界面新聞記者 | 楊冰柯
在樓市成交整體低迷下,一些熱點城市的個別高端樓盤仍不受影響,購房者想要買到新房,除了社保繳納時間足夠長,更要拼運氣。
8月18日,杭州超級紅盤新鴻基杭州國際金融中心(簡稱IFC)公布了最后一次開盤的登記結(jié)果。根據(jù)新鴻基官微,IFC本次推出357套房源,最終登記人數(shù)為4285組,其中有房家庭2807組,需要211個月社保;無房家庭1032組,社保拼至165個月;人才家庭446組,全部入圍。
按照杭州買房搖號規(guī)定,有房家庭需要的211個月社保要求,是自社保繳納年限2006年1月算起,迄今為止連續(xù)繳納社保未有中斷,即所謂的頂格社保。
2019年8月,港資新鴻基地產(chǎn)聯(lián)合平安不動產(chǎn)以132.6億元的總價拿下了江河匯地塊,這是杭州土地出讓史上總價最高的一宗地。項目分為匯東和匯西,匯東規(guī)劃了高端住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、中央廣場,匯西則規(guī)劃了商業(yè)、辦公樓、服務(wù)式公寓和酒店。
根據(jù)新鴻基介紹,本次開盤的匯東四區(qū)1、2、3、4幢共357套房源(含A類人才13套),戶型區(qū)間為172.35平方米——342.17平方米,其中,4室2廳3衛(wèi)的179平戶型有120套;5室2廳5衛(wèi)的297平戶型有30套,5室2廳5衛(wèi)的342平戶型有30套。這批房源均價為6.98萬元/平方米,每套房源總價1062.12萬元起,總價最貴達到2603.91萬元。
一位杭州市場人士告訴界面新聞,IFC項目實際報名人數(shù)超過5500組,因為觸發(fā)社保排序,淘汰掉了1500組客戶,最終項目搖號中簽率僅8.33%。按照杭州市新盤搖號規(guī)則,中簽率低于10
%,該批房源需自取得不動產(chǎn)證之日起限售5年。
這并不是IFC房源第一次限售,此前的兩次推售房源均達到限售要求。去年6月,杭州IFC首開推出232套房源,有房無房均需頂格社保,人才不拼社保,綜合中簽率僅5.39%。今年2月,IFC第二次開盤,推出64套房源,有房、無房、人才E類全部頂格社保,綜合中簽率更低至2.29%。
也就是說,杭州IFC每次開盤,入圍社保都是頂格,中簽率均低至5年限售要求。
更值得一提的是,杭州IFC還喜提杭州第一院士樓的稱號。從項目首開至今,杭州共有24名A類人才成功買房。按照杭州A類人才的認定標準,他們是諾貝爾獎獲得者、中國科學(xué)院院士等。
根據(jù)上述杭州市場人士介紹,杭州IFC項目之所以能吸引大量A類人而來有兩點原因,其一,項目所在位置是杭州最核心的江河匯板塊,項目本身是城市的封面之一。其二,杭州IFC售價與周邊二手房有巨額價差。
以杭州IFC可以對標的南星橋二手房仁恒濱江園項目為例,目前濱江園二手房成交單價最低的一套為9.92萬/平米。
也就是說,買到杭州IFC賬面可預(yù)期的利潤有2.94萬/平米,以這次開盤的最小戶型179平為例,可預(yù)期的價差達到526.26萬。
不只是杭州頂級紅盤吸引高端購房者趨之若鶩。在蘇州,近期也有高端項目成為今年的打新熱盤。
8月17日,位于蘇州核心區(qū)域工業(yè)園區(qū)的湖西觀云項目第一批次非人才房認籌結(jié)束,本次推出的193套非人才房源共吸引了2923戶家庭登記,創(chuàng)下蘇州工業(yè)園區(qū)新盤認籌人數(shù)第一的記錄,中簽率僅約6.6%。
湖西觀云項目位于園區(qū)湖西核心,在今年2月的蘇州土拍中,該地塊開拍不到2分鐘,就報價了65輪后直接觸頂,31家房企進入現(xiàn)場搖號環(huán)節(jié)。地塊最終由華潤置地幸運拿下,地塊成交總價約36.4億元,樓面價約35650元/平米,溢價率15%。
項目此次推出房源的備案均價達到54800元/平米,這是蘇州樓市新房單盤整體備案均價中最高的,此次房源的建筑面積為119.84-258.32平方米,每套備案總價在591萬-1557萬。
由于項目緊鄰金雞湖學(xué)校(蘇桐路校區(qū)),門口有3/6號地鐵線交匯,1站能到蘇州中心,步行約500米到金雞湖。同時周邊配套成熟,湖西CBD、金雞湖大平層、優(yōu)質(zhì)教育資源,因此項目吸引了不少購房者。
湖西觀云項目售價與周邊的二手房相比,也有一定的倒掛空間。如附近的加城花園近期二手房掛牌價為5.97萬/平米,中海御湖熙岸西區(qū)二手房更達到7.02萬/平,其中170平戶型最新成交單價為7.2萬/平,136平戶型成交單價也接近7萬/平。
雖然眼前倒掛看起來不多,但在如今的市場環(huán)境下,卻是購房者最安全的選擇。
無論是杭州還是蘇州市場,目前樓市行情更趨分化,但高端網(wǎng)紅盤效應(yīng)還在,尤其是高端改善市場,依然能吸引購房者用腳投票。
與個別高端盤的熱鬧景象不同,杭州和蘇州雖然同為核心二線城市,但最近兩個月的整體新房市場均呈下滑趨勢。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,7月杭州共計成交新房5769套,環(huán)比6月跌幅超33%;二手房方面,貝殼杭州研究院數(shù)據(jù)顯示,杭州7月二手房成交4841套,較6月環(huán)比下降7.93%,同比去年下降18.34%,為2015年以來成交量最低的7月。
蘇州市場也不例外,7月新房、二手房成交量也呈現(xiàn)下滑。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2023年7月蘇州新房成交2219套,環(huán)比下降48.01%,同比下降48.55%;7月蘇州二手房成交4440套,環(huán)比也下降了19.2%。
上述市場人士對界面新聞稱,在樓市成交下滑的背景下,最近全國類指導(dǎo)性樓市政策利好持續(xù)吹風(fēng),超級紅盤雖是個例,但對于地方樓市整體的帶動還是有作用的。不過這些超級紅盤也改變不了目前的大勢,更多項目依然面臨去化壓力。