界面新聞記者 | 黃昱
界面新聞編輯 | 彭飛
最大央企開發(fā)商保利發(fā)展，往后可以直接稱為最大開發(fā)商了。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，保利發(fā)展實現(xiàn)全口徑銷售額約2366億元，同比增長12.5%，高出第二的萬科近348億元，穩(wěn)居行業(yè)第一。去年排名榜首的碧桂園位居第五，陷入危機(jī)中的融創(chuàng)已在十名開外，恒大更是下滑嚴(yán)重。
不出意外，保利發(fā)展今年大概率會拿下地產(chǎn)銷售榜頭名，將會是這家公司首度問鼎年度銷冠。
6年前，保利發(fā)展原董事長宋廣菊定下在兩到三年內(nèi)“重返前三”的目標(biāo)，彼時正值民營房企高歌猛進(jìn)， 即便身為“央企地產(chǎn)商一哥”，保利發(fā)展也未能如期完成目標(biāo)，到2021年劉平任接任董事長時仍被擋在前三門外。
6年后，保利發(fā)展不僅輕松完成“重返前三”的目標(biāo)，還超越碧桂園、萬科登頂，今年以來在房企銷售冠軍的位置上越坐越穩(wěn)。
在房地產(chǎn)行業(yè)這場馬拉松比賽中，成立31年的保利發(fā)展終于成為領(lǐng)跑者。
如今房地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下，不少人認(rèn)為保利發(fā)展幾乎是以“躺平”的姿勢沖到行業(yè)前三，但事實真的這么簡單嗎?
外部環(huán)境對同行造成的沖擊固然是一大因素，但能夠在這場行業(yè)危機(jī)中“活的更好”也是保利發(fā)展自身的本領(lǐng)，除了央企帶來的優(yōu)勢外，原本一二線占比較高的城市布局，內(nèi)部穩(wěn)定的管理團(tuán)隊、投資經(jīng)營策略也是保利發(fā)展排名上升的重要原因。
億翰智庫指出，保利發(fā)展作為頭部央企，早已具備規(guī)模效應(yīng)。同時，保利發(fā)展戰(zhàn)略性布局核心城市群以及高能級城市使得土儲資源價值更高，有助于錨定業(yè)績的增長。
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“我認(rèn)為房地產(chǎn)這個行業(yè)就是個馬拉松，曾經(jīng)我們也快過，曾經(jīng)我們也年輕過?！痹虮＠l(fā)展規(guī)模增長變慢而備受壓力的宋廣菊，在2017年5月召開的股東大會上感嘆道。
作為一家老牌央企，保利發(fā)展曾經(jīng)也有過輝煌，在2012年首次邁進(jìn)千億門檻，排名行業(yè)第三。然而2012年之后，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等民營房企發(fā)展迅猛，保利發(fā)展再也沒進(jìn)過前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利發(fā)展的銷售排名常年保持在第五的位置。
在2019年之前，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“規(guī)模為王”的階段，信奉 “有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)?！碑?dāng)時，所有優(yōu)質(zhì)資源都向規(guī)模房企集中。
在此背景下，保利發(fā)展也曾立下過flag。宋廣菊在2016年股東大會上稱保利發(fā)展將會在未來兩到三年回到行業(yè)前三。
但彼時的保利發(fā)展存在當(dāng)時外界認(rèn)為的很多短板，辟如拿地力度小、項目周轉(zhuǎn)較慢、總資產(chǎn)運營效率偏低等。
當(dāng)時擔(dān)任保利發(fā)展總經(jīng)理的劉平也曾坦言，因為城市布局、周期性戰(zhàn)略等因素，保利發(fā)展與“碧萬恒”之間確實存在差距。
