文｜時代周報 梁爭譽
編輯｜劉婷
近期，政策暖風(fēng)頻吹，一線城市樓市預(yù)期有所變化。
8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。央行表示，要因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。
此前，多部門密集發(fā)聲，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
7月31日，國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措。
住建部召開座談會對房地產(chǎn)政策優(yōu)化做公開具體的表態(tài)后，北上廣深主管部門集中回應(yīng)稱，將盡快推出有關(guān)政策措施滿足剛性和改善性住房需求。
7月30日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向媒體表示，將結(jié)合廣州實際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)政策調(diào)整空間打開，市場情緒略有回升，部分賣家表現(xiàn)強勢，做出漲價動作。
據(jù)時代周報記者了解，廣州二手房市場部分業(yè)主“追風(fēng)”漲價，漲幅在數(shù)萬元至數(shù)十萬元之間，甚至有賣家一日漲價百萬。一套在貝殼找房掛牌出售的番禺洛溪江景房，業(yè)主在7月31日將掛牌價上調(diào)100萬元至3300萬元。
一線經(jīng)紀(jì)人在帶看現(xiàn)場親歷業(yè)主漲價。“昨天（8月1日）有個業(yè)主，我們帶客戶上門看房的時候，直接問我們報了什么價。他說要漲價，要收回鑰匙重新放盤?！痹趶V州增城從業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人蔣豐告訴時代周報記者，“這幾天看房量有增加，但我們還沒有明顯感受?！?/p>
根據(jù)多名業(yè)內(nèi)人士的觀察，業(yè)主漲價只是個別現(xiàn)象，應(yīng)謹(jǐn)慎對待政策利好，不宜過于樂觀。
廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向時代周報記者表示，政策調(diào)整不代表市場能夠立馬反彈，“成交量有望止跌，但沒有‘V形反彈’這種可能性?！?/p>
報價明漲實跌
廣州中原發(fā)展研究部的數(shù)據(jù)顯示，過去兩年，廣州房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，大量樓盤價格跌幅顯著。因此，即便部分業(yè)主此次趁勢漲價，漲幅依然難以覆蓋累積跌幅。
諸葛找房平臺數(shù)據(jù)顯示，8月2日，該平臺在售二手房中有99套上調(diào)了報價，漲幅在數(shù)萬元至數(shù)十萬元之間。
時代周報記者梳理調(diào)價記錄發(fā)現(xiàn)，部分二手房存在報價明漲實跌的現(xiàn)象，即業(yè)主漲價后的最新掛牌價依然低于初始掛牌價。
以珠江新城西的漾晴居一套在售二手房為例。
在貝殼找房，漾晴居一套建筑面積約94平方米單位，業(yè)主在7月31日將報價上調(diào)22萬元至960萬元，單價約10.22萬元/平方米。
事實上，這套二手房曾多次降價。貝殼找房提供的房源時間軸顯示，漾晴居這套二手房于2022年12月30日掛牌出售，報價1180萬元。過去半年里，業(yè)主曾10次下調(diào)報價，降幅在5萬元至50萬元之間，最低報價918萬元，相比初始報價折價22%。
6月7日和7月31日，這名業(yè)主先后漲價20萬元、22萬元，最新報價960萬元，依然相當(dāng)于初始報價的8折。貝殼找房經(jīng)紀(jì)人的帶看反饋稱，業(yè)主誠心出售，有一定的談價空間，并特別強調(diào)“學(xué)位、戶口無占用”。
這并不是個例。
珠江新城東的嘉裕丹頓陽光，一套建筑面積約84平方米在售單位，業(yè)主在7月30日將報價上調(diào)40萬元至950萬元，單價約11.30萬元/平方米。時代周報記者查詢發(fā)現(xiàn)，該單位初始報價是1000萬元，在掛牌銷售的4個月里經(jīng)歷了5次降價，最高下降50萬元。
