文|拾鹽士
2024年，互聯(lián)網(wǎng)巨頭“買地”熱情依然不減。
近日，騰訊再次大手筆在北京拿地。據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站消息，騰訊底價摘得北京市海淀區(qū)學(xué)院路北端A、B、C、J地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、B23研發(fā)設(shè)計用地，成交金額64.2億元。
在此之前，騰訊還曾拿下海淀區(qū)西北旺東路10號地塊建設(shè)騰訊北京總部大樓，該項目于2019年建設(shè)完畢投入使用，總投資18億元。
近兩年來，部分房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場上由激進轉(zhuǎn)為審慎，而諸多科技互聯(lián)網(wǎng)巨頭的拿地?zé)崆閰s在持續(xù)高漲。據(jù)不完全統(tǒng)計，過去一年華為、京東、阿里巴巴等企業(yè)均有拿地動作，拿地金額近90億元。
在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜看來，騰訊此番拿地反映出中國互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)看好中國市場，并積極投資未來的決心和行動。
騰訊豪擲64億北京購地，拿地價格較前任買家低了近2億
據(jù)悉，騰訊豪擲64億元拿下的地塊總面積7.06萬平方米，規(guī)劃建筑面積不超過28.55萬平方米，容積率為5/3.5，限高80米，并有臨時三通一平的規(guī)劃要求。
根據(jù)出讓資料，該地塊需建設(shè)地上建筑規(guī)模約7000平方米公交場站，無償移交相關(guān)主管部門；該項目研發(fā)設(shè)計用地地上、地下全部建筑規(guī)模自持，自持年限為最高土地出讓年限。
可以看到，騰訊購入的這塊土地，用地性質(zhì)明確并且對研發(fā)涉及用地提出自持要求。對于購地用途，騰訊回應(yīng)稱，本次交易將主要用于滿足公司對辦公用地的需求，為公司員工提供穩(wěn)定集中的辦公場所。
公開資料顯示，騰訊此次拿得的海淀區(qū)學(xué)院路地塊系二次出讓，該地塊之前的“主人”是紫光集團。
2019年，紫光股份曾發(fā)布公告稱，公司與紫光集團、紫光國芯和紫光科技組成的聯(lián)合體，其計劃在該地塊上建立“紫光全球智能科創(chuàng)總部”，作為紫光的全球總部及人工智能、集成電路、云計算和大數(shù)據(jù)等的研發(fā)中心。
當(dāng)年，紫光股份以66.09億元的總價拿下該地塊的使用權(quán)。但由于逾期未繳納土地開發(fā)建設(shè)補償費超過90日以上，導(dǎo)致地塊被退回，因此不得不重新出讓。
時隔近五年，該地塊再次出讓給騰訊的成交價，較紫光當(dāng)時的拿地金額降了接近2億元。
事實上，此次也并非騰訊在北京首次拿地。早在2014年，騰訊曾拿下海淀區(qū)西北旺東路10號地塊，并在此建設(shè)成騰訊北京總部大樓，在2014年10月舉行開工儀式，于2019年投入使用，項目總投資18億元，規(guī)劃占地面積77525平方米，總建筑面積308640平方米。
除了北京地區(qū)，騰訊近年來在全國范圍內(nèi)積極拿地，在深圳、成都、廣州、上海、天津、武漢等城市均持有土地和地產(chǎn)。
據(jù)拾鹽士不完全統(tǒng)計，2006年騰訊騰訊第一次在深圳南山區(qū)拿地建立騰訊大廈，是騰訊第一座自建寫字樓；2011年騰訊在深圳南山區(qū)科技園內(nèi)建了濱海大廈作為新的全球總部；2015年5月騰訊在前海桂灣拿下一宗地塊，建設(shè)騰訊前海大廈；2019年，在北京總部建成入駐不久后，騰訊又以底價85億將深圳大鏟灣地塊拿下，聲稱要在此建設(shè)騰訊“互聯(lián)網(wǎng)+”未來科技城，也叫“企鵝島”。
“大廠”購地?zé)崆椴粶p，用途和拿地特點具有多樣性
事實上，科技互聯(lián)網(wǎng)“大廠”拿地早已不是新鮮事。經(jīng)歷了黃金發(fā)展時期的互聯(lián)網(wǎng)巨頭積累了海量的財富，員工數(shù)量也越來越多，買地建樓自持不僅能夠節(jié)約成本，也是一筆收益可觀的投資。
