文｜時(shí)代周報(bào) 宋然
編輯｜彭巖鋒
8月27日，證監(jiān)會(huì)推出政策“組合拳”活躍資本市場。當(dāng)天，證監(jiān)會(huì)發(fā)文表示，圍繞合理把握IPO、再融資節(jié)奏，要求根據(jù)近期市場情況，階段性收緊IPO節(jié)奏；對(duì)于金融行業(yè)上市公司或者其他行業(yè)大市值上市公司的大額再融資，實(shí)施預(yù)溝通機(jī)制，關(guān)注融資必要性和發(fā)行時(shí)機(jī)。
證監(jiān)會(huì)還稱，對(duì)于存在破發(fā)、破凈、經(jīng)營業(yè)績持續(xù)虧損、財(cái)務(wù)性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當(dāng)限制其融資間隔、融資規(guī)模；引導(dǎo)上市公司合理確定再融資規(guī)模，嚴(yán)格執(zhí)行融資間隔期要求，審核中將對(duì)前次募集資金是否基本使用完畢，前次募集資金項(xiàng)目是否達(dá)到預(yù)期效益等予以重點(diǎn)關(guān)注；嚴(yán)格要求上市公司募集資金應(yīng)當(dāng)投向主營業(yè)務(wù)，嚴(yán)限多元化投資。
再融資收緊，房地產(chǎn)卻是例外，房地產(chǎn)上市公司再融資并不受破發(fā)、破凈和虧損限制。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，這表明監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，特別是房地產(chǎn)上市公司融資給予了更大力度的支持。
“部分房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)違約情況，這些公司多數(shù)破凈或者虧損。它們?cè)偃谫Y不受這些條件限制，有利于防范和化解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)經(jīng)營較為困難的A股上市房企再融資，無疑是一個(gè)利好?！眲⑺f。
政策持續(xù)釋放利好
房地產(chǎn)融資早有政策利好。
2022年11月，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“第三支箭”射出，證監(jiān)會(huì)明確支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面的具體政策措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。
早前，監(jiān)管對(duì)于房企股權(quán)融資一直有所限制。早在2010年，房企借殼上市被實(shí)質(zhì)叫停。“第三支箭”的出臺(tái)無疑給房企再融資注入了一針強(qiáng)心劑。僅一天之后，福星股份公告稱，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；同日，世茂股份也公告籌劃非公開發(fā)行股票，擬向不超過35名特定投資者定增募資，擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、償還部分公開市場債務(wù)本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金等。
截至目前，已有近40家房企發(fā)布股權(quán)融資方案?！岸ㄔ?配股”成為最主流模式，資金用途集中于“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)以及資產(chǎn)重組及收并購等。
今年以來，房地產(chǎn)融資在政策面繼續(xù)延續(xù)寬松狀態(tài)。1月，央行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)，明確“要落實(shí)好16條金融，用好民營企業(yè)債券融資支持工具（‘第二支箭’）”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃”，“開展‘資產(chǎn)激活’‘負(fù)債接續(xù)’‘權(quán)益補(bǔ)充’‘預(yù)期提升’四項(xiàng)行動(dòng)”。
3月，證監(jiān)會(huì)發(fā)文表示，拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型。REITs申報(bào)項(xiàng)目首次覆蓋至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，為打通商業(yè)地產(chǎn)“投融建管退”全流程提供了方向，REITs的引入也有助于盤活商業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)，增強(qiáng)資金流動(dòng)性。
今年下半年以來，政策繼續(xù)釋放利好。7月，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)文延長“金融16條”有適用期限政策到2024年12月底。8月，央行召開金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)推進(jìn)民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）擴(kuò)容增量，強(qiáng)化金融市場支持民營企業(yè)發(fā)展；滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
房企融資狀況向好？
此前，多家房地產(chǎn)上市公司的再融資獲放行。
今年6月，招商蛇口、陸家嘴、保利發(fā)展、上海大名城、中交地產(chǎn)、福星股份等6家上市房企公告，其向特定對(duì)象發(fā)行股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)批復(fù)。獲再融資批復(fù)的6上市房企中，保利發(fā)展、上海大名城、中交地產(chǎn)的融資目的均為“保交樓、保民生”項(xiàng)目，福星股份的募投項(xiàng)目為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，陸家嘴、招商蛇口擬用于重大資產(chǎn)重組，均符合證監(jiān)會(huì)支持的房企再融資募集資金適用領(lǐng)域。
不過，房地產(chǎn)整體融資狀況依然不算樂觀。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%。2021年下半年行業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)入下行周期，融資規(guī)模大幅回落，2023年上半年延續(xù)了下降態(tài)勢。
其中，海外債發(fā)行規(guī)模僅為110.7億人民幣，同比大幅下降34.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模的2.7%；信托融資規(guī)模為211.4億元，同比大幅下降69.6%，占總?cè)谫Y規(guī)模的5.2%。因行業(yè)周期下行，前期房企信托違約事件頻發(fā)，機(jī)構(gòu)投資更為審慎，導(dǎo)致整體投資規(guī)模大減，平均單月融資僅35.2億元。目前，各渠道同比均出現(xiàn)下降，海外債、信托銳減，信用債成為融資主力。
從發(fā)行結(jié)構(gòu)來看，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國企為主，今年上半年國央企發(fā)行占比近90%，與去年同期基本持平；民企發(fā)行占比相比去年同期微升0.6個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，政策端時(shí)有利好，但融資能否成行最終還取決于房企自身。
目前，諸多房企依然面臨較大的償債壓力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年下半年尚在存續(xù)期的債券余額為4361.6億元，其中信用債占比66.3%，海外債占比33.7%；一年內(nèi)到期余額為9277.6億，其中信用債占比64.3%，海外債占比35.7%，境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。三季度為仍為償債高峰，單月到期余額近900億元。