這一期間，保利發(fā)展也沒能下沉到廣袤的三四線城市享受棚改和去庫存紅利。
“人只要有夢想，總會實現(xiàn)的?！彼螐V菊曾稱，保利發(fā)展總規(guī)模重回前三是公司的一個奮斗目標(biāo)，實現(xiàn)這一目標(biāo)的路徑有很多，除了常規(guī)拓展之外，還可以通過收購、兼并、整合等方式。
然而實際的情況是，保利發(fā)展不僅沒有在原定期限內(nèi)“重回前三”，2019年實現(xiàn)5000億元銷售額的目標(biāo)也未能達(dá)成，延遲一年后，在2020實現(xiàn)簽約金額5028.48億元，但與“碧萬恒”超7000億元的銷售額差距較大。
就在外界以及保利發(fā)展自己都相信其“重回前三”的期限將再度延長時，2021年下半年來突發(fā)的地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)，讓房企格局大洗牌，保利發(fā)展迎來了屬于它的“最好時代”。
“當(dāng)年的布局局限、拿地力度小、杠桿上的少，如今反而全成為了優(yōu)勢”，保利發(fā)展一位城市公司負(fù)責(zé)人告訴界面新聞，在行業(yè)新周期下，以往的慢才有了現(xiàn)在的穩(wěn)定。
這位負(fù)責(zé)人提到，19年之前的高增長階段，保利也有50%左右的增幅，但比前面幾家仍顯得慢，當(dāng)時也曾努力去加大下沉力度，但選取的區(qū)域還是長三角和珠三角城市，力度在當(dāng)時看有限，但在如今看來，卻避免陷入了更多低能級城市。
事實也如此，2021年恒大爆發(fā)流動性危機(jī)，保利發(fā)展從多年未動的銷售排名第五上順勢向前晉升了一名。
2022年年初，保利發(fā)展2022年度工作會議上，區(qū)別于眾多房企以“活下去”為目標(biāo)，接替退休的宋廣菊成為保利發(fā)展新任董事長僅半年的劉平提出了“進(jìn)三爭一”的目標(biāo)，釋放出積極增長的信號。
在這一年保利發(fā)展全年實現(xiàn)銷售額約為4573億元，雖然受行業(yè)整體下行影響也同比下降了15%，但因降幅比萬科以及融創(chuàng)更小而晉升了兩個名次，來到第二的位置，僅次于碧桂園。
此后保利發(fā)展沖擊行業(yè)第一的態(tài)勢愈發(fā)明顯。從今年1月以來，保利發(fā)展一舉超過碧桂園成為行業(yè)全口徑銷售榜冠軍，并已連續(xù)6個月位居累計銷售榜首。
時機(jī)有時候比努力更重要。相比到退休都留有未能 “重回前三”遺憾的宋廣菊，今年55歲的劉平無疑要幸運得多。
固有優(yōu)勢
之所以能成為地產(chǎn)行業(yè)新的第一，保利發(fā)展早已具備的規(guī)模優(yōu)勢是基礎(chǔ)。
眾所周知，雖然多年未能重返前三，但保利發(fā)展在前五位置上還是坐得很穩(wěn)，其長期也頭頂著“最大央企開發(fā)商”的光環(huán)，比跟在后面的中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口等央企領(lǐng)先不少。
在房企銷售達(dá)到頂峰的2021年，保利發(fā)展的全口徑銷售額約為5349.29億元，排名第四，中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地則分別為3695億元、3268.34億元、3158億元，這三家與保利的差距明顯，都在一千多億甚至兩千億以上。
除了規(guī)模優(yōu)勢外，保利發(fā)展的土儲結(jié)構(gòu)也是其排名順利晉升的固有優(yōu)勢。
保利發(fā)展已重點布局核心城市多年，一直堅持“核心城市+城市群”的戰(zhàn)略，在行業(yè)調(diào)整過程中，這一布局模式能讓其銷售保持有一定的韌性。
2021年保利發(fā)展重點布局的38城銷售貢獻(xiàn)為86%，同比提升8個百分點；珠三角、長三角銷售貢獻(xiàn)為56%，同比提升3個百分點。同時在26個城市銷售排名第一，51個城市排名前三。
