文|新經(jīng)濟e線
據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)披露，7月24日至25日，中國證監(jiān)會召開2023年系統(tǒng)年中工作座談會。新經(jīng)濟e線注意到，在證監(jiān)會明確提及下半年重點抓好的幾項工作中，“抓緊推動消費基礎(chǔ)設(shè)施等新類型公募REITs項目落地”就是其中之一。這一表態(tài)也意味著年內(nèi)公募REITs底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴容或?qū)⒂袑嵸|(zhì)性的結(jié)果。
早在今年3月24 日，證監(jiān)會和發(fā)改委就REITs分別發(fā)文，內(nèi)容涉及優(yōu)化項目推薦流程、完善審核注冊機制、消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點范圍、分類調(diào)整項目收益率要求和資產(chǎn)規(guī)模門檻等，從各維度為REITs實現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行提供支持。上述發(fā)改委236號文明確表示，要研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
7月25日，在發(fā)改委就促進(jìn)民間投資有關(guān)情況舉行的專題新聞發(fā)布會上，發(fā)改委固定資產(chǎn)投資司副司長、一級巡視員韓志峰透露，近期民營企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的熱情明顯提升、申報的項目數(shù)量明顯增多。
韓志峰表示，今年3月發(fā)改委和證監(jiān)會將發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的行業(yè)領(lǐng)域拓展到消費基礎(chǔ)設(shè)施，而民營企業(yè)持有運營的購物中心、百貨商場項目數(shù)量較多，這為他們更好參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs奠定了較好基礎(chǔ)。
為此，發(fā)改委著力加大基礎(chǔ)設(shè)施REITs的前期輔導(dǎo)力度，幫助項目盡快具備申報條件。今年以來已先后組織召開16場開門辦公會，邀請證監(jiān)會債券部、滬深交所及有關(guān)專家參加，對71個項目進(jìn)行了集體研討，其中包括19個民營企業(yè)項目，涉及購物中心、光伏風(fēng)電、大數(shù)據(jù)中心等多種資產(chǎn)類型。
六單消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs籌備
新經(jīng)濟e線根據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，目前共有6單消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正在籌備之中，分別包括首創(chuàng)鉅大奧特萊斯公募REITs、中國金茂公募REITs、山東省商業(yè)集團消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs、華安百聯(lián)消費封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REITs、天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、華潤置地費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。
其中，首創(chuàng)鉅大奧特萊斯公募REITs的原始權(quán)益人為北京恒盛華星投資管理有限公司（首創(chuàng)鉅大有限公司全資子公司）。據(jù)悉，首創(chuàng)鉅大奧特萊斯公募REITs 項目發(fā)布財務(wù)顧問招標(biāo)公告。該項目是目前市場消費領(lǐng)域首單公開的REITs 產(chǎn)品，以奧特萊斯為底層資產(chǎn)。
截至2022年底，首創(chuàng)鉅大打造的首創(chuàng)奧特萊斯年銷售額超100億元，在全國擁有在營項目15個，覆蓋北京、重慶兩大直轄市，杭州、南昌、武漢、合肥、濟南、鄭州、西安、昆明、南寧等省會城市，以及湖州、昆山、青島、廈門等潛力消費城市。
7月10日，該公司多家全資附屬公司擬向濟南首城商業(yè)管理有限公司及武漢市首城商業(yè)管理有限公司分別出售濟南首鉅置業(yè)有限公司100%股權(quán)及股東貸款與武漢首創(chuàng)鉅大奧萊商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及股東貸款，總代價約人民幣19.86億元。
來源：上市公司公告
