文｜麗爾摩斯
可口可樂前董事長伍德魯夫曾經(jīng)說過一段話：“假如我的工廠被大火毀滅，假如遭遇到世界金融風暴，但只要有可口可樂的品牌，第二天我就可以重新站起?！?/p>
這段話看似囂張，其實是對可口可樂品牌和能力的自信。危機時刻，最是檢驗企業(yè)品牌和能力和時刻。
這兩天，繼“王健林出售14座萬達廣場”登上了熱搜后，“萬達總部”被賣的消息也傳得沸沸揚揚。一家商業(yè)地產(chǎn)龍頭公司，竟然淪落到連自己位于北京的總部都賣了，這個消息十足轟動。
然而，并不容易看見的是，萬達賣賣賣背后的輕資產(chǎn)陽謀——
從2017年以來，萬達已經(jīng)不止一次大刀闊斧“賣賣賣”，但萬達的品牌、商業(yè)運營能力，卻得到了一次次檢驗——正是在疫情最嚴重的期間，萬達憑借輕資產(chǎn)模式，實現(xiàn)了快速發(fā)展。2020至2022年，萬達廣場新增了149家，輕資產(chǎn)項目占比80%以上。
盡管萬達出售資產(chǎn)有斷臂求生的無奈，但是在當下地產(chǎn)行業(yè)形勢下，加速向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，也是其既定的戰(zhàn)略。2022年萬達商管新開業(yè)55座萬達廣場，其中近40家都是輕資產(chǎn)項目；萬達2023年已經(jīng)開業(yè)了23個萬達廣場，只有2個為萬達自持物業(yè)，其余21個均為輕資產(chǎn)項目。
不僅是萬達廣場，萬達旗下電影、酒店、寶貝王等多個業(yè)態(tài)，已經(jīng)全部實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，萬達正在變得越來越輕。
從另一個角度來看，留得青山在不愁沒柴燒，即便出售了資產(chǎn)，正如伍德魯夫所言，只要品牌和能力都在，萬達未來依然一切皆有可能。
活下去！
盡管吃瓜群眾都在看萬達的笑話，筆者卻要首先給萬達點個贊。
首先，如今形勢下還能賣得出去的資產(chǎn)，必定是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，萬達現(xiàn)在還能賣資產(chǎn)（包括總部大樓），說明萬達資產(chǎn)的含金量高；其次，賣總部的行為表現(xiàn)出了極強的求生欲，寧可賣掉總部也不躺平，說明萬達尚有斗志，尚未言敗，不應(yīng)該被嘲笑。
萬達總部位于北京東長安街CBD核心地段，與國貿(mào)、中國樽都只有幾百米的距離，妥妥的核心地段資產(chǎn)。但準確的說，萬達賣掉的不是總部，而是總部所在的東三環(huán)萬達廣場——一棟由商場和寫字樓組成的物業(yè)，萬達總部在其中辦公。
據(jù)了解，東三環(huán)萬達廣場被賣掉之后，不會更名，仍然由萬達自己管理，萬達總部還在這里辦公，不會發(fā)生變化。這正是典型的萬達輕資產(chǎn)模式，即資產(chǎn)所有權(quán)由投資方持有，而運營管理則由萬達商業(yè)負責。
但賣掉總部確屬不得已。2023年，萬達旗下核心子公司珠海萬達商管短期在港股上市無望，根據(jù)此前合約，萬達商管集團需向上市前投資者支付約380億元的股權(quán)回購款，這成了萬達甩賣資產(chǎn)的導火索。
2023年5月開始，萬達開始出密集售萬達廣場，接盤方多為金融機構(gòu)，據(jù)統(tǒng)計迄今已經(jīng)出售了14座。不僅萬達廣場，萬達在酒店、電影方面也在逐步退出。2023年12月，騰訊旗下的“儒意系”實現(xiàn)對北京萬達投資的全資控股，成為萬達電影的第一大股東；緊接著，萬達出售上海萬達瑞華酒店資產(chǎn)。
對于出售的萬達廣場和酒店，保留了萬達品牌，仍由萬達繼續(xù)管理，萬達加速轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。
2023年12月中旬，萬達集團和投資人達成了協(xié)議，解除了燃眉之急，但付出的代價是萬達對珠海萬達商管的持股比例從超78%降至40%，太盟等數(shù)家現(xiàn)有及新進投資人股東總計持股上升至60%。
而這個協(xié)議的最新進展是，3月30日太盟投資集團聯(lián)合中信資本、阿布扎比投資局基金、穆巴達拉投資公司等，向珠海萬達商管公司注資600億，王健林在萬達商管的持股下降到40%。這意味著，王健林失去了對萬達商管的核心控制權(quán)。
這可能是中國商業(yè)史上頗為悲壯的一幕——這一次，萬達售賣的是萬達廣場、萬達電影這類稀缺資產(chǎn)，出讓的是萬達核心公司的控制權(quán)，這些都是王健林及萬達團隊多年的心血之作，而唯一的目的則是讓萬達活下去。因為，只有活下去萬達才有希望！
