界面新聞?dòng)浾?| 張曉云

7月5日，京東法拍信息顯示，世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目首輪司法拍賣結(jié)束，該項(xiàng)目因無(wú)人出價(jià)宣告流拍。

根據(jù)拍賣頁(yè)面介紹，該標(biāo)的具體資產(chǎn)為深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司（下稱深圳世茂新里程）名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗地土地使用權(quán)及地上物”，土地不動(dòng)產(chǎn)證登記價(jià)是176.2億元，目前評(píng)估價(jià)為149.78億元，加上地上建筑物評(píng)估價(jià)13.26億元，整體評(píng)估價(jià)為163.05億元。而本次拍賣起拍價(jià)為130.44億元，相當(dāng)于在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打了8折。

據(jù)了解，該標(biāo)的物即為世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目大大部分資產(chǎn)。穿透后，上海世茂集團(tuán)通過(guò)全資子公司持有19%權(quán)益。中信信托通過(guò)合伙企業(yè)持有剩余30%權(quán)益。

值得注意的是，中信信托正是本次拍賣的申請(qǐng)執(zhí)行人。

該項(xiàng)目從出生伊始就備受關(guān)注。2017年12月，世茂豪擲240億元拿下深圳龍崗的G01046-0095號(hào)商業(yè)用地，樓面價(jià)1.75萬(wàn)元/平方米，占地面積32.19萬(wàn)平方米，總建筑面積136.45萬(wàn)平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)深圳土地拍賣史上第二高總價(jià)的記錄。

按照規(guī)劃，該地塊上將建一棟668米的最高塔，超過(guò)深圳第一高樓，即592.5米的平安金融中心，也高于全國(guó)第一高樓、632米的上海中心大廈。倘若建成，該建筑將刷新“中國(guó)第一高樓”的記錄，成為龍崗區(qū)大運(yùn)新城的新地標(biāo)。

此外，項(xiàng)目規(guī)劃中還包括還包括計(jì)劃建成奢華公寓、貴族學(xué)校哈羅公學(xué)、華爾道夫酒店等業(yè)態(tài)，高端商業(yè)版圖的背后顯示了世茂在深圳大展拳腳的野心

此后2019年，深圳世茂新里程通過(guò)深圳市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證變更登記取得了該土地的使用權(quán)，并在后來(lái)提出申請(qǐng)，將項(xiàng)目地塊分宗為14宗土地，此次拍賣的就是其中的12宗，剩余2宗被規(guī)劃為人才公寓的地塊沒(méi)有出現(xiàn)在拍賣之列。

而本次申請(qǐng)執(zhí)行的中信信托為這個(gè)項(xiàng)目提供了百億信托貸款。

2022年3月，世茂集團(tuán)的核數(shù)師羅兵咸辭任。羅兵咸在辭任函中稱，要求世茂集團(tuán)提供關(guān)于涉及世茂集團(tuán)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的若干信托貸款安排的資料。

此前公開報(bào)道顯示，該等信托貸款由合營(yíng)企業(yè)/聯(lián)營(yíng)公司為集團(tuán)融資而借入，并以集團(tuán)資產(chǎn)質(zhì)押以及公司及其若干附屬公司擔(dān)保的形式提供全部/部分抵押品。羅兵咸已注意到四項(xiàng)于2020年或之前訂立的此類信托貸款安排，并指稱該等信托貸款（包括集團(tuán)提供的若干質(zhì)押/擔(dān)保）此前并無(wú)向其披露。

其中，羅兵咸辭任函中指出的信托貸款2指的其實(shí)就是世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目。

信托貸款2又分為兩授信。首筆授信，2018年4月，為參與開發(fā)集團(tuán)于深圳的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，信托公司2向世茂集團(tuán)一間附屬公司提供150億元的綜合授信。世茂集團(tuán)附屬公司于2018年獲得資金合132億元。于2020年，附屬公司已向信托公司2償還45億元。同時(shí)，自2020年5月至7月，世茂集團(tuán)的一間合營(yíng)企業(yè)將87億元?jiǎng)澣胄磐泄?的前述關(guān)聯(lián)公司，但信托公司2的關(guān)聯(lián)公司則仍然保留其對(duì)集團(tuán)附屬公司的30%股權(quán)。

對(duì)于第二筆授信，2020年7月，信托公司2向前述附屬項(xiàng)目公司授予一筆110億元的綜合授信，以延續(xù)于2018年授予的首筆授信，繼而信托公司2向世茂集團(tuán)一間合營(yíng)企業(yè)放款87億元。因關(guān)聯(lián)公司仍然持有世茂集團(tuán)附屬公司30%的股權(quán)且仍為股東，因此世茂集團(tuán)附屬公司于2020年的會(huì)計(jì)記錄中，仍維持信托公司2的關(guān)聯(lián)公司在首筆授信下投入的資金計(jì)入實(shí)收資本和股東借款的會(huì)計(jì)記錄，未進(jìn)行任何變更。

據(jù)界面新聞了解，中信信托從2017年就以深港國(guó)際中心項(xiàng)目為底層發(fā)行了信托產(chǎn)品。2020年7月，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”成立，募集規(guī)模為87億元。2022年2月，中信信托該信托宣布其中的57億項(xiàng)目資金遇到兌付困難，深圳世茂龍崗中心亦隨之停工。

根據(jù)此前中信信托對(duì)投資者披露稱，深港國(guó)際中心于2022年3月停工。直至2023年5月，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，該項(xiàng)目二期公寓的部分樓棟才復(fù)工。

根據(jù)拍賣頁(yè)面，如今的世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目空空蕩蕩，雜草叢生，顯然離建成還有好長(zhǎng)一段差距。

這樣體量巨大且有不少商辦物業(yè)的項(xiàng)目，對(duì)接盤方的實(shí)力考驗(yàn)頗大。此次流拍后，該項(xiàng)目如二次上架，或?qū)⒃诖舜?30億拍賣價(jià)的基礎(chǔ)上再打八折。