界面新聞?dòng)浾?| 張熹瓏
“疫后復(fù)蘇脆弱。”
這是九龍倉(cāng)集團(tuán)（00004.HK）在半年報(bào)率先給出的概括。8月9日，這家香港老牌房企在半年業(yè)績(jī)摘要中指出，銷售額萎縮、平均售價(jià)下跌；市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓和整幢銷售的興趣尤其疲弱，進(jìn)一步為銷情緩慢的存貨作撥備。
整體來(lái)看，公司收入減少1%至81.3億元（港幣，下同），營(yíng)業(yè)盈利減少10%至31.39億元。
香港物業(yè)方面，九龍倉(cāng)集團(tuán)形容為“普遍淡靜的市場(chǎng)對(duì)集團(tuán)的影響有限”，并指出“在超級(jí)豪宅市場(chǎng)，銷售周期一貫漫長(zhǎng)”。按應(yīng)占份額計(jì)算，期內(nèi)確認(rèn)入賬的發(fā)展物業(yè)收入減少48%至3.11億元，營(yíng)業(yè)盈利減少77%至9400萬(wàn)元。
報(bào)告期內(nèi)，香港已簽約銷售額增加17%至3.43億元；尚未確認(rèn)入賬銷售額為7.87億元。財(cái)報(bào)顯示，未來(lái)公司在香港發(fā)展物業(yè)需要承擔(dān)111.54億元，其中80.49億元尚未承擔(dān)。
早前李嘉誠(chéng)家族旗下的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)（01113.HK）也發(fā)布了中報(bào)，上半年長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)已確認(rèn)的物業(yè)銷售收入為82.46億元，同比減少59.6%；收益為35.3億元，同比減少56.2%。
長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)近期更受關(guān)注的，是其8月3日以低價(jià)推出位于九龍工業(yè)區(qū)的一處新盤(pán)，打折之后的平均呎價(jià)為14997港元（約合14.868萬(wàn)元/平米），比近兩年附近地區(qū)的新盤(pán)均價(jià)低17%，也是過(guò)去7年以來(lái)香港市區(qū)（港島及九龍）均價(jià)最低的新盤(pán)。
兩所老牌港企的表現(xiàn)，都昭示著疫后香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的速度不如預(yù)期。恢復(fù)通關(guān)后，多個(gè)行業(yè)并未出現(xiàn)預(yù)想中的爆發(fā)力，生意水平尚未恢復(fù)至疫情前。
樓市交投也在一季度短暫反彈后明顯放緩。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年7月香港樓宇成交4426宗，金額329.67億元，宗數(shù)創(chuàng)2022年12月后的7個(gè)月新低，金額創(chuàng)2023年1月后的6個(gè)月新低；買賣登記量已連跌4個(gè)月，由8000宗以上回落至5000宗以下。
1-6月，香港樓宇成交宗數(shù)為34822宗，金額為2931.56億元。對(duì)比2022年同期，同比增長(zhǎng)了1994宗，金額卻減少了41.37億元?？v觀前7個(gè)月的香港樓市，甚至遜于2020年疫情期間，僅略優(yōu)于去年同期樓市冰封時(shí)。
量增價(jià)跌，一方面是高價(jià)位豪宅在整體交易的占比有所減低，另一方面則是加息環(huán)境下減價(jià)潮持續(xù)，繼長(zhǎng)實(shí)旗下油塘新盤(pán)親海駅II低價(jià)推售后，麗新發(fā)展等新盤(pán)也加入促銷。
國(guó)泰君安國(guó)際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家周浩向界面大灣區(qū)分析道，目前香港樓市整體處在價(jià)格的低谷期，整體成交也相對(duì)疲軟，只是從底部有一定程度的回升，量增價(jià)跌是比較普遍的現(xiàn)象。
8月9日，中原經(jīng)紀(jì)人指數(shù)CSI（住宅售價(jià)）最新報(bào)36.47點(diǎn)，按周下跌2.61點(diǎn)，相較今年3月66.26點(diǎn)的高位下跌超四成。CSI已連續(xù)7周低于45點(diǎn)好淡分界下限，預(yù)示樓價(jià)繼續(xù)下調(diào)。反映二手樓市的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL最新報(bào)164.72點(diǎn)，按月下滑0.58%，在今年4月達(dá)到高位168.40點(diǎn)開(kāi)始反復(fù)回落，近16周累跌2.19%。
“成交比較低迷反映了兩個(gè)狀態(tài)，第一個(gè)是對(duì)整體經(jīng)濟(jì)預(yù)期還不是很樂(lè)觀；第二個(gè)，對(duì)利率和貨幣政策的預(yù)期也不是很穩(wěn)定。”周浩表示，總體來(lái)說(shuō)按揭的成本是明顯增加的，利率走高也意味著買家不太愿意做太多投資性的購(gòu)房，入市的謹(jǐn)慎態(tài)度在提高。
7月27日，美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局宣布加息25個(gè)基點(diǎn)，為這輪加息周期的第11次加息，累計(jì)加息幅度已達(dá)525個(gè)基點(diǎn)。香港金管局也跟隨將基本利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。美聯(lián)儲(chǔ)暫未明確表示此輪加息的完結(jié)時(shí)間表，為樓市帶來(lái)一些不明朗因素。
一如九龍倉(cāng)集團(tuán)對(duì)今年市況的評(píng)價(jià)：“地緣政治局勢(shì)緊張、通脹居高不下及貨幣不穩(wěn)定等問(wèn)題反復(fù)出現(xiàn)，窒礙全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，并可能對(duì)集團(tuán)業(yè)務(wù)造成溢出效應(yīng)。2023年又是充滿挑戰(zhàn)的一年。”
受息口高企及新盤(pán)低價(jià)推售影響，美聯(lián)物業(yè)將今年全年樓價(jià)升幅由年初預(yù)測(cè)的上升10%至15%，降至上升5%，意味著今年樓價(jià)高位已于上半年出現(xiàn)。
在此背景下，今年7月，香港提高部分自住物業(yè)的按揭比例。這是香港自2009年后首次放寬貸款比，旨在為便利按揭者、低息環(huán)境改變及為未來(lái)調(diào)控留出空間。
“新樓想提高周轉(zhuǎn)率的話，降價(jià)是難以避免的。至于樓市是不是長(zhǎng)期下跌，根本上還是要看整體的供需狀態(tài)。但從另一點(diǎn)來(lái)看，香港房租目前在上升，跟2月相比大概上升了10%的水平。租金堅(jiān)挺的話，樓價(jià)不會(huì)有太多的下滑幅度。”周浩認(rèn)為。