王健林曾在2019年時堅定表示：“我現(xiàn)在什么項目都可以放棄，唯獨萬達商管不能放”?，F(xiàn)在他連萬達商管的控制權(quán)都放棄了，那么，賣掉萬達總部又算得了什么呢？
對于萬達出售核心資產(chǎn)項目及股權(quán)，一些業(yè)內(nèi)人士認為，大可不必解讀得過于悲觀。
“萬達近期的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，除繼續(xù)去杠桿、增加資產(chǎn)安全性的考慮外，加快推行萬達近年來一直堅持的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，應(yīng)該主要原因”，一位接近萬達的人士透露。
他表示，從長期規(guī)劃來看，萬達減少重資產(chǎn)項目是一個持續(xù)的過程，萬達手上管理著近500家萬達廣場，今年又新開業(yè)了幾十家，出售幾家屬于正常的調(diào)整，“一些傳統(tǒng)的萬達廣場需要做調(diào)整了，新開業(yè)的萬達廣場店面動線都和之前有很大變化”。
對于萬達來說，通過出售資產(chǎn)換取流動資金，不僅可以解決當下的燃眉之急，同時也能實現(xiàn)資產(chǎn)出表，加快完成由重向輕的轉(zhuǎn)變。
2023年12月21日，惠譽將大連萬達商管和萬達香港的評級從“C”上調(diào)至“CC”。
而如果仔細分析接盤萬達資產(chǎn)的這幾家公司，也可以對萬達的未來更樂觀一些。
據(jù)了解，瑞華酒店原本就是萬達近年來實行輕資產(chǎn)化管理策略過程中，擬出售資產(chǎn)之一。
萬達酒店的接盤方背后為新加坡金鷹集團，是一家多元化大型跨國公司，后期不排除將其自有的其他境內(nèi)外酒店委托給萬達來管理，為萬達的輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略帶來更多機遇。
而去年下半年一口氣收購了4家萬達廣場的中聯(lián)基金，是一家專注于REITs的不動產(chǎn)金融公司，有不動產(chǎn)投資孵化、不動產(chǎn)證券化投行、證券化產(chǎn)品投資三大業(yè)務(wù)線。在國外成熟市場，商業(yè)地產(chǎn)的主要投資人就是REITs，其開發(fā)、經(jīng)營各環(huán)節(jié)也都有專業(yè)的公司。但在中國，因為國情特殊，商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營主體都是地產(chǎn)公司，直到萬達2015年率先提出輕資產(chǎn)模式，才讓人們看到了商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化分工發(fā)展的可能性。
而中國的REITs才開始，像中聯(lián)基金這樣專注于REITs的不動產(chǎn)金融公司正在嶄露頭角。從當下的形勢來看，商業(yè)地產(chǎn)因為投資巨大，重資產(chǎn)模式已經(jīng)不堪重負，未來專業(yè)化分工發(fā)展是大勢所趨，萬達經(jīng)營數(shù)年的輕資產(chǎn)模式已經(jīng)占據(jù)先機。
輕資產(chǎn)始末
自2021年來房企接連爆雷之后，地產(chǎn)行業(yè)對于違約、躺平已經(jīng)司空見慣。主觀原因是一方面，從客觀上來說，房企能夠騰挪的空間已經(jīng)很小，不僅因為銷售困難，很多資產(chǎn)很難找到買家接盤，而轉(zhuǎn)型又談何容易。
迄今為止，萬達沒有選擇躺平。一則是萬達手中還有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，尚有牌可打；二則是萬達的社會責任感，寧可賣掉總部、寧可失去公司控制權(quán)，也要給員工、給社會一個交代；三是萬達輕資產(chǎn)模式具備的發(fā)展韌性，已經(jīng)在疫情期間得到了驗證。
除了上市不太順利之外，萬達輕資產(chǎn)模式的發(fā)展，一直在王健林設(shè)定的劇本上。
2015年，萬達董事長王健林在深圳證券交易所第八期“創(chuàng)業(yè)家思享匯”上，發(fā)表主題為“萬達的輕資產(chǎn)模式”演講，首次完整地闡述了萬達的輕資產(chǎn)模式，即萬達不提供建設(shè)萬達廣場的資金，只負責輸出品牌、輔助設(shè)計、建設(shè)與招商和管理，所產(chǎn)生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。
根據(jù)珠海萬達商管招股書，在輕資產(chǎn)運營模式下，不需要投入大量的資金以取得商業(yè)廣場的土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)。其創(chuàng)新的租賃運營模式以及輕資產(chǎn)委托管理模式皆有助于企業(yè)以高效的方式拓展項目，進而持續(xù)擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。
