界面新聞記者 | 王妤涵
三季度在各類樓市利好政策刺激下，房地產(chǎn)交易出現(xiàn)緩慢回升，但房企業(yè)績?nèi)悦媾R壓力。
10月27日晚間，萬科發(fā)布了2023年三季度財報。今年第三季度萬科實現(xiàn)營業(yè)收入894.16億元，歸母凈利潤37.51億元；今年前三季度，實現(xiàn)營業(yè)收入2903.1億元，歸屬于上市公司股東凈利潤136.2億元。
財務(wù)狀況方面，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流已連續(xù)14年為正，今年1-9月在覆蓋新項目投資支出后依然保持為正。截至三季度末，萬科在手現(xiàn)金1036.8億元，對短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.2倍，年內(nèi)已無境外融資到期，境內(nèi)待償?shù)男庞脗鶅H3.8億。
今年以來，萬科新增獲取了37個新項目，總地價合計794億，新投資中一、二線城市占比100%，已開項目整體投資兌現(xiàn)率達94%。
與此同時，萬科還發(fā)布了幾項重要公告：選舉深圳地鐵董事長辛杰董事?lián)喂镜诙畬枚聲敝飨?/span>、審議通過了公司2023-2025年度獎金方案、再次修改了項目跟投制度。
此前，在今年6月萬科的股東大會上，辛杰作為大股東代表曾對郁亮帶領(lǐng)的萬科團隊過去三年表現(xiàn)給予肯定。
辛杰表示，投資萬科是正確的選擇，對萬科的認同和支持不會因市場一時的波動而變化，深圳地鐵集團堅持長期主義，將長期持有萬科股權(quán)。
他還表示，今天的萬科已不是單一的開發(fā)企業(yè)，成功布局了多個不同賽道，取得較好的經(jīng)營業(yè)績，未來有望借助REITs進一步盤活資產(chǎn)。
而在10月26日，第一批消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs出爐，REITs試點迎來突破，萬科旗下印力集團于消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點中拔得頭籌，中金印力REIT成為第一批正式進入公開發(fā)布階段的消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一。
當(dāng)晚萬科董事會主席郁亮在朋友圈感慨，REITs對于不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，將幫助房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為不動產(chǎn)的經(jīng)營服務(wù)商，也為投資者提供了更多選擇，其深遠影響將隨時間而顯示出來。
據(jù)萬科介紹，隨著不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略持續(xù)深入，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也日漸呈現(xiàn)出“賺小錢、賺慢錢、賺長錢”的特征。
在此背景下，原有的規(guī)模擴張時代下形成的機制也需要與時俱進迭代更新，在新一屆董事會成立后，會順應(yīng)行業(yè)新發(fā)展階段特點及企業(yè)發(fā)展的需要，對相關(guān)激勵約束機制進行迭代更新。
公告顯示，10月27日，萬科董事會審議通過了公司2023-2025年度獎金方案，繼續(xù)基于凈利潤為考核指標，公司董事會主席和總裁2023-2025年度現(xiàn)金薪酬方案繼續(xù)和年度凈利潤掛鉤，增加年度股價變化作為調(diào)節(jié)系數(shù)，將公司A股每日復(fù)權(quán)收盤價的全年平均值作為對比指標，強化股東利益導(dǎo)向。
而經(jīng)濟利潤獎金制度將迭代為新的長期激勵約束機制，目前正在積極研究中，原有方案相關(guān)責(zé)任義務(wù)已全部履行完畢，不再實施。
除此之外，項目跟投制度也進行了相應(yīng)迭代。新版本取消了原有的特殊劣后機制，引入了“模擬清算”這一模式，并明確滿足“可銷售物業(yè)的最后一期已交付”等條件下方可實現(xiàn)跟投退出，對項目的退出時間進行了較為清晰的推演和約束。
此次發(fā)布的新版本與此前相比，主要的變化還在于進一步細化了住宅開發(fā)銷售類項目的跟投范圍及跟投權(quán)益比例上限。
新版本要求，將新獲取的住宅開發(fā)銷售類項目均列入跟投范圍，具體為可售住宅業(yè)態(tài)的計容建筑面積不小于總計容建筑面積80%，且可售住宅以外業(yè)態(tài)的計容建筑面積不超過3萬平方米的項目。
跟投人員直接或間接持有的項目權(quán)益比例合計不超過10%，對于萬科股權(quán)比例低于50%的住宅開發(fā)銷售類項目，跟投人員直接或間接持有的項目權(quán)益比例還需不超過萬科在該項目所持權(quán)益比例的20%。單一跟投人員直接或間接持有的項目權(quán)益比例不超過1%。
而在跟投的“模擬退出清算”中，也由原版本中的“退出時未售部分價值按收益現(xiàn)值法計算，折現(xiàn)率為15%”更新為“退出時未售部分價值按收益現(xiàn)值法計算，折現(xiàn)率為集團前一年度WACC”。
另外，新版本還新增了一種模擬退出清算方式：對于項目跟投后，受政策等外部因素要求(非因市場變化)，導(dǎo)致規(guī)劃發(fā)生重大變更、并對項目開發(fā)造成重大影響的項目，公司可根據(jù)項目受外部影響程度以及項目實際情況，按照不高于跟投原始投入的價格安排跟投退出。退出后需定期報董事會投資與決策委員會備案。
據(jù)萬科方面介紹，此前的跟投制度更符合即售項目的業(yè)務(wù)周期，如今伴隨行業(yè)發(fā)展階段的變化，目前新獲取項目中綜合住區(qū)項目增多，經(jīng)營性資產(chǎn)占比增大，原有跟投制度的部分條款不再適用于新的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，因此重新明確了跟投項目范圍，調(diào)整了必須跟投人員、跟投項目模擬清算與退出的條件以及跟投方式等。