天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的原始權(quán)益人為天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司。目前，公司正在籌劃開展消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的相關(guān)工作，擬以下屬公司持有的消費基礎(chǔ)設(shè)施項目申請試點發(fā)行公募REITs項目，擬與中航證券有限公司、中航基金管理有限公司合作，委托其分別擔(dān)任公募REITs項目資產(chǎn)支持證券管理人、基金管理人，進(jìn)行公募REITs項目的方案溝通、設(shè)計、報批及發(fā)行等。據(jù)新經(jīng)濟e線了解，該公司主營業(yè)務(wù)有平臺型與垂直型兩類。平臺型業(yè)務(wù)為百貨和購物中心，以聯(lián)營、租賃等合作模式為主；垂直型業(yè)務(wù)為超市，主要是自營模式。
此外，魯商集團擬以持有的某商業(yè)物業(yè)作為標(biāo)的資產(chǎn)，開展消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報發(fā)行工作。項目中標(biāo)人為國泰君安證券股份有限公司；百聯(lián)股份作為原始權(quán)益人擬以項目公司持有的坐落于上海市楊浦區(qū)淞滬路8號的上海又一城購物中心項目作為基礎(chǔ)設(shè)施項目申報發(fā)行公募REITs；華潤置地發(fā)布2022財政年度業(yè)績公告，表示要推動有巢REIT擴募，啟動商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公募REITs方案。
事實上，為推動消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs落地，政策層面也在不斷加碼。7月18日，商務(wù)部等13部門發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)家居消費若干措施的通知》，支持家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點項目探索基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報發(fā)行工作。文件指出，要通過加強政策支持促進(jìn)家居消費。支持符合條件的家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)。鼓勵金融機構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險可控前提下，加強對家居消費的信貸支持，完善金融服務(wù)，為經(jīng)營商戶和供應(yīng)鏈上下游企業(yè)提供融資支持。
繼發(fā)改委236號文之后，7月24日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步抓好抓實促進(jìn)民間投資工作努力調(diào)動民間投資積極性的通知》（發(fā)改投資2023]1004號），《通知》明確，建立重點民間投資項目庫，優(yōu)化民間投資項目的融資支持，強化重點民間投資項目的要素保障。鼓勵民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)，進(jìn)一步拓寬民間投資的投融資渠道。
韓志峰在7月25日的發(fā)布會上也強調(diào)，發(fā)改委始終重視并積極鼓勵民營企業(yè)參與盤活存量資產(chǎn)工作。一是鼓勵民營企業(yè)用好基礎(chǔ)設(shè)施REITs等創(chuàng)新工具，盤活自身現(xiàn)有的存量資產(chǎn)；二是鼓勵民營企業(yè)優(yōu)化發(fā)展模式，通過盤活存量資產(chǎn)，在不增加負(fù)債率的基礎(chǔ)上加速資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率，投向新能源等發(fā)展空間較大的行業(yè)領(lǐng)域；三是鼓勵民營企業(yè)積極參與盤活國有企業(yè)存量資產(chǎn)，并將基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為投資退出渠道之一，努力形成國有企業(yè)和民營企業(yè)的雙贏局面。
公募REITs迎增量資金入市
新經(jīng)濟e線注意到，由于業(yè)績不及預(yù)期以及流動性較弱等綜合因素的影響，今年2月以來公募REITs曾顯著下跌。7月5日，部分公募基金發(fā)布公告將公募REITs納入旗下部分公募FOF產(chǎn)品投資范圍，提振了投資者對公募REITs市場未來增量資金及流動性改善的信心，REITs市場呈現(xiàn)修復(fù)態(tài)勢。目前，全市場共有100只FOF 公告將基礎(chǔ)設(shè)施REITs納入其投資范圍，F(xiàn)OF規(guī)模合計659.88億元，共涉及11家基金公司。
二級市場上，受公募REITs迎增量資金入市消息刺激，綜合成交額、成交量和換手率三方面的數(shù)據(jù)也顯示，近兩周 （2023年7月17日至-7月28日，下同）整體上市場情緒明顯轉(zhuǎn)暖，成交較為活躍，較7月前兩周呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。近兩周REITs總成交額為38.02億元，較7月上半月環(huán)比上漲20.28%。近兩周市場總成交量達(dá)9.14億份，環(huán)比上漲17.78%。
