文 | 樓公子
在港交所停牌一年多后，7月17日晚，中國恒大發(fā)布了包括2021年、2022年業(yè)績公告以及2022年中期業(yè)績公告在內(nèi)的三份財(cái)報(bào)。
與此同時(shí)，巨大的凈虧損額和資不抵債的現(xiàn)狀也被披露于眾。
公告顯示，截至2022年12月31日，恒大負(fù)債總額為24374億元，剔除合約負(fù)債7210億元后為17164億元；借款6123.9億元、應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付款項(xiàng)10022.6億元（含應(yīng)付工程材料款5961.6億元）、其他負(fù)債1017.4億元。
截至2022年末，恒大擁有土地儲(chǔ)備2.1億平方米；完全竣工及在建的在售項(xiàng)目累計(jì)1241個(gè)；參與舊改項(xiàng)目共79個(gè)，其中大灣區(qū)就有55個(gè)（深圳34個(gè)，分布在南山、龍崗、龍華、坪山等區(qū)），其他城市24個(gè)。
中國恒大表示，龐大優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，是集團(tuán)“保交樓”、逐步償清債務(wù)、恢復(fù)正常經(jīng)營的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
一.快速擴(kuò)張期，曾是深圳舊改“大戶”
2011年，恒大以16.64億元收購深圳建設(shè)集團(tuán)71%股權(quán)，開始布局深圳。
當(dāng)年10月，恒大深圳公司成立；隔年，恒大完成收購深圳建設(shè)集團(tuán)29%的權(quán)益。
城市更新可以說是許多大型房企獲得區(qū)域市場的途徑之一，恒大也一樣。
不同于招拍掛的短期快速周轉(zhuǎn)，城市更新是以跨周期投資來換取土地空間上的權(quán)益，成本優(yōu)勢明顯，但開發(fā)的轉(zhuǎn)化周期很長，且變數(shù)較大，對(duì)于房企的要求也更高。
通過收購深圳建設(shè)集團(tuán)，恒大持有了多個(gè)位于深圳市中心的舊改土儲(chǔ)，像羅湖區(qū)的建設(shè)集團(tuán)大院項(xiàng)目和蔡屋圍項(xiàng)目。
此后，恒大開啟了在深圳的快速擴(kuò)張之路。先后從玉湖集團(tuán)、向南實(shí)業(yè)股份有限公司、建滔化工等企業(yè)手中收購了大量舊改項(xiàng)目。
“從2015年下半年開始，恒大對(duì)外披露的深圳土儲(chǔ)及貨值幾乎是以翻倍的速度在生長?！?/p>
到了2016年，恒大的舊改項(xiàng)目數(shù)已達(dá)到21個(gè)，預(yù)計(jì)銷售金額達(dá)4025億元；到了2018年的巔峰時(shí)期，舊改項(xiàng)目更是達(dá)到了45個(gè)。
原恒大集團(tuán)董事局副主席夏海鈞曾表示，“恒大是在深圳土地儲(chǔ)備最大的地產(chǎn)商，未來收益不可限量。”
二.債務(wù)危機(jī)下，部分舊改已被國企接手
這兩年，在面臨巨額的債務(wù)危機(jī)之下，恒大在深圳除了被接盤的資產(chǎn)有一些實(shí)質(zhì)進(jìn)展外，其他舊改項(xiàng)目基本處于停工階段，鮮有進(jìn)展。
去年以來，先后有安居建業(yè)（深圳市安居建業(yè)投資運(yùn)營有限公司）接手了南山向南村舊改項(xiàng)目、深圳恒大超級(jí)總部項(xiàng)目，招商蛇口接手恒大深圳南山餅干廠項(xiàng)目等等。
而安居建業(yè)是由深圳市人才安居集團(tuán)有限公司、深圳市特區(qū)建工集團(tuán)有限公司、深業(yè)集團(tuán)有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司四家公司共同成立，持股比例分別為40%、20%、20%、20%，為紓困類房地產(chǎn)企業(yè)，成立后多次入局“保交樓”問題項(xiàng)目。
目前，恒大超總項(xiàng)目（現(xiàn)為深圳灣超級(jí)總部基地B塔項(xiàng)目）已經(jīng)復(fù)工，由萬科南方區(qū)域負(fù)責(zé)代建。
在安居建業(yè)接盤恒大超總項(xiàng)目之前，該項(xiàng)目已停工超14個(gè)月。
而作為代建方的萬科，也在深圳灣總部基地有自己的項(xiàng)目，即萬科總部大廈，現(xiàn)命名為萬科SIC超級(jí)總部中心。