界面宏觀 王玉
市場期盼已久的存量房貸利率調(diào)整終于落地。
周四晚間，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或協(xié)商變更合同約定的利率水平。
存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
央行和金融監(jiān)管總局表示，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。協(xié)商變更合同約定的利率水平的，變更后的貸款合同利率水平也應(yīng)符合該項(xiàng)規(guī)定。
央行和金融監(jiān)管總局表示，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。
“為更好適應(yīng)上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。”監(jiān)管部門稱。
東方金誠首席宏觀分析師王青對界面新聞表示，由于“首套房貸”是整體存量房貸的主要部分，因此政策力度很大。按照通知規(guī)定，估計(jì)平均利率降幅會(huì)在50到60個(gè)基點(diǎn)上下。對于銀行在利息方面的損失，將主要通過下調(diào)存款利率的方式部分彌補(bǔ)。
除了調(diào)整存量房貸利率外，人民銀行、金融監(jiān)管總局周四還發(fā)布了關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知，統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
同時(shí)，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點(diǎn)評道，從昨天到今天各地跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情況來看，會(huì)有大部分城市執(zhí)行新的差別化的信貸政策。
“一方面，地方想促進(jìn)地產(chǎn)企穩(wěn)的心情非常急迫，另一方面，現(xiàn)在各地市場下行的幅度都超過了各方的預(yù)期，包括中央政府。因此，預(yù)計(jì)包括廣深在內(nèi)都會(huì)跟進(jìn)?！彼f。
不過，北京、上?？赡軙?huì)有所顧慮?！耙环矫妫诙址績r(jià)格環(huán)比跌幅已經(jīng)緩解，另一方面，擔(dān)心需求突然釋放帶來房價(jià)上漲壓力。因?yàn)椋追康氖赘逗屠识济黠@高于其他城市，政策產(chǎn)生的釋放需求效應(yīng)、激勵(lì)效應(yīng)更大。”李宇嘉說。
8月29日以來，至少已有7個(gè)城市宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，包括廣州、深圳、廈門、武漢、中山、惠州、東莞。
王青表示，本輪房地產(chǎn)支持政策全面發(fā)力后，將有效改善市場預(yù)期，特別是會(huì)對購房需求有較強(qiáng)的刺激作用。預(yù)計(jì)四季度樓市將出現(xiàn)趨勢性企穩(wěn)回暖過程，本輪房地產(chǎn)周期的上行拐點(diǎn)即將到來。