界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
停牌了15個(gè)多月后，7月31日，銷(xiāo)售額曾超3000億、行業(yè)排名前十的世茂集團(tuán)（00813.HK）終于復(fù)牌。
上午9點(diǎn)，世茂集團(tuán)恢復(fù)公司股份買(mǎi)賣(mài)，早間開(kāi)盤(pán)下跌55.2%，報(bào)價(jià)1.98港元/股，總市值為78億港元。
世茂集團(tuán)選擇的復(fù)牌時(shí)機(jī)其實(shí)較好。一位市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞稱(chēng)，近期一系列有關(guān)房地產(chǎn)的提振政策出臺(tái)，地產(chǎn)板塊整體也迎來(lái)了一波上漲行情。
自2021年底開(kāi)始出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)后，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的這兩年時(shí)間里，世茂集團(tuán)的債務(wù)情況究竟如何？
7月28日，世茂集團(tuán)一口氣補(bǔ)發(fā)了2021年、2022年上半年和2022年三份財(cái)務(wù)報(bào)告，為在港交所復(fù)牌鋪路。
2021年，世茂集團(tuán)的銷(xiāo)售額為2691.1億元，營(yíng)收為1077.97億元，較2020年下降20.4%，股東應(yīng)占虧270.93億元。2022年，公司合約銷(xiāo)售額則下滑至865.2億元，其營(yíng)收約為630.40億元，較2021年下降約41.5%，股東應(yīng)占虧損收窄至214.92億元。
世茂集團(tuán)業(yè)績(jī)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2021年年報(bào)。
根據(jù)世茂集團(tuán)2021年半年報(bào)，銷(xiāo)售額1528億，創(chuàng)歷史新高；營(yíng)收734.01億；賬面現(xiàn)金823.8億；凈負(fù)債率為50.9%。
但2021年年報(bào)中，2021年公司合約銷(xiāo)售額為人民幣2691.1億元，營(yíng)收為1077.97億元，賬面現(xiàn)金還有578.84億，凈負(fù)債率變?yōu)榱?52.61%。
也就是說(shuō)，從2021年7月開(kāi)始，世茂集團(tuán)的凈負(fù)債率開(kāi)始大規(guī)模攀升，主要是有息負(fù)債尤其是短期有息負(fù)債但攀升。
根據(jù)世茂的業(yè)績(jī)報(bào)告，世茂集團(tuán)在2021年的下半年，短期有息負(fù)債從444.78億增加到了2021年年底的1078.87億，半年時(shí)間增加了630億。
對(duì)此，世茂集團(tuán)解釋稱(chēng)，集團(tuán)的境內(nèi)附屬公司新增融資提款以支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，該等借款大部分以項(xiàng)目的資產(chǎn)做抵押或股份質(zhì)押做擔(dān)保，因此，截至年末，以境內(nèi)資產(chǎn)做抵押或股份做質(zhì)押擔(dān)保的借貸增加約人民幣617.78億。
另外，2021年下半年起全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度下滑，部分合營(yíng)企業(yè)的合作伙伴提早撤回其投資權(quán)益以避免可能的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而該等有借貸的合營(yíng)企業(yè)成為本集團(tuán)的附屬公司，導(dǎo)致世茂集團(tuán)借貸總額增加。
三份財(cái)報(bào)之后，世茂集團(tuán)還公告了復(fù)牌指引，復(fù)牌指引包括與前核數(shù)師羅兵咸永道相關(guān)的四筆信托貸款調(diào)查情況以及資產(chǎn)情況。
6月23日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，四筆信托貸款由世茂集團(tuán)合營(yíng)企業(yè)/聯(lián)營(yíng)公司為集團(tuán)融資而借入，并以集團(tuán)資產(chǎn)質(zhì)押及集團(tuán)若干附屬公司擔(dān)保的形式提供全部/部分抵押品。信托貸款1總額14億元，信托2貸款287億元，信托貸款3為6億元，信托貸款4為19.08億元，發(fā)生日期均集中在2019-2020年。
正是這四筆信托貸款，羅兵咸永道與世茂集團(tuán)發(fā)生矛盾，前者稱(chēng)對(duì)四筆信托貸款詳情并不知情。世茂則稱(chēng)，從未試圖向羅兵咸永道隱瞞前述信托貸款安排的存在。
在復(fù)牌指引中，世茂公布調(diào)查結(jié)果，信托貸款1正在履行調(diào)解協(xié)議，截至2023年6月30日的貸款余額為4.94億元；信托貸款2的相關(guān)信托公司已向法院申請(qǐng)針對(duì)世茂的附屬公司強(qiáng)制執(zhí)行，而世茂目前正嘗試解決這項(xiàng)問(wèn)題，截至2023年6月30日，信托貸款2的余額為59.94億元。
關(guān)于信托貸款3，世茂正與信托公司3磋商償還部分貸款及解押抵押物，以更妥善解決余下債務(wù)，截至2023年6月30日，該貸款余額為3.80億元；信托貸款4的相關(guān)信托公司則并未對(duì)世茂采取任何行動(dòng)，截至2023年6月30日，該貸款余額約人民幣4.22億元。
在資產(chǎn)方面，根據(jù)這份公告，截至2022年末，世茂集團(tuán)在建面積為3814萬(wàn)平方米，竣工面積約585萬(wàn)平方米。而就2023年而言，世茂在建面積及竣工面積預(yù)計(jì)達(dá)到約3450萬(wàn)平方米及約600萬(wàn)平方米。
截至2022年12月31日，世茂附屬公司上海世茂股份有限公司自持商業(yè)物業(yè)的建筑面積約169萬(wàn)平方米；另一家控股公司世茂服務(wù)在管面積達(dá)到26160萬(wàn)平方米，合約建筑面積也達(dá)到34130萬(wàn)平方米；截至2022年末，世茂已開(kāi)業(yè)的自持酒店有25家。
總資產(chǎn)方面，截至2022年12月31日，世茂經(jīng)審核總資產(chǎn)為6162.1億元，經(jīng)審核收入達(dá)約630.4億元。
值得注意的是，雖然世茂集團(tuán)成功復(fù)牌，恢復(fù)了資本市場(chǎng)的交易，但公司的債務(wù)危機(jī)仍然道阻且長(zhǎng)，同時(shí)，保交樓任務(wù)艱巨。
2021年在債務(wù)危機(jī)下，世茂將旗下報(bào)價(jià)超過(guò)700億的資產(chǎn)擺上貨架，項(xiàng)目涉及酒店、商業(yè)、辦公、住宅，分布于上海、北京、等多個(gè)城市及區(qū)域。
世茂集團(tuán)資產(chǎn)在成功出售一小部分后，后期資產(chǎn)出售不太順利。
以世茂集團(tuán)手中較好的資產(chǎn)深港國(guó)際為例，其在擺上司法拍賣(mài)貨架后，雖然看客高達(dá)3萬(wàn)人，但最后仍流拍。
但從資本市場(chǎng)上來(lái)看，世茂集團(tuán)已經(jīng)邁出恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵一步。