文|RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)

城市更新，越來(lái)越高頻地同城市地標(biāo)、街頭藝術(shù)、網(wǎng)紅園區(qū)、主理人文化、city walk……聯(lián)系在一起，時(shí)代記憶疊加時(shí)尚顏值，成為網(wǎng)紅打卡地。當(dāng)然，空間年輕態(tài)并非城市更新的全貌。從城市環(huán)境面貌改善的化妝運(yùn)動(dòng)，到文旅商功能再劃、消費(fèi)場(chǎng)景重塑的存量規(guī)劃，再到機(jī)能提升、在地文化激活的有機(jī)更新，城市更新深化推進(jìn)的過(guò)程，不再僅僅圍繞一方空間或建筑形態(tài)做解決方案，也不再是純粹的美學(xué)更新，而是越來(lái)越回歸商業(yè)邏輯，聚合內(nèi)容和長(zhǎng)效經(jīng)營(yíng)，關(guān)注其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和資產(chǎn)價(jià)值。

城市更新，要盤(pán)活城市老舊閑置設(shè)施、升級(jí)城市功能，因此要將其視為城市資產(chǎn)，著重其資產(chǎn)價(jià)值提升的設(shè)計(jì)和更新，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)共生、業(yè)態(tài)共享、多元資本參與。那么如何站在城市資產(chǎn)的角度重新設(shè)計(jì)？成功的城市更新，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化上都發(fā)生了哪些煥新？

城市更新其本質(zhì)是城市職能的再造，是社會(huì)關(guān)系、文化影響、經(jīng)濟(jì)功能更新的體系化工程。這就要求在更新過(guò)程中，基于人、內(nèi)容和場(chǎng)域，引入更有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人、匹配更豐富的消費(fèi)內(nèi)容、讓空間承載更多經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的生產(chǎn)單元，從而真正意義上重構(gòu)資產(chǎn)價(jià)值體系，讓更新主體獲得收益回報(bào)，讓消費(fèi)者樂(lè)于消費(fèi)。RET睿意德通過(guò)研究國(guó)內(nèi)外經(jīng)典案例，探究城市更新如何在有機(jī)更新下實(shí)現(xiàn)價(jià)值再造。

01 人群再聚合：多元社會(huì)關(guān)系鏈接新的價(jià)值共同體

城市因人而興。更新項(xiàng)目的老舊不僅在于空間，也在于人群的單一和固化，只有吸引并留下人流，特別是新興人群，才能帶動(dòng)消費(fèi)，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)，串聯(lián)居住、就業(yè)，賦予項(xiàng)目新的生命力。因此，檢驗(yàn)城市更新成果的重要標(biāo)志之一就是，是否實(shí)現(xiàn)了由單一人群到多類人群的聚合，是否締造了新型的生產(chǎn)關(guān)系組成，如產(chǎn)業(yè)人群、居住人群、旅游人群等。

位于倫敦泰晤士河南岸的巴特西發(fā)電站，不僅吸引了很多年輕高收入群體定居，近千萬(wàn)的觀光客到訪，更重要的是聚焦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引入Apple等數(shù)字媒體公司、科技公司、新興產(chǎn)業(yè)公司，吸引創(chuàng)意工作者、商務(wù)人士源源不斷涌入。為社區(qū)帶來(lái)了創(chuàng)新思維和活力，也與傳統(tǒng)的居民和企業(yè)形成了互動(dòng)合作的關(guān)系，共同推動(dòng)社區(qū)的繁榮與發(fā)展。更新成為集總部辦公、商業(yè)、高檔居住、文化休閑公共區(qū)域于一體的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

意大利都靈OGR車站改造，從工業(yè)基地改造為集技術(shù)、設(shè)計(jì)和創(chuàng)新于一體的現(xiàn)代化中心。共享辦公、社交餐桌的空間布局，為企業(yè)家、技術(shù)專業(yè)人士、創(chuàng)業(yè)者等搭建了無(wú)縫銜接與交流的橋梁。而公共空間和文化活動(dòng)的舉辦，也吸引了當(dāng)?shù)匮袑W(xué)教育的參與者、藝術(shù)愛(ài)好者的參與。在相互的碰撞、交流、合作中，推動(dòng)了當(dāng)?shù)貏?chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

通過(guò)“引人、聚人、留人”，更多元、更多元的人群產(chǎn)生聯(lián)結(jié)，將形成新的價(jià)值共同體，重構(gòu)生活方式，所激發(fā)的社交能量成為城市活力的核心驅(qū)動(dòng)力。

02 文化再融合：在地文化與先鋒文化締結(jié)新的文化體驗(yàn)

城市是文化的凝結(jié)、生活的載體。2000年英國(guó)出臺(tái)《城市白皮書(shū)》，強(qiáng)調(diào)了文化、休憩、運(yùn)動(dòng)等人文內(nèi)涵的重要性，開(kāi)啟了以文化為導(dǎo)向的城市更新新階段。不少更新項(xiàng)目本身就攜帶文化基因，若能延續(xù)歷史文脈，導(dǎo)入全新的文化表達(dá)，打造更具傳播性、更年輕化的文化產(chǎn)品，能增加項(xiàng)目軟實(shí)力，也能進(jìn)一步催生更多文化產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值的提升。正如英國(guó)學(xué)者M(jìn)iles and Paddison所說(shuō)，“文化可以作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推進(jìn)劑”，不僅可以豐富消費(fèi)內(nèi)容，還能產(chǎn)生更大的城市影響力。

