文｜酒管財(cái)經(jīng)
賣掉上海萬達(dá)瑞華酒店后，萬達(dá)自持的酒店項(xiàng)目有且僅有6個(gè)了。
根據(jù)相關(guān)信息顯示，上述地標(biāo)式酒店資產(chǎn)被出售后，酒店仍由萬達(dá)繼續(xù)管理，并保留萬達(dá)品牌。若放在整個(gè)酒店板塊的維度來看，這是其實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一步。
《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，萬達(dá)酒店在營酒店數(shù)量達(dá)到147家，九成以上都是輕資產(chǎn)模式。這與萬達(dá)集團(tuán)整體優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)有關(guān)，亦與地產(chǎn)酒店集團(tuán)“趨輕”浪潮保持一致。
不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下地產(chǎn)酒店正處于艱難的輕重資產(chǎn)換擋期。過去重資產(chǎn)的地產(chǎn)酒店，或許正迎來卸下包袱輕裝上陣的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
如何跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)酒店模式和框架，通過創(chuàng)新產(chǎn)品模型，精細(xì)化運(yùn)營，讓酒店品牌為商業(yè)賦能，實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大化，已成為當(dāng)下房企們所面臨的新一輪考驗(yàn)。
對于萬達(dá)而言，能賣的酒店已經(jīng)不多了。但從另外一個(gè)維度講，萬達(dá)的酒店板塊“越來越輕”了。至于會不會越來越強(qiáng)，還得看整個(gè)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營戰(zhàn)略和操盤能力了。
印尼華商買走萬達(dá)酒店板塊的“心頭肉”
這次出售的上海萬達(dá)瑞華酒店，其實(shí)早在今年5月就被掛牌出售，當(dāng)時(shí)的意向買家為復(fù)星集團(tuán)，但最終未能成交，如今終于塵埃落定。
近日，大連萬達(dá)商管旗下上海萬達(dá)酒店投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更。全資股東由大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)變?yōu)楸本椑噬虡I(yè)管理有限公司。
目前，上海萬達(dá)酒店投資有限公司經(jīng)營著位于上海外灘的上海萬達(dá)瑞華酒店。對此，萬達(dá)集團(tuán)表示，雖然萬達(dá)成功出售了上海萬達(dá)瑞華酒店資產(chǎn)，但酒店仍由萬達(dá)繼續(xù)管理，保留萬達(dá)品牌。此舉是萬達(dá)實(shí)施輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略的又一重要步驟。
作為國牌酒店的一面旗幟，萬達(dá)對旗下酒店品牌有著清晰的定位，前后打造了5個(gè)定位和風(fēng)格迥異的品牌系列——萬達(dá)瑞華、萬達(dá)文華、萬達(dá)嘉華、萬達(dá)錦華和萬達(dá)美華。
其中，萬達(dá)瑞華定位為奢華品牌，對標(biāo)希爾頓的華爾道夫、凱悅集團(tuán)的柏悅、IHG的麗晶、萬豪系的麗思卡爾頓和瑞吉。
上海萬達(dá)瑞華酒店是萬達(dá)目前自持的七個(gè)酒店之一，其余6個(gè)項(xiàng)目分別是北京萬達(dá)文華、北京萬達(dá)嘉華、三亞海棠灣萬達(dá)瑞華、漳州萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華和成都萬達(dá)瑞華酒店。
上海是中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，也是萬達(dá)布局最核心的城市，上海萬達(dá)瑞華酒店更是位于上海核心區(qū)的黃浦區(qū)，是萬達(dá)旗下奢牌酒店的代表作，可以說是萬達(dá)酒店的“掌上明珠”。
萬達(dá)酒店對其相當(dāng)重視，更是在官網(wǎng)形容其是“萬達(dá)酒店建設(shè)公司嘔心瀝血打造出的高端臻品酒店”。