近些年來，在部分房企開始審慎拿地的時候，互聯(lián)網(wǎng)巨頭仍然保持較高的拿地頻率。據(jù)不完全統(tǒng)計，過去一年，華為、京東、阿里巴巴等多家科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)均有拿地動作，拿地金額近90億元。
其中，華為分別以2946萬元、2.916億元、2432萬元、1.22億元在南昌、東莞、安徽、太原拿地；京東則以31.12億元在北京亦莊新城拿下一宗商住用地；阿里及其關(guān)聯(lián)公司螞蟻集團在杭州分別以3289萬元、15.4億元的價格拿下兩宗地。
以京東集團為例，公司財報中“開發(fā)房地產(chǎn)的資本支出”這一項數(shù)據(jù)2022年為60.97億元；2018年曾達到88.57億元，近六年來這一部分合計支出超過了260億元。
從拿地面積上來看，京東也堪稱“地皮大戶”。
2023年2月，京東以31.12億元底價奪得北京亦莊新城一宗地塊，地塊正對面為京東集團總部大廈，該地塊除了商業(yè)用地外，還包含一塊居住地塊；2021年6月18日，京東聯(lián)合卓越，在上海首批集中供地中，以接近100億元的價格競得上海普陀237坊地塊。
早在2009年，京東就開始在全國各地購買倉儲用地，先后拿下了上海嘉定、江蘇宿遷的兩處約共計37萬平方米的地塊。2013年-2014年，京東加快拿地腳步，先后在廣東揭陽、武漢新洲和重慶巴南等地購地，開發(fā)電商產(chǎn)業(yè)園和物流基地等項目；2012年，京東以底價2.95億元的價格，成功拿下了位于北京亦莊的土地；2010年，京東買下北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的面積13萬平方米的土地，計劃建造亞洲最大的電子商務(wù)中心。
除了京東，字節(jié)跳動于2019年開始自己的“圈地運動”。從90億收購大鐘寺中坤廣場，到20.42億拿下上海楊浦東外灘平?jīng)鼋值?街坊南塊，3年時間共斥資約228億元，拿下的6個項目總建面近百萬方，基本都為“總部級”。2020年6月，字節(jié)跳動全資子公司深圳今日頭條科技有限公司，以10.82億元在深圳粵海街道拍下一宗商業(yè)用地。
除了互聯(lián)網(wǎng)“大廠”，其他科技互聯(lián)網(wǎng)巨頭買起土地來也毫不手軟。
2020年10月，小米以5.31億元拿下后海總部基地一宗商業(yè)用地；2020年11月，美團65.41億元競得上海市楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊，用于建新上?？偛?；2021年1月，嗶哩嗶哩豪擲81億元，購買上海楊浦區(qū)一宗地塊，計劃建設(shè)新總部，與美團購入的土地僅一路之隔；2021年10月，華為以底價2.98億拿下深圳龍華一宗產(chǎn)業(yè)用地……
從買地用途來看，除了用于建設(shè)辦公樓或工廠園區(qū)，也有少部分企業(yè)買下住宅用地，用來建設(shè)員工福利房。如小米聯(lián)合華潤摘得北京市昌平區(qū)一宗地塊，該地塊上建設(shè)的萬象華府項目則由小米員工優(yōu)先購買，且可享受9.2折購房優(yōu)惠。
值得一提的是，互聯(lián)網(wǎng)巨頭早期眼光投向了北上廣深超一線城市，由于營商環(huán)境、資源優(yōu)勢等重要因素，互聯(lián)網(wǎng)巨頭自然而然將行政總部落戶于一線城市。不過，互聯(lián)網(wǎng)大企扎推在一線城市，使增長用戶逐漸趨于飽和，且在一線城市需要支付較高的租憑成本、人力成本。
此外，二三線城市相較于一線城市，不僅企業(yè)租憑成本低，也具有較為豐富的人力資源，據(jù)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計，西安、武漢、成都建設(shè)的“雙一流”高等學(xué)校數(shù)量，均位居全國前十。所以為了探索新業(yè)務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開始將視線瞄準(zhǔn)二三線等下沉市場，建立區(qū)域性總部、第二總部等。