各類REITs總成交量變化（億份）
至7月28日，REITs市場總體市值達(dá)912億元，較兩周前上漲了2.26%。其中，中證REITs指數(shù)近兩周上漲2.37%，上證指數(shù)上漲1.18%，中證全債上漲0.16%，南華商品指數(shù)上漲1.98%。中證REITs的表現(xiàn)強于同期股市、債市和大宗商品。
具體來看，REITs各板塊除環(huán)保外區(qū)間平均漲跌幅均為正，漲幅前三的板塊分別為保租房、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流，分別達(dá)4.68%、3.34%、2.56%，其次是高速公路和能源，分別錄得2.55%和1.43%的漲幅，僅環(huán)保下跌0.28%。單只產(chǎn)品來看，領(lǐng)漲的是以園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT，漲幅達(dá)6.30%。
按照底層資產(chǎn)類型分類統(tǒng)計的話，近兩周各板塊成交額較上半月亦有較大幅度改善。環(huán)比來看，改善幅度最大的是保租房板塊，近兩周成交總額達(dá)5.2億元，較本月前兩周上漲68.66%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊總成交額錄得13.3億元，環(huán)比上漲33.77%；倉儲物流板塊總成交額錄得3.6億元，環(huán)比上漲19.00%；生態(tài)環(huán)保板塊總成交額錄得2.3億元，環(huán)比上漲59.49%；高速公路板塊修復(fù)放緩明顯，總成交額錄得9.1億元，環(huán)比上漲16.57%。六大板塊中只有能源板塊總成交額環(huán)比下跌，錄得5.1億元，環(huán)比下跌3.99%。
同樣，近兩周的區(qū)間換手率也有了較大改善。統(tǒng)計流通市值加權(quán)計算整體REITs市場的日換手率，然后將近兩周的日換手率計算平均得到REITs市場的近兩周的區(qū)間日均換手率。近兩周REITs市場區(qū)間日均換手率從前兩周的0.8%提高到了為1.72%，環(huán)比大幅提升115%。
細(xì)分來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源、倉儲物流、保租房、生態(tài)環(huán)保、高速公路板塊REITs近兩周的區(qū)間日均換手率分別為1.37%、0.49%、1.28%、2.25%、1.290.60%，環(huán)比7月前兩周分別變化了32.34%、 11.51%、-11.20%、57.89%、54.26%和9.02%。僅有倉儲物流換手率指標(biāo)環(huán)比下跌，保租房、生態(tài)環(huán)保和產(chǎn)業(yè)園區(qū)邊際改善明顯。
此外，27只公募REITs日前披露的今年二季報業(yè)績情況也表明，總體經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中有升，但各業(yè)態(tài)出現(xiàn)了一定分化。其中，能源基礎(chǔ)設(shè)施受季節(jié)因素影響業(yè)績大幅提升；保租房及倉儲物流受外部宏觀經(jīng)濟活動影響較小，整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定；高速公路業(yè)績修復(fù)整體呈放緩趨勢；產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部分化，廠房類資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健。
具體到收入與可供分配金額達(dá)成率情況，2023 年二季度REITs整體收入達(dá)成全年預(yù)測業(yè)績的26%，可供分配金額達(dá)成率為28%。其中，能源類、保租房類表現(xiàn)較突出。受夏季高溫及隨之增長的電力需求的季節(jié)性因素影響，能源基礎(chǔ)設(shè)施REIT二季度收入、EBITDA及可供分配金額達(dá)成率均高于其他業(yè)態(tài)。同樣，保租房REIT受穩(wěn)定的租賃需求及租戶結(jié)構(gòu)支撐，板塊內(nèi)4 只REITs的三項指標(biāo)均超招募說明書預(yù)期。
相比之下，高速公路REIT受清明節(jié)、勞動節(jié)通行費減免及宏觀經(jīng)濟弱修復(fù)因素影響，收入、EBITDA及可供分配金額達(dá)成率在所有REITs中位列較低的類別。除國金中國鐵建REIT及華泰江蘇交控REIT外，其余REITs收入及可供分配金額環(huán)比均出現(xiàn)不同程度下降，業(yè)績修復(fù)速度放緩。
另據(jù)中證估值數(shù)據(jù)，隨著近半年以來市場走低，截至2023年7月28日，共有14只REITs產(chǎn)品估值低于其對應(yīng)的ABS估值，投資性價比逐漸顯現(xiàn)。有市場人士認(rèn)為，長期來看公募REITs當(dāng)前仍處在估值低位，未來信批深度、增量資金等問題會被逐漸解決，當(dāng)前公募REITs市場整體的收益大于風(fēng)險。
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