王健林更是一度對其寄予厚望，稱上海萬達(dá)瑞華酒店要精雕細(xì)琢，精益求精，努力打造成世界級的高品質(zhì)酒店，成為酒店界的典范。
據(jù)知情人士透露，上海萬達(dá)瑞華酒店當(dāng)時(shí)的收購成本約是17億。收購物業(yè)之后，萬達(dá)又投資10億元以上進(jìn)行裝修，此前網(wǎng)傳的整體投入高達(dá)34億，但這次出售價(jià)格僅比17億的收購成本略高一些。
萬達(dá)可以說是忍痛割愛了。
據(jù)悉，這次的買家鷹朗商管背后是新加坡金鷹集團(tuán)，是一家業(yè)務(wù)涉及造紙、棕櫚油、能源開發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域的大型跨國企業(yè)。創(chuàng)始人是生于印尼、祖籍福建莆田的華商陳江和。
該公司早在90年代就進(jìn)入中國市場，目前在中國累計(jì)投資已超過900億元。就在本月15日，金鷹集團(tuán)剛以高達(dá)261.3億港元的價(jià)格收購紙巾制造巨頭維達(dá)國際。
不過，值得注意的是，天眼查顯示鷹朗商管是本月6號才成立的新公司，其酒店資產(chǎn)管理能力如何，后續(xù)尚待觀察。
對于萬達(dá)而言，為何會忍痛割愛？化債、回血或是原因之一。
據(jù)萬達(dá)商管債券中期報(bào)告顯示，萬達(dá)商管尚有158.4億元的有息債務(wù)于年內(nèi)到期。上述報(bào)告還顯示，萬達(dá)商管于2024年上半年到期的有息債務(wù)規(guī)模為134.17億元。
可見，萬達(dá)短期內(nèi)仍有償債壓力。
《酒管財(cái)經(jīng)》透過半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)酒店上半年收益錄得逾三成增長，主要由于其酒店運(yùn)營及管理服務(wù)收益大幅上漲，本期間增長60.8%至3.36億元，收入貢獻(xiàn)超七成，而其酒店設(shè)計(jì)及管理服務(wù)與投資物業(yè)租賃兩項(xiàng)收入?yún)s同比下降。
對萬達(dá)來說，此次出售上海萬達(dá)瑞華酒店資產(chǎn)不僅能回籠資金，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，也能讓其聚焦更賺錢的輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，符合其積極去杠桿、減負(fù)債，發(fā)展輕資產(chǎn)和品牌輸出的戰(zhàn)略。
一邊賣一邊拓，萬達(dá)酒店要自我“造血”
別看萬達(dá)在賣酒店“回血”，但是作為地產(chǎn)系酒店中的龍頭企業(yè)之一，萬達(dá)酒店的發(fā)展一直保持著穩(wěn)中有長的良好勢頭。
隨著國內(nèi)旅游市場持續(xù)升溫與旅游酒店需求旺盛，萬達(dá)酒店一直維持著年初的擴(kuò)張計(jì)劃。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，萬達(dá)酒店發(fā)展管理的6家新酒店開始營業(yè)；第二季度，萬達(dá)酒店新開業(yè)酒店11家，新簽約29家委托管理酒店項(xiàng)目；第三季度發(fā)展新增了10家新酒店。
至此，公司管理的在營酒店數(shù)量達(dá)到147家，客房總數(shù)超過32800間。管理酒店的輕資產(chǎn)模式是萬達(dá)酒店目前的主要運(yùn)營模式，已占所有運(yùn)營酒店的九成。
從覆蓋程度來看，萬達(dá)酒店新簽約的委托管理酒店項(xiàng)目，在我國各個(gè)區(qū)域都有所布局，遍布17個(gè)省、自治區(qū)和直轄市。
從品牌定位來看，萬達(dá)酒店在新簽約項(xiàng)目中涵蓋了高端、高端精選、中高端等5個(gè)酒店品牌。
隨著文旅產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，萬達(dá)酒店發(fā)展今年上半年業(yè)績也取得可觀增長。
據(jù)其中報(bào)顯示，期內(nèi)萬達(dá)酒店收益同比增長30.5%至4.64億港元；期間溢利1.65億港元，同比增長110.47%；歸母凈利潤1.4億港元，同比增長119.7%。
可見，萬達(dá)酒店在業(yè)績強(qiáng)勁復(fù)蘇的同時(shí)，在規(guī)模擴(kuò)張中也跑出了速度和效率。模式上的由“重”變“輕”，確實(shí)為萬達(dá)酒店帶來了更多的現(xiàn)金流和發(fā)展機(jī)遇。
