界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
7月13日，上海今年第二輪首批次土拍進(jìn)入到最后一天的爭(zhēng)奪大戰(zhàn)。
在金茂幸運(yùn)拿下寶山地塊后，本批次15宗地全部成交，并且有10塊地達(dá)到限價(jià)上限靠搖號(hào)確定競(jìng)買(mǎi)人，最終共計(jì)攬金405億元。
上午出讓的浦東新區(qū)曹路基地15-01地塊屬于今日預(yù)熱地塊，12位競(jìng)買(mǎi)人齊聚競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)展開(kāi)爭(zhēng)奪，26輪競(jìng)價(jià)后地塊報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)13.365億元，最終幸運(yùn)之星降臨至身穿紅色“戰(zhàn)袍”、且印有“鴻運(yùn)當(dāng)頭”字樣的建發(fā)&聯(lián)發(fā)。
10點(diǎn)40分左右，當(dāng)吉祥數(shù)字“11號(hào)”乒乓球被選中時(shí)，在上海房地交易大廈大廳等待結(jié)果的建發(fā)和聯(lián)發(fā)投拓人士齊站起身歡呼，“是我們，是我們！”
鐵了心要重倉(cāng)上海的建發(fā)房產(chǎn)，此行共參拍9塊地，如今這些投拓人士總算能對(duì)公司有個(gè)交代。“首進(jìn)浦東，深耕寶山”，這是他們?cè)诮裉爝@場(chǎng)土拍開(kāi)啟前一晚給自己制定的目標(biāo)。一名投拓人士難掩喜悅之情，“前半句已做到，后半句就看下午的運(yùn)氣了。”
建發(fā)一名投拓人士向界面新聞表示，前兩天毫無(wú)收獲，今天搖中一塊很開(kāi)心，總算沒(méi)有白來(lái)?！捌鋵?shí)這塊地整體算中等水平，接下來(lái)怎么開(kāi)發(fā)還沒(méi)定，我們內(nèi)部盤(pán)下來(lái)覺(jué)得下午那塊地利潤(rùn)率更高，所以熱度也更高?！?/p>
下午拍賣(mài)的是寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊，18位競(jìng)買(mǎi)人“搶食”，已經(jīng)有所斬獲的房企希望好運(yùn)再次降臨，還未被眷顧到的房企也相信吉人自有天相。畢竟，“在絕對(duì)的運(yùn)氣面前，實(shí)力也要繞道而走?！?/p>
“俏貨熱銷(xiāo)”
在上海，熱門(mén)區(qū)域的熱點(diǎn)地塊從來(lái)不缺買(mǎi)家。
“下午這場(chǎng)地就是18羅漢比誰(shuí)先成佛。”一位參拍房企人士感嘆。
據(jù)界面新聞了解，這18位競(jìng)買(mǎi)人包括華發(fā)、招商蛇口、保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)、中鐵建、建發(fā)&聯(lián)發(fā)、萬(wàn)科&金新城、國(guó)貿(mào)、象嶼、首開(kāi)、金茂、越秀、大華等房企。
作為這一輪的“壓軸地塊”，沒(méi)有一家房企愿意放棄獲勝的機(jī)會(huì)。建發(fā)想要繼續(xù)加持，初次入滬的首開(kāi)只相中這塊地，零收獲的象嶼、國(guó)貿(mào)、萬(wàn)科等房企將希望全部寄托于此，從寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)發(fā)家的上海民企大華對(duì)這宗地的渴望更甚。
不過(guò)，在前一日47億元搖中了閔行浦江地塊后，大華的投拓人士心態(tài)已穩(wěn)。他告訴界面新聞，這塊地的主要優(yōu)點(diǎn)在于位置好和利潤(rùn)空間較大?！八且匀嗣駨V場(chǎng)為圓心，離人民廣場(chǎng)的物理距離較近，離五個(gè)新城很近；利潤(rùn)空間可以達(dá)到10%-15%，但上午那塊地可能連10%都沒(méi)有。”
公開(kāi)資料顯示，這幅寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊的出讓面積34434.9平方米，起拍價(jià)28.4億元，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)67000元/平方米。地塊位于南陳路豐皓路，距離地鐵15號(hào)線豐翔路站/7號(hào)線場(chǎng)中路站直線約1.5公里。
在各家房企的資料審核完成后，參拍競(jìng)買(mǎi)人以最快的速度競(jìng)價(jià)到地塊的上限價(jià)格31.25億元，隨后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。
但結(jié)果出乎所有人意料，中獎(jiǎng)?wù)呤侵粓?bào)名了3塊地的金茂。
在7月開(kāi)啟的三天六場(chǎng)土拍大戲，屬土拍次日最有看點(diǎn)。共有位于閔行華漕、浦江鎮(zhèn)，嘉定新城和奉賢新城的4宗住宅用地?cái)[上拍賣(mài)桌，最終全部“觸頂”以最高上限價(jià)成交，合計(jì)攬金超159億元。
其中，閔行華漕地塊和嘉定新城地塊作為當(dāng)日的明星地塊，均吸引了18組競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。
當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到價(jià)格上限后，轉(zhuǎn)入“乒乓球”搖號(hào)環(huán)節(jié)，在兩場(chǎng)“18選1”中，中鐵建中簽閔行巨無(wú)霸華漕地塊，杭州大家聯(lián)合體則幸運(yùn)搖到了嘉定新城地塊。
