順鑫佳宇在山東曲阜、包頭、海南投資了幾家子公司，其中，包頭和海南子公司的項目開發(fā)已近尾聲，只有少量尾盤在售。曲阜公司擁有3塊商業(yè)用地，還未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。曲阜地塊取得的時間是2011年，按照土地出讓合同約定，應(yīng)在當(dāng)年10月之前動工，2014年10月之前竣工，否則將按土地出讓款的0.1‰支付違約金。如今，該地塊已閑置了長達(dá)12年，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T居然一直沒有通知繳納違約金或收回土地使用權(quán)。

根據(jù)評估報告，順鑫佳宇凈資產(chǎn)賬面價值為34.49億元，評估價值為30.98億元，減值率為10.16%。

其實，順鑫農(nóng)業(yè)早就動了退出房地產(chǎn)行業(yè)的念頭，只是執(zhí)行得不夠堅決。

2019年，公司將剝離地產(chǎn)板塊寫入年度報告，一直拖到2021年底，才出了一個預(yù)掛牌轉(zhuǎn)讓順鑫佳宇的公告，結(jié)果又是不了了之。

聚焦主業(yè)

順鑫農(nóng)業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，確實已到了不得不剝離的地步。

財報顯示，2016年以來，順鑫佳宇持續(xù)巨額虧損，已拖累了上市公司的整體業(yè)績。

2016年-2022年，順鑫佳宇分別虧損1.92億元、2.20億元、2.56億元、3.39億元、2.77億元、2.65億元和7.76億元，虧損額合計達(dá)23.25億元，直接導(dǎo)致上市公司2022年度首虧。

今年前5個月，順鑫佳宇收入達(dá)到11.46億元，破天荒地賺了3.83億元。

地產(chǎn)板塊的這些虧損，對于A股排名前十的其他白酒企業(yè)來說，可能不算什么，但順鑫農(nóng)業(yè)承受不起。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，順鑫農(nóng)業(yè)還有生豬養(yǎng)殖和屠宰業(yè)務(wù)，毛利率低、盈利能力差。行情好的時候能賺點錢，一旦遇到行業(yè)寒冬，就可能出現(xiàn)虧損。

白酒才是順鑫農(nóng)業(yè)的核心以及定海神針，旗下?lián)碛小芭谏健焙汀皩幷\”兩大品牌。

“牛欄山”目前有“經(jīng)典二鍋頭”、“傳統(tǒng)二鍋頭”、“百年牛欄山”、“珍品牛欄山”、“陳釀牛欄山”五大系列產(chǎn)品；“寧誠”主要為綿香型寧城老窖白酒。

順鑫農(nóng)業(yè)的白酒業(yè)務(wù)的收入規(guī)模，曾一度突破百億大關(guān)。但2022年大幅下滑，只剩下了81億元。

牛欄山定位于“民酒”，在北方特別是北京市場有較強(qiáng)的市場影響力。

正是因為這一定位，導(dǎo)致牛欄山的高端化難以突破，40%左右的整體毛利率，遠(yuǎn)低于白酒行業(yè)70%左右的平均水平。

2020年，順鑫農(nóng)業(yè)首次在年報中披露白酒業(yè)務(wù)的收入結(jié)構(gòu)。當(dāng)期，高檔酒（≥50元/500ml）收入為10.13億元，毛利率69.39%。這一年，公司多次對旗下白酒產(chǎn)品做出不同程度的提價。

次年，高檔酒的毛利率終于突破了70%為71.58%，可收入幾無增長。

2022年，順鑫農(nóng)業(yè)高檔酒的毛利率猛增至81.80%，收入?yún)s大降36.22%，僅剩下6.73億元。

低檔（＜10元/500ml）的光瓶牛欄山，仍是順鑫農(nóng)業(yè)白酒銷售的主流。

在公司2022年的白酒收入構(gòu)成中，低檔酒貢獻(xiàn)了60.79億元，占比接近75%。因為連續(xù)提價，低檔酒的毛利率有所突破，但仍只有38.43%。

這一次，順鑫農(nóng)業(yè)決意剝離地產(chǎn)這個拖累，讓投資者看到了一線曙光。6月27日，公司股價應(yīng)聲大漲，收盤漲停。