地產(chǎn)系酒店如何趨“輕”？
《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，萬達(dá)酒店并不是唯一轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的地產(chǎn)系酒店。華僑城、世茂、綠地等地產(chǎn)旗下的酒店管理公司，也都開始趨“輕”，試圖以更輕盈的體態(tài)立于市場。
放眼全球酒店行業(yè)，國際酒店集團(tuán)如希爾頓、萬豪、凱悅等，都經(jīng)歷過剝離旗下的酒店地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
早在2016年，洲際自有物業(yè)占比就不到0.2%，萬豪則不足1.2%。因此，地產(chǎn)酒店實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，也是大勢所趨。
可以預(yù)見的是，隨著地產(chǎn)商進(jìn)一步梳理自身資產(chǎn)負(fù)債表，高端酒店這類投資龐大但現(xiàn)金回報(bào)微薄的重資產(chǎn)項(xiàng)目，或?qū)⒈贿M(jìn)一步剝離。
事實(shí)上，地產(chǎn)商手中的酒店生意，從來都不是一攤輕松的生意，輕資產(chǎn)模式也有較高的門檻。
以萬豪酒店等國際酒店巨頭為例，基本都是在品牌成熟后，具備了相當(dāng)級別的品牌影響力及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)才開始嘗試輕重資產(chǎn)分離，切換為輕資產(chǎn)模式。
畢竟，鑄造品牌與搭建成熟的團(tuán)隊(duì)則需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間來積累，幾乎不可能在短時(shí)間內(nèi)一蹴而就。
地產(chǎn)系酒店運(yùn)營管理邏輯逐漸變“輕”，那未來的品牌之路該如何走？在《酒管財(cái)經(jīng)》看來：
1、明確品牌定位 ，匠心打磨產(chǎn)品
國內(nèi)酒店進(jìn)入存量時(shí)代后，品牌化是必然趨勢。
再加上整個(gè)酒店行業(yè)玩家對于產(chǎn)品的不斷升級迭代，地產(chǎn)酒店要想從中分一杯羹，則需要結(jié)合消費(fèi)者的訴求，明確自身的品牌文化定位，聚焦產(chǎn)品，精耕細(xì)作，打磨好品質(zhì)。
對地產(chǎn)系酒店而言，讓酒店回歸住宿屬性，利潤才能得以保障，才能真正讓地產(chǎn)系酒店實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理的道路。
2、品牌多元化，打造更多維度的品牌
在最開始，地產(chǎn)酒店推出品牌基本都是高檔奢華酒店，這是由于地產(chǎn)進(jìn)軍酒店業(yè)務(wù)的初衷大多是為了提升其商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)。
與其一味擠入高端酒店本就擁擠不堪的競爭之中，不如另辟蹊徑，找準(zhǔn)自己的定位，加大對自有酒店品牌的孵化。
未來，地產(chǎn)系酒店應(yīng)把握趨勢、另辟蹊徑，以客戶需求研發(fā)產(chǎn)品，以特色產(chǎn)品打造特色品牌，滿足不同細(xì)分市場的需求，打造合理的多元品牌矩陣。
比如萬達(dá)酒店的萬達(dá)瑞華、萬達(dá)文華、萬達(dá)嘉華，在自有品牌矩陣上實(shí)現(xiàn)了高端到中端的多維度覆蓋。
3、打造文化IP ，持續(xù)提升品牌影響力
品牌構(gòu)建的成功是多方因素共同作用的結(jié)果，但核心價(jià)值體現(xiàn)就在于影響力。文化和特色就是品牌IP，有IP才能讓人記住。
有品質(zhì)、有體驗(yàn)、有故事的酒店產(chǎn)品，才能讓品牌在酒店文化IP領(lǐng)域難以被復(fù)制和替代。
盡管地產(chǎn)系酒店都在喊輕資產(chǎn)，但是如果不能打造出強(qiáng)大的品牌影響力，實(shí)現(xiàn)自我“造血”無疑是一句空談。
要想撐起“輕資產(chǎn)”，還得“重實(shí)力”，這條路并不好走。
只有符合當(dāng)下消費(fèi)者需求、契合市場發(fā)展的酒店品牌，才具備撐起輕資產(chǎn)的實(shí)力。
統(tǒng)籌丨勞殿
編輯丨阿鑫