回顧都靈OGR的第三次更新，很重要一點(diǎn)就是在原有工業(yè)文化、博物館文化的基礎(chǔ)上，引入了更現(xiàn)代先鋒的文化屬性。將OGR作為游客與當(dāng)?shù)鼐用竦膮⒂^地，設(shè)立“都靈011 Biografia di una citta”主題展覽，供人們了解都靈過(guò)往的工業(yè)歷史。同時(shí)在Sala Fucine（鍛造廠）與Duomo（圓頂）兩個(gè)OGR的核心文化空間舉辦各種前衛(wèi)小眾藝術(shù)展覽、演出、音樂(lè)會(huì)（從古典到電子音樂(lè)）、戲劇和舞蹈活動(dòng)，以及前沿的科技產(chǎn)學(xué)研實(shí)踐等。建筑整體裝修風(fēng)格也在時(shí)代風(fēng)貌基礎(chǔ)上，打造了現(xiàn)代藝術(shù)場(chǎng)景。重溫工業(yè)輝煌的同時(shí)，讓歷史情懷實(shí)現(xiàn)了二度創(chuàng)新，讓人們?cè)谖幕?dòng)中參與城市更新。

日本新宿東急歌舞伎町塔，在歌舞伎町“不夜城”文化的基礎(chǔ)上，將其改造成為東京最有創(chuàng)意的娛樂(lè)聚場(chǎng)。采用“橫丁”（胡同）概念，以復(fù)古元素展現(xiàn)昭和時(shí)代風(fēng)貌，發(fā)展區(qū)域夜經(jīng)濟(jì)；引入新生代游樂(lè)設(shè)施、動(dòng)漫IP，豐富全新的娛樂(lè)體驗(yàn)；建筑內(nèi)外空間展有各種主題的影像藝術(shù)作品，古今的融合碰撞在這里交匯。

通過(guò)更新，淬煉歷史文化精髓，融入當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ?，以更年輕態(tài)的表現(xiàn)形式促成新的內(nèi)容體驗(yàn)，植入更多公共文化服務(wù)，以文化產(chǎn)業(yè)推動(dòng)城市生活的鮮活，實(shí)現(xiàn)人與城市，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的共生。

03 內(nèi)容再匹配：新興產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入驅(qū)動(dòng)功能升級(jí)

城市更新，就是要煥新已經(jīng)不適合城市現(xiàn)代化發(fā)展的功能。引入新產(chǎn)業(yè)，正是替代陳舊落后的業(yè)態(tài)功能，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景，打造城市發(fā)展的新地標(biāo)、新引擎，提升區(qū)域的人口承載力和吸附力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)物業(yè)升值。

倫敦金絲雀碼頭，從城外一處廢棄的老碼頭，到成為倫敦新的商業(yè)與金融增長(zhǎng)極，很重要的一點(diǎn)就是對(duì)區(qū)域功能重新定位，將其作為倫敦商業(yè)發(fā)展新區(qū)規(guī)劃。核心功能的導(dǎo)入與聚集趨勢(shì)起到了帶動(dòng)作用，一批銀行總部、商業(yè)公司和一流媒體如匯豐銀行，花旗銀行，摩根大通、每日電訊報(bào)，路透社等機(jī)構(gòu)迅速入駐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，金絲雀碼頭擁有50%以上的英國(guó)百?gòu)?qiáng)公司和100多家歐洲500強(qiáng)企業(yè)，對(duì)倫敦的經(jīng)濟(jì)總量的貢獻(xiàn)率超37%。經(jīng)濟(jì)功能的導(dǎo)入之外，金絲雀碼頭還著重發(fā)展文化與教育功能，三大功能組合讓金絲雀逐漸發(fā)展成為倫敦東部最為重要的文化活動(dòng)區(qū)域，成為世界知名的新興綜合商務(wù)區(qū)。

波特蘭珍珠區(qū)Pearl District的改造亦然。藝術(shù)工作室與畫(huà)廊的聚集，形成濃厚的創(chuàng)意文化氛圍；利用老舊倉(cāng)庫(kù)改建成的Loft住宅吸引了大量藝術(shù)家和創(chuàng)意人士入住；改造后的辦公區(qū)域吸引了超1000家企業(yè)，其中60%是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，如廣告、設(shè)計(jì)、軟件等。此外，充分尊重市場(chǎng)規(guī)律，引入大范圍的公共參與，最大化激活開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)潛力。與開(kāi)發(fā)商合作改造的釀酒廠街區(qū)，短短幾年增值10倍有余。波特蘭珍珠區(qū)通過(guò)20年間不斷更新，不僅成為美國(guó)十大最偉大社區(qū)之一，更提升了當(dāng)?shù)氐馁Y產(chǎn)價(jià)值，該區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值在20年間增長(zhǎng)1500%，就業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)了128%。

如果說(shuō)多元人群的聚集，形成了新的社交場(chǎng)域；新的文化體驗(yàn)，增加了空間的軟實(shí)力；那么，引入新經(jīng)濟(jì)單元入駐，推出層出不窮的新內(nèi)容，提升了城市的綜合價(jià)值。而產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的商業(yè)價(jià)值“變現(xiàn)”后又進(jìn)一步反哺城市建設(shè)、街巷生活肌理的修復(fù)，形成良性循環(huán)。

結(jié)語(yǔ)

城市更新的不易，在于既要改造“表”，更要改造“里”；既要實(shí)現(xiàn)空間顏值的“逆生長(zhǎng)”，又要實(shí)現(xiàn)閑置資產(chǎn)的增值；既要關(guān)注社會(huì)公益，又要兼顧經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)延續(xù)項(xiàng)目原有優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)入更新的產(chǎn)業(yè)，鏈接商業(yè)、藝術(shù)、文化等更豐富的內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)城市機(jī)能的再生，是城市更新操盤(pán)手們值得深入思考、不斷探索的命題。