界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯

在全國(guó)一二線熱點(diǎn)城市，建發(fā)在土拍市場(chǎng)的“不計(jì)成本”的拿地表現(xiàn)，毫無(wú)疑問(wèn)使其成為一股兇猛的新勢(shì)力。

除了熱點(diǎn)城市，建發(fā)在浙江區(qū)域走的更遠(yuǎn)，已經(jīng)把觸角伸向省內(nèi)的三四線城市，且經(jīng)常高溢價(jià)拿地，表現(xiàn)出的豪氣讓同行驚嘆。

在中指研究院的房企拿地排行榜中，今年1-7月，建發(fā)房產(chǎn)的權(quán)益拿地金額達(dá)372億元，名列第三，僅次于兩大央企華潤(rùn)置地和保利發(fā)展；另外其前7月的銷售額達(dá)到1056.7億元，名列全國(guó)房企第九位。

根據(jù)好地網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1-7月，浙江省拿地房企方面，濱江集團(tuán)權(quán)益拿地額193.3億元占據(jù)榜首，排在濱江后面的分別是綠城和建發(fā)。

建發(fā)的拿地金額為81.9億元，拿地區(qū)域分布在杭州、寧波、嘉興、臺(tái)州、和麗水5個(gè)城市。這也是建發(fā)今年首次在月度拿地額統(tǒng)計(jì)中進(jìn)入浙江省前三。

杭州一位開(kāi)發(fā)商人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，建發(fā)今年在杭州拿地的好勝心不如在浙江的三四線城市，其現(xiàn)在的拿地策略是深入浙江三四線。

2023年4月4日，在麗水市今年的首次土拍中，建發(fā)經(jīng)過(guò)133輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)9.73億競(jìng)得麗陽(yáng)街與壽爾福路交叉口西南側(cè)地塊，樓面價(jià)16151元/平米，溢價(jià)率高達(dá)41.01%。

該地塊出讓面積28688平米，容積率2.0-2.1，建筑面積60244.8平米，其中可建商業(yè)建筑面積500-1000平米，社區(qū)配套用房不少于1380平米。

這是麗水市區(qū)今年首宗成交地塊，為了吸引開(kāi)發(fā)，當(dāng)?shù)厝∠讼迌r(jià)要求，僅要求按“定品質(zhì)”進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)且不實(shí)施住宅全裝修。

一位當(dāng)時(shí)參拍該地塊的開(kāi)發(fā)商人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆緛?lái)自己公司拿地在望，但建發(fā)在該地塊上集團(tuán)給出的拿地成本授權(quán)比杭州公司還要高，這么高的成本其它公司是沒(méi)辦法匹敵的。

在麗水地塊后，建發(fā)高溢價(jià)“不計(jì)成本”拿地又出現(xiàn)在浙江其它三四線城市。

6月30日，臺(tái)州市椒江區(qū)葭沚街道開(kāi)發(fā)大道一商住地開(kāi)賣，經(jīng)過(guò)近3個(gè)小時(shí)、157輪競(jìng)價(jià)，建發(fā)以總價(jià)9.64億、樓面價(jià)16136元/平競(jìng)得，溢價(jià)率也高達(dá)49.23%。

不到半個(gè)月，臺(tái)州椒江區(qū)葭沚街道江山大道再次出讓一宗涉宅地塊，建發(fā)再次競(jìng)獲。這次建發(fā)也激戰(zhàn)了147輪，最終以總價(jià)8.47億、樓面價(jià)9195元/平(未考慮配建等因素)拿下，溢價(jià)率雖沒(méi)有首次高，但也達(dá)到20.83%。

當(dāng)然，建發(fā)也有低溢價(jià)在浙江三四線城市拿地的案例。比如6月20日，嘉興桐鄉(xiāng)市區(qū)鳳凰湖科技城南1宗純宅地出讓，建發(fā)以總價(jià)9.48億、樓面價(jià)10020元/平米，溢價(jià)率2.04%競(jìng)獲，這是建發(fā)首次在桐鄉(xiāng)土地市場(chǎng)公開(kāi)拿地。

雖然溢價(jià)率僅2.04%，但一位市場(chǎng)人士稱，如果不是建發(fā)參與，這宗地大概率會(huì)以底價(jià)成交。

按照前述開(kāi)發(fā)商人士的說(shuō)法，在三四線城市，只要建發(fā)想要競(jìng)獲的地塊，其它開(kāi)發(fā)商都得敗陣而歸，因?yàn)榻òl(fā)在這些地塊上的成本授權(quán)要高的多。

從建發(fā)今年在麗水、臺(tái)州等城市高價(jià)奪地的表現(xiàn)來(lái)看，這家廈門國(guó)資儼然比當(dāng)?shù)貒?guó)資更受地方政府歡迎，不僅賣出了土地，還提高了地價(jià)。

但在杭州土拍的搖號(hào)規(guī)則下，拿地拼的不僅是財(cái)力，更是要靠菩薩青睞有加，建發(fā)的這條路就行不通了。

建發(fā)目前在杭州在售項(xiàng)目不多，建發(fā)之江云啟是其通過(guò)杭州產(chǎn)權(quán)交易所摘得，是其在杭州目前最重要的項(xiàng)目。

值得關(guān)注的是，建發(fā)視為戰(zhàn)略要地的浙江三四線，樓市去化也面臨難題。

在臺(tái)州，今年上半年新房市場(chǎng)呈現(xiàn)供求雙降的趨勢(shì)。1-6月，臺(tái)州市區(qū)商品住宅供應(yīng)面積約51萬(wàn)平方米，同比下跌75%；成交面積約47萬(wàn)平方米，同比大跌72%。

麗水樓市同樣面臨也跌壓力。今年上半年，麗水全市商品住宅供應(yīng)面積約64萬(wàn)平方米，同比下降23%；成交面積約64萬(wàn)平方米，同比下降14%；成交均價(jià)13039元/平米，同比跌幅為7%。

一位在浙江三四線城市多有布局的開(kāi)發(fā)商對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，前三年踏入浙江三四線的開(kāi)發(fā)商有不少至今仍陷在泥潭中，目前去化太難了。

一位在杭州周邊市場(chǎng)投資的購(gòu)房者稱，他前幾年100萬(wàn)的房子現(xiàn)在掛牌107萬(wàn)，掛了一年也沒(méi)賣出。

連確定性最強(qiáng)的二手房都是如此，兩年甚至三年才能交房的新房就更難了。

而正在瘋狂加碼浙江三四線城市的建發(fā)，顯然賭的是自己的產(chǎn)品力能被當(dāng)?shù)卣J(rèn)可，以及政策頻繁利好下能帶動(dòng)樓市復(fù)蘇，這在當(dāng)前樓市依然未見(jiàn)底的大環(huán)境下，顯然是一步險(xiǎn)棋。