拾鹽士還關(guān)注到，除了在北上廣深等超一線城市集中布局，以及轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線下沉市場開辟新業(yè)務(wù)，還有一些土地的選址是互聯(lián)網(wǎng)巨頭創(chuàng)始人的家鄉(xiāng)。比如，李彥宏將百度云計算中心設(shè)在老家陽泉；劉強東在宿遷買下300畝地，建設(shè)全球客服中心；雷軍也在武漢光谷買下大塊地皮，用以建設(shè)超大研發(fā)總部。
“多贏”背后也需關(guān)注潛藏風(fēng)險
科技互聯(lián)網(wǎng)大廠熱衷于買地的原因也是多方面的。
柏文喜認(rèn)為，隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，這些企業(yè)需要大量的數(shù)據(jù)中心、研發(fā)中心、辦公區(qū)域等基礎(chǔ)設(shè)施，而購買土地可以更好地保障這些設(shè)施的穩(wěn)定供應(yīng)。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)大廠的業(yè)務(wù)范圍也在不斷擴大，需要更多的空間來容納更多的員工和業(yè)務(wù)。
“經(jīng)過多年的調(diào)控，目前樓市處于行業(yè)低點，此時入市成本與風(fēng)險都比較低，再加上各地政府各類招商引資政策和產(chǎn)業(yè)落地政策的加持，都促進了當(dāng)前的互聯(lián)網(wǎng)大廠的買地運動?！卑匚南卜Q。
此外，企業(yè)在核心城市購買地皮，建設(shè)自持的總部大樓，不僅有助于提升品牌形象，吸引高端人才，提升企業(yè)競爭力，還是一個面向未來的投資行為。在短時期內(nèi)斥巨資買地蓋樓雖然是一筆不小的投入，但將遠(yuǎn)光放長還是一筆十分劃算的買賣。
這些企業(yè)運用自身較好的現(xiàn)金流，趁低價購買地自建物業(yè)，或者自市場低成本吸納物業(yè)以自用，除了可以提高自身辦公物業(yè)穩(wěn)定性和有效降低租賃成本之外，還可以低風(fēng)險獲取潛在投資收益。
多年以來，一二線城市房地產(chǎn)價值長期呈單邊上漲趨勢，地產(chǎn)能實現(xiàn)保值增值，而且不動產(chǎn)更方便企業(yè)在需要資金的時候抵押做融資。例如當(dāng)年陷入資金鏈困境的樂視，就曾拿出樂視大廈用于抵押貸款，緩解了當(dāng)時的燃眉之急。
不過，既然是投資也并非完全沒有風(fēng)險。柏文喜建議，在風(fēng)險和收益之間平衡的問題上，互聯(lián)網(wǎng)大廠也需要考慮多方面的因素。
首先買地需要耗費大量的資金，因此需要考慮公司的財務(wù)狀況和現(xiàn)金流狀況，確保不會因為購買土地而導(dǎo)致資金鏈斷裂；其次，需要考慮土地所在地區(qū)的政策、法律環(huán)境、市場前景等因素，以確保投資的安全性和回報率；此外，還需要考慮土地的用途、規(guī)劃、環(huán)保等方面的問題，以確保符合相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，并做出符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的決策。同時也需要關(guān)注市場變化和政策調(diào)整，及時調(diào)整投資策略和風(fēng)險控制措施。
還有分析人士認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)能夠頻繁低價拿地，也是和政府互利互惠、互相成就的好事。政府為了支持地方經(jīng)濟發(fā)展，愿意給出較為便宜的地價，甚至是底價、定向出讓，而企業(yè)也能在合適的地方拓展業(yè)務(wù)，助力地方經(jīng)濟的發(fā)展、促進地方就業(yè)并吸引更多人才。
綜合來看，互聯(lián)網(wǎng)大廠購買土地對企業(yè)長久發(fā)展無疑是利好的。分析人士判斷，未來互聯(lián)網(wǎng)巨頭在地產(chǎn)領(lǐng)域的布局有望進一步擴大，成為推動經(jīng)濟發(fā)展和企業(yè)多元化發(fā)展的新力量。