文｜界面新聞實(shí)習(xí)記者 朱簞

在7月24日中央政治局會(huì)議為優(yōu)化樓市政策定調(diào)后，相比北京、深圳、廣州、上海四大一線城市的表態(tài)，許多二線熱點(diǎn)城市已陸續(xù)出臺(tái)和優(yōu)化一系列穩(wěn)樓市政策，支持剛性和改善性住房需求步入實(shí)質(zhì)性階段。

率先行動(dòng)的是鄭州，且有實(shí)質(zhì)政策落地。8月3日，鄭州出臺(tái)15條新規(guī)，包括暫停執(zhí)行限售政策、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、引導(dǎo)房貸利率和首付比例下行等。

這是在7月底住建部明確釋放進(jìn)一步落實(shí)好個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”的信號(hào)后，首個(gè)明確提出落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的省會(huì)城市。該政策落地，能降低購(gòu)房者首付成本，進(jìn)一步刺激改善性住房需求。

繼鄭州后，南京也在8月4日發(fā)布多條優(yōu)化政策，成為繼鄭州后第二個(gè)加入本輪調(diào)整的省會(huì)城市。南京的政策涉及對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房實(shí)施補(bǔ)貼、推行房票安置、建立“安置房源超市”等舉措。

五天后，江蘇省發(fā)改委也發(fā)布意見(jiàn)稿，提出落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策，支持各地提高住房公積金貸款額度。

江蘇還明確提出，要指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

這也是政治局會(huì)議和住建部表態(tài)后，省一級(jí)政府也開(kāi)始公開(kāi)表態(tài)，意味著各地市接下來(lái)將推出更多優(yōu)惠政策，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。

事實(shí)上，自七月底的中央政治局會(huì)議以來(lái)，各省市相繼進(jìn)行了政策放松，其中不乏新嘗試。

7月28日，合肥召開(kāi)房地產(chǎn)工作專(zhuān)題會(huì)議，提到大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)；為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)；大力推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式。

海南省宣布支持購(gòu)房人提取住房公積金支付購(gòu)房首付款；內(nèi)蒙古、天津、溫州、佛山、寧波等地上調(diào)職工公積金貸款最高額度；廣西、西藏、武漢放寬租房公積金使用和提取政策；貴陽(yáng)第二次住房公積金貸款最低首付款比例由40%降低至20%。

隨后，浙江金華也發(fā)布了實(shí)施提高住房公積金最高可貸額度、鼓勵(lì)城市更新房票安置、加大信貸支持力度、降低住房交易稅費(fèi)等七條措施。

部分地區(qū)還針對(duì)多子女家庭進(jìn)行了政策優(yōu)化。比如內(nèi)蒙古、珠海、鄭州、南京等地提高多子女家庭提取住房公積金限額；昆明對(duì)二孩、三孩家庭按所繳納契稅總額80%、100%給予補(bǔ)貼，最高不超過(guò)三萬(wàn)元。

從近期各省市出臺(tái)一系列政策松綁和相關(guān)舉措的落地，無(wú)疑為改善性住房需求入市、市場(chǎng)活躍度提升注入動(dòng)能。

不過(guò)這些政策落地后也需要看市場(chǎng)反映，能否在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)低迷的市場(chǎng)成交量仍待觀察。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前制約購(gòu)房者入市的因素中，居民收入預(yù)期、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期等并未實(shí)質(zhì)扭轉(zhuǎn)，購(gòu)房者置業(yè)信心不足，短期政策優(yōu)化調(diào)整帶動(dòng)市場(chǎng)明顯升溫的預(yù)期較弱，市場(chǎng)或更多為溫和修復(fù)。

而另一邊，多方也將目光聚焦到喊話(huà)多時(shí)卻依舊沒(méi)有實(shí)質(zhì)政策落地的一線城市。

此前北京、廣州都明確提出，“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)”。廣州住建局近日回應(yīng)，相關(guān)政策正在研究中，從政策出臺(tái)到細(xì)則確認(rèn)、執(zhí)行落地，需要一定時(shí)間和流程。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市具體舉措尚未落地，與一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、政策需要更加精準(zhǔn)避免市場(chǎng)大起大落等因素有關(guān)。一線城市購(gòu)房需求相對(duì)旺盛，地方政府制定政策需更為謹(jǐn)慎，以期實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)施策。

陳文靜預(yù)測(cè)，政策調(diào)控仍將漸進(jìn)式推進(jìn)，需求端政策大概率將繼續(xù)圍繞降低購(gòu)房門(mén)檻、降低購(gòu)房成本展開(kāi)。

具體的政策走向?qū)Ⅲw現(xiàn)在三方面：一是優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，降低首付比例，下調(diào)貸款利率加點(diǎn)數(shù)，但由于北京、上海需求旺盛，優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”或通過(guò)一區(qū)一策、結(jié)合人口政策等方式推進(jìn)。

二是調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整或?qū)κ袌?chǎng)帶來(lái)較大影響，預(yù)計(jì)政府會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，或可能通過(guò)降低非普宅首付比例的方式進(jìn)行優(yōu)化。

三是優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購(gòu)房等限購(gòu)政策，庫(kù)存壓力大的區(qū)域或按照因區(qū)施策、一區(qū)一策原則，與人口、人才等政策相結(jié)合優(yōu)化政策。除此之外，優(yōu)化限售、限價(jià)政策，降低交易稅費(fèi)，也是政策優(yōu)化方向。

在政策落地時(shí)間方面，據(jù)華南一家券商近期透露，在與住建部、國(guó)有大行及全國(guó)性股份商業(yè)銀行總行交流之后，他們表示，一線城市地產(chǎn)政策放開(kāi)具有較強(qiáng)確定性，目前四大一線城市地產(chǎn)政策調(diào)控方案已上報(bào)，8月中下旬-9月初政策細(xì)則或?qū)⒅鸩匠雠_(tái)，而政策將總體圍繞分區(qū)域、分特定人群原則展開(kāi)。

樓市成交量仍面臨下滑壓力，市場(chǎng)確實(shí)需要有實(shí)效的政策支持。今年7月份，樓市成交延續(xù)探底，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同、環(huán)比降幅均超過(guò)30%。同時(shí)在供需兩端制約之下，樓市復(fù)蘇動(dòng)能趨緩、房地產(chǎn)企業(yè)去化壓力仍然較大。

目前市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力透支、行業(yè)信心也仍處在低位，房地產(chǎn)行業(yè)仍在等待更大力度的支持政策來(lái)提振市場(chǎng)信心和銷(xiāo)售表現(xiàn)。