與此同時，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，曾經(jīng)更多被貼上“保守”標(biāo)簽的央企開發(fā)商身份成為保利發(fā)展的有力背書，主要體現(xiàn)為品牌效應(yīng)及融資優(yōu)勢。
所謂的品牌效應(yīng)，是保利發(fā)展的央企開發(fā)商牌子為其銷售帶來了直接的助力。有業(yè)內(nèi)人士指出，保利發(fā)展去年來之所以能在銷售上保持增長，重要原因在于其央企身份更讓購房者信任。
從今年上半年的銷售增長數(shù)據(jù)也可以看到，相比其它房企，央國企表現(xiàn)出明顯的韌性。
華泰證券研報指出，今年1-6月，百強(qiáng)房企中央國企累計銷售的同比增幅為27％，而民營房企的同比增速卻為-27%。
招商證券分析師趙可表示，當(dāng)前市場銷售方面，央國企表現(xiàn)優(yōu)于混合所有制房企，更優(yōu)于民企。“如果全局銷售仍維持小幅正成長的弱β特點，那么分化仍將持續(xù)且進(jìn)一步放大?！?/span>
除了品牌效應(yīng)外，央企開發(fā)商的身份也為保利發(fā)展帶來了低成本且通暢的融資渠道。相反融資難、甚至停滯，正是當(dāng)下民營房企們最大的困境。
一位保利發(fā)展投資負(fù)責(zé)人稱，“我們從未擔(dān)心過融不到資，而是要爭取周期更長、利息更低的資金”。
2022年保利發(fā)展就提升了直接融資比重，累計發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計規(guī)模同比增長40.72%，直接融資平均成本2.88%，屬于同行中最低水平。
截至2022年底，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3813億元，同比增長12.74%，增速在“三道紅線”要求內(nèi)平穩(wěn)增長，綜合融資成本約3.92%，較上一年末下降0.54個百分點。
中信證券指出，保利發(fā)展存在雙重融資優(yōu)勢，一方面是經(jīng)營和強(qiáng)勁股東背景所保證的信用優(yōu)勢，另一方面是不依賴于美元債市場，不受匯率波動影響的存量債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢。
此外，去年11月A股市場的股權(quán)再融資時隔多年后重新全面開放，保利發(fā)展成為最先受益的一批房企。
截至6月27日僅有5家房企的定增方案獲證監(jiān)會批準(zhǔn)注冊，保利發(fā)展正是其中之一，總募資金額預(yù)計達(dá)125億元，將用于項目開發(fā)及補(bǔ)充公司流動資金。
資金是拿地的底氣，而拿地則是保利發(fā)展銷售持續(xù)增長的前提。百億股權(quán)定增在遏制杠桿率攀升的情況下，打開了保利發(fā)展進(jìn)一步增加市占率的空間。
拿地發(fā)力
在融資這一固有優(yōu)勢下，保利發(fā)展從2020年開始明顯在拿地上發(fā)力，尤其跟當(dāng)時大多數(shù)同行都選擇減少拿地的情況形成鮮明對比。
2020年全年保利發(fā)展拿地金額達(dá)2353億元，同比增長51%，拿地強(qiáng)度從2019年的33.7%提升至46.8%（拿地金額占當(dāng)年銷售額的比例）。
2021年，隨著地產(chǎn)行業(yè)整體陷入危機(jī)，不少房企已暫停拿地時，保利發(fā)展卻繼續(xù)保持一定的投資定力，全年拓展項目145個，比2020年只少了一個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比僅下降15%和21%。
加大拿地力度的同時，保利發(fā)展在當(dāng)時競爭激烈的首輪集中供地中也沒有盲目追高，而是等到第二批、第三批供地?zé)岫认陆?、市場回歸理性時，迅速加大投資力度，獲取了廣州、南京、廈門等低溢價率的地塊。
