界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力還在繼續(xù)增大。
8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2023年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，從其監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市來看，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或下降，同比有漲有降。
從一線城市來看，7月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)兩月持平，其中北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%和0.6%。
相比新房市場(chǎng)，一線城市的二手房市場(chǎng)壓力更大，房?jī)r(jià)均出現(xiàn)下降。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比6月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，廣州和深圳降幅比例最大，分別下滑了1%和0.9%；上海和北京分別下滑0.7%和0.6%。
“一線城市房?jī)r(jià)下行持續(xù)，”58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴界面新聞，二手房市場(chǎng)上四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)全面下行，這體現(xiàn)出近期一線城市醞釀出臺(tái)政策放松確有必要，一線城市的房?jī)r(jià)下行代表著市場(chǎng)面臨的短期壓力已較為明顯，行政性限制解除的緊迫度在提升。
7月的二、三線城市也難言樂觀。數(shù)據(jù)顯示，7月二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由6月的持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；而二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比6月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
具體看三線城市，7月三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比6月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與6月相同。
整體而言，7月份70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%。這是今年自6月以來，全國(guó)新房連續(xù)兩個(gè)月下跌，且7月的跌幅在擴(kuò)大。
從同比來看，7月份一、二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比6月均回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
二手房方面，7月份一、二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比6月分別擴(kuò)大1.0、0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。
全國(guó)二手房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)跌幅擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，7月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.5%，同比漲幅為-3.1%。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地關(guān)鍵要注重“激活二手房、帶動(dòng)一手房”的重要思路，把二手房穩(wěn)定工作作為樓市激活的重要突破口。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，二手房同環(huán)比跌幅比新房大，主要在于二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高，月度銷售量小于掛牌量，交易周期增加、預(yù)期下滑，導(dǎo)致部分房源持續(xù)降低掛牌價(jià)，以求盡快出貨。
期間，無論是新房還是二手房，房?jī)r(jià)上漲城市較之6月也有減少。在統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有20個(gè)和6個(gè)，比6月份分別減少11個(gè)和1個(gè)。
二手房環(huán)比上漲的城市分別是太原（0.1%）、昆明（0.4%）、常德（0.3%）、惠州（0.1%）、大理（0.3%）和北海（0.4%）。
新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的除了北京、上海以外，還有太原、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、港口、成都、西安、蘭州、徐州、泉州、濟(jì)寧、常德、北海、大理、遵義等，其中西安以0.5%的漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。
7月份新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的有49個(gè)，下跌城市數(shù)創(chuàng)今年以來新高，同比下跌的有44個(gè)；二手房方面，環(huán)比下跌城市的有63個(gè)，同比下跌的有65個(gè)。
“這意味著，當(dāng)前全國(guó)絕大多數(shù)城市進(jìn)入了下跌階段?！崩钣罴伪硎?，同比上漲的城市多為中心區(qū)改善盤集中入市，定價(jià)合理甚至與周邊二手房?jī)r(jià)格形成倒掛而出現(xiàn)熱銷，比如成都、上海、寧波、杭州等。
在貝殼研究院看來，房?jī)r(jià)下跌的主要原因是市場(chǎng)上供需關(guān)系發(fā)生變化。
新房供給方面，1-7月新房竣工面積同比增長(zhǎng)20.8%，待售面積同比增長(zhǎng)19.5%，二手房的在售房源量也在持續(xù)累積擴(kuò)容。但需求方面，銷售持續(xù)減弱，1-7月全國(guó)新房銷售面積同比下降4.3%。
上述業(yè)內(nèi)分析師均認(rèn)為，市場(chǎng)下行超出各方預(yù)期，但從“7.24”政治局會(huì)議開始，政策已開始托底。
一方面，各地積極優(yōu)化調(diào)整政策，包括熱點(diǎn)二線開始下降二套房首付比例，公積金貸款額度提高，一線城市的松綁扶持政策也正在路上。
另一方面，央行3個(gè)月內(nèi)兩度降息，在6月份下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)以后，預(yù)計(jì)本月5年期LPR再次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，意味著按揭貸款利率將繼續(xù)下行。同時(shí)，認(rèn)房不認(rèn)貸呼聲很高，有利于降低換房門檻、降低換房成本，提高房屋循環(huán)效率，從而實(shí)現(xiàn)托底行業(yè)和市場(chǎng)的目標(biāo)。
“相關(guān)政策的出臺(tái)力度與時(shí)間對(duì)市場(chǎng)信心修復(fù)、樓市穩(wěn)定、房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升都將起到重要作用。”