在這種模式下，王健林曾大膽預言未來輕資產(chǎn)目標，“一是2020年開業(yè)400個至500個萬達廣場。重資產(chǎn)模式下我們給自己定的目標是到2020年開業(yè)240個至250個廣場，現(xiàn)在數(shù)量將近翻番。二是2020年萬達商業(yè)地產(chǎn)凈利潤的三分之二要來自租賃收入。將來萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字，變成萬達商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，也實現(xiàn)萬達商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型?！?/p>
為了變成輕資產(chǎn)營收結(jié)構(gòu)，從2017年開始，王健林就對此前退市的主體萬達商業(yè)地產(chǎn)進行一系列的拆解。
2017年8月，萬達集團將兩大輕資產(chǎn)公司，萬達酒店管理公司和萬達文旅集團注入香港上市公司，明確萬達酒店發(fā)展作為萬達文旅產(chǎn)業(yè)唯一上市平臺戰(zhàn)略地位。
同年7月，萬達商業(yè)地產(chǎn)將77個酒店以199.06億元的價格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，又將13個文旅項目91％股權(quán)以438.44億元的價格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，震驚世人。從結(jié)果看，這次減負的萬達不僅提高了安全系數(shù)，還打響了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的頭炮。
2018年，萬達商業(yè)地產(chǎn)正式更名為萬達商業(yè)管理集團有限公司（下稱“萬達商管集團”），從名稱上與“地產(chǎn)”劃清了界限，可見轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的決心。
2019年，萬達商管在輕資產(chǎn)上更進一步，宣布從2021年起不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬達廣場物業(yè)，全面實現(xiàn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。這與2020年以來，監(jiān)管層提出的實業(yè)降負債、去杠桿宏觀要求不謀而合。
數(shù)據(jù)顯示，在2020年疫情較嚴重時，萬達輕資產(chǎn)卻在逆勢加速。不僅是商管，萬達酒店、影院、寶貝王各個業(yè)態(tài)都在加速布控輕資產(chǎn)，2020年萬達新簽約了60個萬達廣場、56家酒店、310家影城，30家樂園，以上全部為輕資產(chǎn)管理模式。
至此，萬達商管輕資產(chǎn)基本成型。“輕裝上陣”的萬達，奔跑的速度更快了。
截止2023年底，萬達管理著全國227個地級及以上城市的498個大型商業(yè)中心，是商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，其中204個為第三方輕資產(chǎn)商業(yè)中心，輕資產(chǎn)項目已經(jīng)占到40%。。王健林在2015年時立下的“400-500家萬達廣場”的目標，已經(jīng)基本實現(xiàn)。
疫情期間，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受到巨大沖擊，但是萬達廣場受到的影響有限，證明了輕資產(chǎn)模式的韌性——2019年底萬達廣場的數(shù)量為323家，2022年底為472座，保持了平均每年15%左右的高速增長，如果不是輕資產(chǎn)模式，在疫情期間這是不可思議的。
而萬達商管輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成果，從歷年經(jīng)營數(shù)據(jù)中可見一斑。
數(shù)據(jù)顯示，自機構(gòu)投資人2021年出資以來，珠海萬達商管連續(xù)三年超額完成業(yè)績目標，2021年稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年（預估）為293億元，平均年增長約12%。2021年稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年（預估）為95億元，近三年平均增長率為34%。過去三年，公司共計上繳稅收約100億元，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年（預估）85億元。