數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展2021年拓展樓面地價為6821元/平方米，同比下降8%。
保利發(fā)展也因此花更少的錢拿到了更多貨值。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年保利發(fā)展的權(quán)益拿地金額約為1272億元，還少于碧桂園的1397億元和萬科的1274億元，但全口徑新增貨值約為4287億元，超出萬科、碧桂園近千億元，排名第一。
2022年的土地市場更加冷清，但保利發(fā)展依然保持較強(qiáng)的投資力度，低價抄底了不少核心地塊。
數(shù)據(jù)顯示，2022年保利發(fā)展新拓展項目91個、總地價為1613億元，雖然同比下降13%，但投資強(qiáng)度為35.3%，仍高于2019年。此外，在中指研究院統(tǒng)計的2022年全口徑新增貨值排行榜中，保利發(fā)展憑借2240億元的新增貨值蟬聯(lián)第一。
在投資策略上，保利發(fā)展一方面堅持聚焦“核心城市+城市群”，2022年核心38城拓展金額占比98%；另一方面堅持以住宅為主的拓展策略，報告期內(nèi)新增住宅貨量占比93%，同比提升8個百分點。
今年以來，隨著行業(yè)最艱難的時刻過去，不少暫停拿地的房企都開始重返土地市場，但整體拿地依然謹(jǐn)慎，對核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪則白熱化。
憑借著資金優(yōu)勢，保利發(fā)展?fàn)帄Z優(yōu)質(zhì)地塊的底氣依然很足。保利發(fā)展總經(jīng)理周東利在3月的業(yè)績會上稱，公司的資金儲備充裕，總部調(diào)配資金能力強(qiáng)，可以同時參與多個城市、多個項目的競拍。
“今年我們在北上、杭州等熱門城市幾乎參與了全部熱門地塊的報名，憑運氣也拿了幾塊，下半年出了盯熱門地塊，也會對其他區(qū)域做些精細(xì)化研究，爭取把全年的投資額用足”，保利發(fā)展一位投資負(fù)責(zé)人告訴界面新聞。
在行業(yè)整體投資熱度低下的背景下，保利發(fā)展上半年拿地金額較去年同期依然實現(xiàn)高增長。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年保利發(fā)展的權(quán)益拿地金額約為400億元，同比增長約63%。
不過即便有充裕且集中在高能級城市的優(yōu)質(zhì)土儲，在樓市始終低迷的情況下，為了做大銷售規(guī)模的保利發(fā)展也頻繁使用以價換量策略，這一點在2022年表現(xiàn)的相當(dāng)明顯，在廣州、武漢和長沙等區(qū)域的地產(chǎn)項目均有較大幅度的讓價行為。
為了提升經(jīng)營管理能力，保利內(nèi)部也是順勢調(diào)整。據(jù)界面新聞了解，去年底保利發(fā)展對部分地產(chǎn)一級子公司進(jìn)行了合并，從34個縮減至32個，同時今年對各子公司的銷售質(zhì)量也提出了更高要求，更著重對去化能力、盈利能力、結(jié)構(gòu)調(diào)整能力的考核。
在擴(kuò)大規(guī)模的同時，保利發(fā)展的盈利能力也正經(jīng)受考驗。2022年，其歸母凈利潤為183.47億元，同比下降33.01%，是自2016年上市以來降幅最大的一次。
“多年來，保利發(fā)展內(nèi)部有個傳統(tǒng)：‘上半年的周六保證不休息，下半年則不保證休息’，如今雖做到了行業(yè)第一，對我們大部分員工來說，這一習(xí)慣仍被保持?！北＠l(fā)展一位內(nèi)部人士稱。
作為央企，保利發(fā)展雖然在一個競爭較為充分的行業(yè)做到了規(guī)模第一，但在現(xiàn)今對利潤考核趨嚴(yán)、急迫的當(dāng)下，如何實現(xiàn)利潤企穩(wěn)回升，仍將是接下來以劉平為代表的管理層需要面臨的更大考驗。