樂有家APP顯示，珠江新城中的中海璟暉華庭一套建筑面積約114平方米3房，業(yè)主將報價上調(diào)至1650萬元后，與同小區(qū)的報價相比仍便宜了153萬元。
圖源：樂有家APP
事實上，降價出貨的賣家數(shù)量更多，降幅更大。
諸葛找房平臺數(shù)據(jù)顯示，廣州99套二手房漲價的同時，有596位業(yè)主下調(diào)了報價。值得一提的是，漲價房源平均漲價8.96萬元/套，而降價房源平均降價11.4萬元/套。
“業(yè)主反價不顧現(xiàn)狀，不符合現(xiàn)實?！秉S韜表示，近期主管部門密集發(fā)聲，氣氛活躍起來了，但實際落地的還沒有，市場成交量并沒有很明顯的改變，“業(yè)主、開發(fā)商應(yīng)該好好利用這波預(yù)期利好，該降價就降價，抓緊賣房?！?/p>
V形反轉(zhuǎn)難現(xiàn)
政策暖風(fēng)照拂背后，是尚未止跌回升的市場表現(xiàn)。
廣州中原發(fā)展研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年廣州累計成交新房40843套，同比增長3%，是近5年表現(xiàn)次優(yōu)的上半年，但與2021年上半年的61063套成交量相差甚遠(yuǎn)。
新房去化與價格表現(xiàn)均欠佳。
今年上半年廣州一共有107個/次項目開盤或加推，總貨量為10981套，首日成交2396套，平均去化率僅22%，新開盤推貨量、去化率水平對比去年同期均有所下滑。全市新房均價約3.62萬元/平方米，同比下滑7%，越秀、白云、增城、從化均出現(xiàn)雙位數(shù)的跌幅。
二手市場先抑后揚。
隨著3月積壓需求集中釋放成交量沖高至12260套，市場進(jìn)入調(diào)整期，購房者觀望情緒加重，成交量持續(xù)回落，6月成交量下滑至8292套，相比3月的高點跌去32%。
二手住宅網(wǎng)簽均價約30107元/平方米，同比上漲10.3%，原因在于中心區(qū)成交占比提升拉動價格結(jié)構(gòu)性上揚，實際上上半年廣州二手房價格未見明顯上漲，不少盤源價格甚至下調(diào)。根據(jù)廣州中原發(fā)展研究部監(jiān)測，花都、南沙、增城等外圍區(qū)域二手房報價下調(diào)幅度大多在5%以上，包括萬科東薈城、雅居樂錦城在內(nèi)的部分樓盤跌幅接近10%。
7月因為是傳統(tǒng)淡季，市場表現(xiàn)趨于冷淡，尚未企穩(wěn)。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，7月廣州新建商品住宅成交面積約45萬平方米，環(huán)比下降約三成；二手市場活躍度進(jìn)一步降低，成交量繼續(xù)下探，二手住宅價格環(huán)比下跌0.13%，跌幅較上月擴大0.08個百分點。
截至今年6月底，廣州存量新房去化周期約16.2個月，二手房放盤量超過13萬套。廣州中原發(fā)展研究部指出，若剛需買家不買房，則改善買家無資金換房。購房鏈條將陷入停滯狀態(tài)。
“降稅費、降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸、非核心區(qū)域調(diào)整限購政策，政策工具很多。”黃韜強調(diào)，單靠一樣不行，政策工具疊加，效應(yīng)才能發(fā)揮出來。
對于政策效果，黃韜持謹(jǐn)慎態(tài)度，“現(xiàn)在市場成交不理想，不是購房資格的問題，而是購買能力在下降?！?/p>
克而瑞釋放了相似的觀點。
“房地產(chǎn)市場環(huán)境已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見頂，政策調(diào)整再難撬動昔日的輪回?！笨硕鹫J(rèn)為，房地產(chǎn)市場很難再現(xiàn)當(dāng)年的“V型反轉(zhuǎn)”行情，但短期內(nèi)止跌企穩(wěn)、中長期穩(wěn)步修復(fù)并向新模式轉(zhuǎn)型還是值得期待的。