能力紅利
對于萬達“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，王健林曾戲稱為“空手道”，“有品牌、有能力，別人才會找上門”。但仔細觀察，空手道并不空，輕靈的動作背后反映的是萬達的深厚功力。
輕資產(chǎn)模式之下投入少、ROE高、企業(yè)發(fā)展更快的優(yōu)點與優(yōu)勢人所共知，但輕資產(chǎn)模式要求企業(yè)必須有強有力的資源整合能力；對于商業(yè)地產(chǎn)來說，還得有過硬的經(jīng)營管理能力，
否則輕資產(chǎn)就會淪為空談。
2015年，王健林首次提出輕資產(chǎn)模式，絕不是腦門一熱。萬達是中國商業(yè)地產(chǎn)的拓荒者，其發(fā)明的“城市綜合體”成為了商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。商業(yè)地產(chǎn)鏈條很復雜，相比住宅地產(chǎn)難度呈幾何系數(shù)增加，如果萬達不是能力導向型公司，根本不可能發(fā)明城市綜合體。
在不斷創(chuàng)新發(fā)展的過程中，萬達積累了豐富的商業(yè)通路與商品品牌，以及全產(chǎn)業(yè)鏈管理能力、強大的系統(tǒng)保障能力、超級迅速的執(zhí)行能力等，這些都是萬達做輕資產(chǎn)的資本所在。
萬達積累的品牌資源，以及深耕商業(yè)廣場23年的運營經(jīng)驗，使得萬達在通過輕資產(chǎn)對外輸出能力時，有更多的可能性和創(chuàng)新性。比如，在很多人的印象中，萬達廣場是標準化的，但實際上萬達廣場在不斷創(chuàng)新并迭代升級，萬達廣場已經(jīng)實現(xiàn)標準化到定制化的轉(zhuǎn)型。
比如，首個第四代萬達廣場——深圳龍崗萬達廣場，其前身是含7個交易廣場和大廳的建材城。近年來，在電商平臺沖擊下，建材城不復往昔盛況，整個區(qū)域也陷入沉寂。
萬達以輕資產(chǎn)模式接手這個項目，通過功能定位、規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)業(yè)態(tài)和科技管理四大創(chuàng)新，打造了7大內(nèi)容和場景完全不同的主題空間，并引進450+特色品牌，把龍崗萬達打造成實體商業(yè)新物種。
2021年，龍崗萬達開業(yè)三個月，累計客流超過800萬人次，總銷售達到6.5億元，刷爆全深圳人的朋友圈。其中，2021年十一小長假期間，龍崗萬達吸引客流超100萬人次，累計銷售額破1.1億元，產(chǎn)生全國銷冠品牌35個，省級銷冠品牌56個，市級銷冠品牌78個，就此誕生了全國首個第四代萬達廣場樣本。
龍崗萬達之后，萬達商管在鄭州、天津開始布局第四代萬達廣場，并向全國開始鋪開。這種不再以商業(yè)為主，而以文化娛樂為主，零售占比低于25%的“新物種”正在席卷全國。
2023年9月28日，五棵松萬達廣場開業(yè)。萬達在五棵松接盤的，是一個命運多舛、屢屢失敗的商業(yè)項目——最早是太平洋百貨和華堂超市，后來變成了卓展購物中心，然后又引進了藍色港灣，但都沒能拯救它。
萬達以輕資產(chǎn)模式接手后，這個商場則搖身一變，成為“超感藝術(shù)新高地”。在五棵松萬達，隨處可見大量數(shù)字藝術(shù)內(nèi)容，還有大量的文旅類業(yè)態(tài)。整個商場集購物、看展、打卡、微度假于一體，充滿了先鋒色彩，成為京西人民的熱門商圈。
不僅如此，過去幾年間，已經(jīng)有若干像五棵松項目一樣頹靡甚至荒廢的項目，在萬達的操盤下化腐朽為神奇，實現(xiàn)了起死回生，成為了所在城市或區(qū)域的生活中心，成為存量商業(yè)更新改造的經(jīng)典案例。
沒有精鋼鉆不攬瓷器活。在這些案例這背后，是萬達在商業(yè)地產(chǎn)運營管理能力的不斷淬煉、提升，而這些項目的成功，又反過來提升了萬達輕資產(chǎn)模式的知名度和信任度，品牌力進一步提升。
房地產(chǎn)上半場，房企可以分享土地紅利、金融紅利、時代紅利；而下半場，房地產(chǎn)只有一種紅利，那就是能力紅利。輕資產(chǎn)模式下，萬達擺脫了傳統(tǒng)房企對金融、土地資源的剛性依賴，而更加依賴自身的品牌和能力。
在能力紅利的時代，輕資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)模式的價值將會被重新認識，萬達已經(jīng)率先做好了準備。只要能力傍身，賣掉總部又如何？