文|睿思網(wǎng)
11月16日,紅星美凱龍舉行CMBS計(jì)劃推介會(huì),這也是其被建發(fā)股份收購(gòu)后的首次公開(kāi)募資。
據(jù)介紹,此次CMBS擬發(fā)行規(guī)模不超過(guò)40.1億元,期限不超過(guò)18年,所募資金將用于償還標(biāo)的約15.71億元的銀行貸款余額,剩余部分將留作補(bǔ)充流動(dòng)資金。而建發(fā)股份作為擁有美凱龍約30%權(quán)益的控股股東,也為此提供了差額支付及回售增信。
此外,紅星美凱龍還透露成功發(fā)行滿3年后的續(xù)接方案,包括:(1)選擇同一物業(yè)重新發(fā)行CMBS,從而達(dá)到對(duì)以往CMBS的置換;(2)借助家居REITs實(shí)現(xiàn)證券化退出;(3)投資者轉(zhuǎn)售等方式。
隨著此次CMBS的發(fā)行,紅星美凱龍也正式將旗下最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)賣場(chǎng)——上海全球家居1號(hào)店南館推向資本市場(chǎng)。
“最優(yōu)質(zhì)”的賣場(chǎng)
據(jù)了解,上海全球家居1號(hào)店南館項(xiàng)目是美凱龍控股公司新偉置業(yè)名下的中高端物業(yè)資產(chǎn),實(shí)際控制人為廈門(mén)市國(guó)資委,由紅星美凱龍團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。
該賣場(chǎng)位于上海市普陀區(qū),處于上海市人民政府、上?;疖囌尽⒑鐦驒C(jī)場(chǎng)的交匯處??偨ㄖ娣e為23.2萬(wàn)方,分為地上6層和底下2層,可租賃面積約為17.1萬(wàn)方。
上海全球家居1號(hào)店南館開(kāi)業(yè)于2008年,當(dāng)時(shí)造價(jià)約13.79億元,但由于后續(xù)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)所需進(jìn)行了相關(guān)融資安排,現(xiàn)仍有銀行貸款15.71億元。
據(jù)了解,該賣場(chǎng)今年的出租率僅有90.4%,但其在2018-2020年期間始終保持著95%以上的出租率。營(yíng)收方面,2020-2022年的運(yùn)營(yíng)收入分別達(dá)到3.42億、4.12億和3.54億,明顯高于美凱龍的其他賣場(chǎng)。截至目前,該項(xiàng)目入駐租戶共計(jì)416家,換租率約12%。
紅星美凱龍方面表示,有信心該賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)將在2025年恢復(fù)至疫情前水平,并預(yù)計(jì)未來(lái)10年的營(yíng)收都保持約5%以上的復(fù)合增長(zhǎng)率。
然而,盡管紅星美凱龍帶著誠(chéng)意滿滿的項(xiàng)目而來(lái),似乎也未能完全打消投資者的顧慮,紅星美凱龍走低的業(yè)績(jī)和大額負(fù)債仍然是投資者最為關(guān)注的焦點(diǎn)。
一份糟糕的答卷
今年以來(lái),紅星美凱龍的業(yè)績(jī)始終不甚理想。僅從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看,紅星美凱龍的表現(xiàn)尚可。其第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收30.15億元,與第二季度的30.43億元基本持平,甚至略高于第一季度的26.17億元。
但在歸母凈利潤(rùn)上,第三季度內(nèi)由于出現(xiàn)7.11億元的虧損,一舉直接抹去了紅星美凱龍此前的所有努力,前三季的業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧。
此外,紅星美凱龍的分店數(shù)量及經(jīng)營(yíng)面積也在不斷萎縮。截至9月末,紅星美凱龍的自營(yíng)商場(chǎng)已經(jīng)從去年年底的94家凈減少至89家,委管商場(chǎng)從285家凈減至278家,總經(jīng)營(yíng)面積也從2250.83萬(wàn)平方米減少至2195.6萬(wàn)平方米。
紅星美凱龍的表現(xiàn)也與當(dāng)前家居產(chǎn)業(yè)的回暖趨勢(shì)背道而馳。前三季度,我樂(lè)家居、歐派家居、志邦家居等企業(yè)均實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)和營(yíng)收的雙增長(zhǎng),其中我樂(lè)家居超的營(yíng)收增幅超過(guò)40%。
紅星美凱龍堪憂的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn),也令一眾投資者對(duì)上海全球家居1號(hào)店南館能否真正實(shí)現(xiàn)連年增長(zhǎng),打上了一個(gè)問(wèn)號(hào)。
除此之外,紅星美凱龍棘手的債務(wù)壓力也成為此次CMBS發(fā)行的阻力之一。
截至三季度末,紅星美凱龍的有息負(fù)債規(guī)模約327億元,其中一年內(nèi)到期的規(guī)模占比約22%,逾期債務(wù)總額為12.35億元。即便按每年40-50億經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流推測(cè),也很難在短期內(nèi)擺脫債務(wù)壓力。
不過(guò)也有聲音認(rèn)為,擁有國(guó)資背景的建發(fā)股份,可以將紅星美凱龍拉出困局,可事實(shí)真的如此嗎?
建發(fā)股份的“庇護(hù)”
在此次CMBS籌備中,3A主體的建發(fā)股份為該賣場(chǎng)項(xiàng)目提供增信措施。此外,紅星美凱龍方面稱,建發(fā)股份可以為項(xiàng)目進(jìn)行引流,旗下客戶也是美凱龍的潛在資源。其中,建發(fā)房產(chǎn)的“增量”客戶與建發(fā)物業(yè)的“存量”客戶都有購(gòu)置建材的需求。
然而,值得注意的是,作為控股股東的建發(fā)股份今年以來(lái)的業(yè)績(jī)同樣呈走低趨勢(shì)。
今年前三季度,建發(fā)股份錄得歸母凈利潤(rùn)為124.21億元,同比增長(zhǎng)238.52%,但這一可觀的數(shù)據(jù)主要是由公司在第三季度將紅星美凱龍家居集團(tuán)納入合并報(bào)表范圍,確認(rèn)重組收益所致。
剔除收購(gòu)美凱龍控制權(quán)事項(xiàng)帶來(lái)的重組收益后,建發(fā)股份前三季度的歸母凈利潤(rùn)僅為29.3億元,同比下降20.14%。其中,供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)這兩大建發(fā)原有的主營(yíng)業(yè)務(wù)在利潤(rùn)上分別同比減少5.11億元和1.89億元。
與此同時(shí),隨著建發(fā)股份的收購(gòu),紅星美凱龍亦迎來(lái)一輪人事大調(diào)整。今年8月,紅星美凱龍董事監(jiān)事會(huì)完成換屆,大批建發(fā)系核心高管進(jìn)入管理層,14個(gè)席位中占了5席,原創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)車建新降為總經(jīng)理,建發(fā)股份董事長(zhǎng)鄭永發(fā)則為現(xiàn)任董事長(zhǎng)。
大刀闊斧的人員調(diào)整,意味著后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)格及策略的改換,也加深了股東們對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)狀況存在諸多疑慮。
紅星美凱龍能否憑借新控股股東的加持重回巔峰,仍是未知數(shù)。