和金茂一樣，中鐵建也是幸運(yùn)的房企之一，報(bào)名3塊地最終也在十八分之一的勝算中成為大贏家，61.48億元首次入主閔行華漕。
“8月那場(chǎng)土拍還會(huì)來(lái)的?！敝需F建的投拓人士信誓旦旦。
杭州大家則是這場(chǎng)土拍中戰(zhàn)果數(shù)量最多的一家，此行成功實(shí)現(xiàn)在滬連落兩子，不僅搖中了嘉定新城熱門(mén)地塊，還贏得了浦東新區(qū)曹路基地12-01地塊，在8位競(jìng)買(mǎi)人中強(qiáng)勢(shì)勝出。
作為這次唯一一塊內(nèi)環(huán)地塊，楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊無(wú)意外也引發(fā)不少房企豪奪，13位競(jìng)買(mǎi)人欲揮金20多億元在此布局，但最終只有保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)了這個(gè)目標(biāo)，37輪競(jìng)價(jià)后成為土拍首日的又一個(gè)“幸運(yùn)兒”。
市場(chǎng)分化
“市場(chǎng)下行，大家對(duì)于拿地這件事其實(shí)很謹(jǐn)慎?！毕髱Z一名投拓人士向界面新聞表示。
這意味著，即便是在樓市風(fēng)向標(biāo)上海，也并非所有的土地都會(huì)受到開(kāi)發(fā)商追捧，非核心區(qū)域、非核心地塊的底價(jià)成交會(huì)成為常態(tài)，甚至也不排除有流拍的可能性。
比如寶山區(qū)吳淞地塊、青浦重固地塊以及臨港片區(qū)的兩塊地，皆因只有一家房企報(bào)名而底價(jià)成交。而在土拍首日，松江新橋地塊本來(lái)至少能有房企競(jìng)價(jià)的機(jī)會(huì)，共有兩位競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名此地塊，但競(jìng)買(mǎi)人之一招商蛇口在反復(fù)思量后決定放棄，上海民企恒都置業(yè)底價(jià)拿下。
現(xiàn)場(chǎng)一名投拓人士告訴界面新聞，傳聞此前上海本土另一民企大名城會(huì)參拍青浦重固地塊，但最后也決定“失約”，“青浦重固并不好賣(mài)，城市界面較差，大名城應(yīng)該也后悔去年拿了這里一塊地?！?/p>
去年6月，在上海首輪集中供地中，大名城以底價(jià)8.88億元競(jìng)得青浦區(qū)重固鎮(zhèn)毛家角路南側(cè)地塊，成交樓面價(jià)16000元/平方米，也是當(dāng)時(shí)為數(shù)不多競(jìng)得地塊的民營(yíng)房企之一。不過(guò)，該地塊項(xiàng)目入市后反響平平，尤其大名城映辰二期認(rèn)購(gòu)率僅約1%，因此也不再采取隨機(jī)搖號(hào)方式銷(xiāo)售。
另外，本應(yīng)該批次出讓的嘉定主城區(qū)JDC11201單元24-02地塊，未出現(xiàn)在出讓名單中。
據(jù)界面新聞了解，該地塊位于嘉寶智慧灣未來(lái)城市實(shí)踐區(qū)，出讓面積2.52萬(wàn)平方米，容積率2.5，建筑面積6.3萬(wàn)平方米，不少房企投拓人士覺(jué)得該地塊體量較大，面臨一定去化壓力，遂未報(bào)名參拍。
“熱度不及一批次。”這是參與本輪土拍房企的共識(shí)。
雖然從第二輪土拍開(kāi)始，上海一改此前的競(jìng)拍規(guī)則采用“乒乓球搖號(hào)”新模式，投拓人士的參拍難度減少了，但前來(lái)一試新規(guī)的房企并沒(méi)有因此而增加，反而從一批次的60家房企減少至39家，減幅35%。
不僅如此，地塊的“認(rèn)購(gòu)率”也普遍降低。從房企報(bào)名情況來(lái)看，16宗地塊的平均參拍企業(yè)為7.6家，較一批次下降1.6家；這次最熱門(mén)地塊也只有18家競(jìng)買(mǎi)人，但一批次有28家。
“比如一批次參與了競(jìng)拍的金地、中天、五礦、海信、建華、凱德等，這次都沒(méi)來(lái)?！?/p>
在不少投拓人士眼中，這是因?yàn)檩^之看起來(lái)土拍熱度極高的北京、杭州等城市，上海拿地門(mén)檻更高，“上海拍地對(duì)于資金要求高，要沉淀自有資金達(dá)到地塊起價(jià)的100-110%，只有央國(guó)企和極少數(shù)民企有這個(gè)實(shí)力?！?/p>
“還有就是，上海拿地太公平了?！蓖锻厝耸勘硎荆谏虾！榜R甲”拿地的可能性為零，但是有些城市依然有操作空間。
截至7月13日下午4點(diǎn)，上海第二輪土拍上半場(chǎng)宣告結(jié)束，下半場(chǎng)還有9塊地分別位于浦東新區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)和奉賢區(qū)，將于8月1日開(kāi)啟競(jìng)拍。
此次空手而歸的萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、象嶼、國(guó)貿(mào)、越秀等房企勢(shì)必會(huì)重返戰(zhàn)場(chǎng)，要翻身打勝仗；暫贏一局的建發(fā)、招商蛇口、保利、中鐵建、華發(fā)等也會(huì)繼續(xù)參戰(zhàn)，“多多益善，拿得越多越好?！?/p>
包括從江蘇風(fēng)塵仆仆趕往上海的金新城，此前參拍已陪跑過(guò)一次，這場(chǎng)照舊顆粒無(wú)收。金新城投拓人士也表示，下半場(chǎng)會(huì)繼續(xù)來(lái)。
“也就兩周時(shí)間，到時(shí)候再來(lái)?！蓖僚慕Y(jié)束后，所有投拓人士走出這棟他們?cè)偈煜げ贿^(guò)的房地大廈。