文|豹變 詹方歌
編輯|邢昀
“用一億五千萬（韓元）怎么逆轉人生啊，那是八十年代的事吧?！?/p>
《請回答1988》的最后一集，提到房價漲幅，狗煥媽媽如是說。1.5億韓元按照當時的匯率大概相當于82.5萬元人民幣。時值90年代，在韓國首爾的江南地區(qū)花2億韓元（約110萬人民幣）只能勉強買一個20平米的公寓。
不過，狗煥和德善兩家人最終搬去的偏遠郊區(qū)——板橋，隨著首爾不斷擴大發(fā)展，成了高科技園區(qū)，地價、房價也一路水漲船高，這大概也是德善爸爸人生中最成功的一筆投資。
過去幾十年的時間里，以首爾為核心的韓國樓市，離不開一個關鍵詞“上漲”。不過，到2023年初，韓國樓市開啟一波暴跌，這只是周期中的一個小插曲，還是新趨勢的開端？
東亞三國不僅地緣關系密切，房地產市場也都有類似經歷。日本的泡沫早在1991年就已經破裂，現(xiàn)在，輪到韓國了嗎？
泡沫破了嗎？
從初中算起，樸樸在韓國生活超過10年。她記得，韓國樓市泡沫破裂的消息是2022年10月份傳出的。
當時，在韓國擁有1139處房產的“全稅王”去世，留下了巨大黑洞，還把大量租客拉下了水。這件事在韓國當?shù)叵破鹆瞬恍〉挠懻摱?。緊接著，大量全租房暴雷的消息開始被報道出來，一同被報道的還有相關事件里房東、租客的自殺事件。
全租房是韓國的一種租房方式，也叫傳貰房和全稅房。房客按照房產價值的50%到80%籌集保證金交給房東，然后簽訂租約（一般為兩年）。退租時，房客可以獲得全額保證金返還。對于房客來說，等同于白住兩年。而房東則會將這筆保證金作為本金，在租約期限內進行投資，賺取利潤。
在房價上行期，有投機者甚至通過“帶著全租買房”，實現(xiàn)空手套白狼，只要房價上漲這個游戲就能玩得轉。
桂明鉁在韓國待了22年，目前在做房屋中介工作。他至今沒有買房，而是選擇全家住在全租房里，他說自己身邊80%的韓國人也都選擇租房。根據(jù)媒體報道，2019年韓國國土部曾對外發(fā)布居住現(xiàn)狀調查，當時韓國租房人口占總人口的比例達到42%，選擇全租房模式的人口占比為15.1%。
近年來，韓國年輕人的買房欲望越來越低。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年前8個月，韓國20歲到40歲之間的群體購買首爾公寓的比例只占總交易數(shù)量的35%，創(chuàng)下了三年來的最低值。
在中國，不少年輕人買房要靠父母出首付，而在韓國，不少父母會為孩子準備好全租房的保證金。如果不能拿出全部的保證金，年輕人也可以選擇貸款租房。
桂明鉁告訴《豹變》，目前韓國針對全租房的貸款產品種類多至30多種，不少產品給到青年人的全租房貸款利率相當?shù)?，只要符合條件，利率甚至可以低至1.2%。不同的產品對于貸款額度的要求不同，有些要求1億（約為人民幣54.94萬元）或2億元韓幣（約為人民幣109.93萬元）以內，有產品則能夠貸到保證金的90%。不過，很少有人會貸到如此高的額度。
在韓國，除了全租房，也有月租房的模式，租客同樣要先付相對高額的保證金。
2021年回國前，小雪和朋友租住在首爾房價最高的江南區(qū)附近，20平米的房子，保證金的價格大概在6萬元人民幣，月租金折合人民幣不到4000元（房租+管理費等），退租的時候退還保證金。如果只看租金，這和北京類似區(qū)位條件下的租金水平幾乎持平，但如果考慮到償付保證金給租客自身帶來的流動性問題，又是“另外的價格”了。
租房貸款產品確實在很大程度上減輕了年輕人的負擔，但在韓國樓市暴雷的當下，卻也把信用風險轉移給了租客。
