界面新聞記者 | 楊冰柯

在房地產(chǎn)形勢低迷狀態(tài)下，關于房地產(chǎn)的會議，尤其是高層會議備受市場關注。此前市場期待能有積極政策進一步提振樓市，現(xiàn)在，新一輪政策或許要來了。

7月24日，中共中央召開政治局會議指出，在房地產(chǎn)方面，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

會議還指出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

另外，會議提出要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風險中小金融機構改革化險。

此次政策局會議相比以往提到房地產(chǎn)行業(yè)的表述，并沒有提及房住不炒，而是重點提到將適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，這對市場來說更為關注。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對界面新聞記者表示，從中央政治局會議的表態(tài)來看，優(yōu)化房地產(chǎn)政策的方向被重點提及，結合今年二季度以來樓市下行的背景，預計下半年市場適度放松的調(diào)控政策會陸續(xù)出臺，此前關注的一二線熱點城市限購放松相關政策出臺的概率也在進一步增大，同時房貸政策層面有望指向改善性需求，備受關注的熱點城市“認房又認貸”政策調(diào)整的機率也在不斷增大。

張波還表示，此次會議對于房地產(chǎn)金融風險的重視程度保持，不但關注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的金融風險，同時對于相關的地方債務風險也進一步強調(diào)，預計后續(xù)會強調(diào)出臺落地性執(zhí)行方案，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是有松有緊，松體現(xiàn)在房企融資層面，而緊則體現(xiàn)了地方平臺拿地層面，通過金融穩(wěn)定，更好保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

同策研究院首席研究員宋紅衛(wèi)對界面新聞記者表示，政治局會議有兩大看點：第一，調(diào)控模式的改變。目前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從增量市場調(diào)控模式向存量市場調(diào)控思路轉化。第二，防風險是今年下半年房地產(chǎn)市場的核心任務，也就是說風險是首位問題，“防”仍然是戰(zhàn)略打法，因此，大水漫灌可能性不高。

宋紅衛(wèi)認為，目前房地產(chǎn)市場的幾個核心問題也主要集中體現(xiàn)在存量市場。其一，房地產(chǎn)市場的核心問題仍然是存量風險問題，這里面包括了房企既有的債務問題及保交樓、保交付等問題。其二，住房總量已經(jīng)飽和的局面下，未來要考慮如何盤活存量資產(chǎn)問題。

針對當前的市場風險，宋紅衛(wèi)稱下半年預計有五個方面的政策調(diào)整。第一，房企融資政策在下半年會適度放松，謹防流動性問題導致部分未出險的房企出現(xiàn)違約，以及出險房企展期后的二次違約發(fā)生，更要避免債務風險的大面積傳導。

第二，庫存大的城市，要控制地方政府的賣地沖動，地方城投托底會嚴格限制。

第三，需求端的政策會鼓勵剛需和改善群體入市，因此，在購房按揭利率，購房資格等方面會合理優(yōu)化，部分下行壓力較大的城市會調(diào)整首付比例。

第四、核心城市面臨“收緊”型兩類的政策，“倒掛”網(wǎng)紅盤熱度過高的問題會出政策管控。核心城市資金監(jiān)管會進一步嚴格，嚴防開發(fā)商把核心城市現(xiàn)金流向低能級城市騰挪。

第五、城市更新以及租賃市場會成為拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟的新引擎，將會成為GDP增加值的重要貢獻力量。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，本次會議強調(diào)要切實防范化解重點領域風險，防范化解房地產(chǎn)相關風險依然是首要任務，同時強調(diào)適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

第一，本次會議通稿未提“房住不炒”，整體基調(diào)更加積極。當前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，多地新房、二手房價格均處于下跌通道，投資需求已明顯減少，在當前的市場背景下，更好地支持剛需和改善需求仍是政策方向。

第二，會議明確當前我國房地產(chǎn)市場的供求關系發(fā)生了重大變化，2022年我國總人口出現(xiàn)首次下降，城鎮(zhèn)化進程放緩，人均住房面積明顯提升，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新房見頂后的回落階段。

第三，在新的發(fā)展階段，本次會議強調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。

陳文靜認為，普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，當前核心一二線城市政策空間仍較大，短期來看，這部分城市房地產(chǎn)政策有望進一步優(yōu)化，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費等仍是政策方向。

第四，加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。城中村改造、閑置資產(chǎn)盤活將是加大保障性住房建設和供給的重要舉措和方式。

近日《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》已審議通過，后續(xù)更多細節(jié)有望跟進落實，更好地改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

在中央政治局會議之前，住房城鄉(xiāng)建設部在上周還發(fā)布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》，針對城市更新提出了城市體檢先行、規(guī)劃統(tǒng)籌、城市設計引導、可持續(xù)實施、“留改拆”并舉等要求。

本次文件是繼“城市更新防止大拆大建”通知之后，時隔兩年住房城鄉(xiāng)建設部再次提出的城市更新頂層文件，再次明確了城市更新各環(huán)節(jié)的價值、意義、要求和任務，體現(xiàn)了規(guī)范性、針對性、指導性，意義重大。

今年7月1-20日，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為816萬平方米，環(huán)比6月1-20日下降33%，同比2022年7月1-20日下降37%。報告認為，7月份數(shù)據(jù)處于罕見低位，且后續(xù)有進一步下滑和降溫的風險。

目前整體樓市仍面臨壓力，此次政策局會議關于房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)后，隨著后續(xù)有效的政策出臺落地，或許能繼續(xù)提振市場信心。