正如前文所述，高額保證金的模式下，房東會將租客繳納的保證金拿去投資獲利。如此，租約本質上就變成了一場金融游戲，而保證金則搖身一變，成了為期兩年的無息借款，在房價只漲不跌的大背景下，最好的投資標的仍是房產，這才催生了如“全稅王”這樣持有超多房產的房東。但這一套邏輯要想持續(xù)，只能建立在房價看漲的基礎上：房東低價買入房產，租約結束后高價賣出，或收取更高額的保證金繼續(xù)出租，持續(xù)套取更多的流動資金。
直到，房價跌了。韓國房地產委員會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2023年4月，韓國房價指數(shù)已經連續(xù)11個月下跌。
比如，一套100萬的房子以全租房方式出租，房客付了80萬的保證金，跌到現(xiàn)在，房東就算把房子賣了，也只能回收60萬，但保證金80萬依然要還。
更糟糕的情況下，房東因為多處房產貶值償付不起先前高額的保證金，那么一環(huán)扣一環(huán)，環(huán)環(huán)斷裂，拿不到保證金償還貸款的租客只有兩種選擇：要么犧牲自己的信用，要么硬著頭皮繼續(xù)償還貸款。
國泰君安5月12日的財報中表示，“傳貰房”在很大程度上將長期限的金融風險“短期化”和“顯性化”。利率上行期間，“傳貰房”是一個反向加速器；在利率下行期間，“傳貰房”又將轉變成一個正向加速器。
但桂明鉁同時表示，在韓國，通過保證金持有超多房產的房東沒有媒體報道中那樣多，不少老年房主會把這筆錢放進銀行吃利息。
暴跌之前的暴漲
作為房產中介，桂明鉁對房產市場有自己的感知：“從尹錫悅上臺至今，韓國的房價跌了30%到40%。”他說，和中國相似，韓國大城市的房子也相對更保值。
韓國總人口五千多萬，幾乎都集中在首爾及附近城市。因此在這波暴跌中，首爾跌幅較小，大邱跌幅最大。
即便是跌了這么多，韓國的房價仍舊沒有回到2019年的相對低位。因為過去十年間，韓國經歷了一輪樓市暴漲。首爾房價一度高達15萬元每平。如果把時間線拉得更長，漲幅也將更加明顯。
樸樸的父母正住在位于大田的全租房里，這套房子她爺爺奶奶也曾住了數(shù)十年，一家人與房東是老相識，所以房東現(xiàn)在仍按照之前的價格來收取保證金。算下來，現(xiàn)在他們所付的保證金比市場金額便宜了一半還多。
“如果剛去韓國的時候就買房，現(xiàn)在（價值）都已經翻番了。”曾在韓國留學8年的小雪說。2014到2015年間，她認真考慮過在韓國置業(yè)，還為此咨詢了中介機構，但囿于韓國對外國人買房的限制，她最終還是選擇了月租房。
這都是韓國近20年間樓市暴漲的縮影。
桂明鉁告訴《豹變》，樸槿惠和文在寅當政時期，韓國房價飛漲幾乎無法抑制。尤其是文在寅當政時期，雖然不斷出臺政策調控，但房價似乎“越管越漲”，到暴跌之前漲幅已經超過50%。據(jù)一財援引韓國國民銀行數(shù)據(jù)顯示，在文在寅就任總統(tǒng)的2017年5月，在首都首爾購買一套公寓的平均價格為6.07億韓元（約合322萬元人民幣）；而到2021年10月，這一均價達到12.1億韓元（約合641萬元人民幣）。
事實上，韓國早在2005年便開始推行房地產稅，2020年，政府針對樓市的調控力度加大，并在11月發(fā)布了《房地產公示價格上調案》。公示價格的上調也意味著房產交易稅和保有稅稅額的上調。但此舉并未達到抑制房價上漲的效果。具體到市場交易中，平抑房價而產生的成本，實際上悉數(shù)轉嫁到了租客和下一任買家身上，住房難、租房難的問題在韓國愈發(fā)突出。
樸樸告訴《豹變》，從幾年前開始，韓國部分地區(qū)無論全租房還是月租房，都要在租金或保證金之外還要收取一定的管理費，按照房子的規(guī)格和區(qū)域，每月在300到2000元人民幣不等，高檔公寓樓價格更高，私人住宅價格相對低。據(jù)說這筆費用將被用于電梯維護、衛(wèi)生清掃等等成本支出。
觸底了嗎？
不少外媒報道和國外研究機構報告顯示，近兩個月韓國樓市在回暖。但事實上，這也可能是震蕩下行的前奏。
在桂明鉁看來，目前樓市很可能還沒有到底，未來的一段時間之內，韓國樓市還會持續(xù)下跌。
這種聲音不在少數(shù)，有韓國媒體援引KB Financial Group（KB金融集團）發(fā)布的報告稱，超過90%的房地產專家對其預測2023年內房價將下跌，50%的受訪專家表示，2024年韓國房地產市場可能會迎來反彈。惠譽評級在2022年11月發(fā)表負面前景展望：韓國房地產市場的低迷可能持續(xù)數(shù)年。
還有韓國媒體援引韓國央行數(shù)據(jù)顯示，目前面臨“逆全租”風險的房屋比例已經從2022年2月的51.7萬套，飆升至2023年4月的102.6萬套。
韓國央行分析結果顯示，截至2023年4月，韓國市場房源買賣的平均價格，要比存量房保證金的平均值低上2000萬韓元（約為11.1萬人民幣）；現(xiàn)在全租房的平均保證金價格則比存量房保證金的平均值低7000萬韓元（約為38.84萬人民幣）左右。
這就意味著，房地產市場累積的杠桿風險有可能沖擊金融系統(tǒng)里的脆弱環(huán)節(jié)。
韓國國內不少市場聲音認為，加息是韓國樓市暴跌的罪魁禍首，而韓國樓市的關鍵驅動力仍舊是利率，而不是新任政府的住房政策變化。
2022年3月至2023年5月間，美聯(lián)儲已經加息10次，累計加息幅度達到500個基點。韓國央行為平抑匯率波動，同時應對通脹，也開始了激進加息。從2021年8月到2023年1月，韓國央行基準利率累計上調了300個基點，至3.5%。韓國的房貸同樣按照浮動利率計算，所以房貸利率也水漲船高。
第一太平戴維斯在韓分析師曾對媒體表示，自2021年底以來，韓國房貸利率（mortgage rates）幾乎翻了一倍。
利率上行期，以抵押貸款為主的韓國家庭負債，開始遭遇考驗。
國際金融協(xié)會（IIF）近期公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年第一季度，韓國家庭債務占GDP的比重為102.2%，雖然同比有所下降，但在34個主要經濟體中仍處于最高水平，并仍然是唯一一個家庭債務規(guī)模超GDP的國家。
事實上，2023年以來，韓國國民銀行已經多次下調了住宅抵押貸款和全租房貸款利率。但諸如此類的貸款降息，其實對新增住房貸款作用較大。
除了貨幣政策之外，2022年6月，尹錫悅政府上臺后發(fā)布了相關房地產改革政策。比如，為抑制房租上漲，如果房東愿意在下一個合同期內將房租漲幅維持在5%以內，可以享受部分稅收優(yōu)惠；面對利率上行的局勢，韓國面向39歲以下青年、結婚七年以內新婚夫婦提供了40年到期的遞進式還款政策，嘗試緩解民眾的還款壓力。與此同時，政府還放寬了部分購房限制，并對特定購房對象進行稅收減免。
值得注意的是，暴跌之后，不少外國投資客反倒看到了商機。德國商業(yè)數(shù)據(jù)平臺Statista發(fā)布的研報顯示，近期，在韓國以投資為目的購房和外國投資者的數(shù)量大幅增加。桂明鉁同樣接到了不少來自中國的置業(yè)詢問。
不過，預判韓國樓市的走向或許不是最重要的。雖然同樣是樓市泡沫化，但東亞三國的差異巨大，市場回暖的轉折點如何到來、怎樣到來、何時到來，很難相互參考。獨特的全租房模式，更是讓韓國房地產市場的未來走勢多了一些驚心動魄。
你怎么看全租房模式？
