文｜時代財經(jīng)App

欲剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的美的置業(yè)，走出大漲行情。

6月24日，美的置業(yè)（03990.HK）股價一路暴漲，高點時相比上一個交易日翻倍。最終，美的置業(yè)收報6.37港元/股，每股上漲2.62港元，漲幅高達69.87%。

前一日晚間，美的置業(yè)發(fā)布內(nèi)部重組公告，公司建議將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)（下稱“房開業(yè)務(wù)”）的權(quán)益重組至私人公司持有，由此組建私人公司集團。通過實物分派私人公司股份的方式，將私人公司集團從美的置業(yè)集團剝離。根據(jù)公告，私人公司指美的建業(yè)（ 英屬維京群島 ）有限公司（下稱“美的建業(yè)”）。

截至公告日期，美的置業(yè)的控股股東是創(chuàng)始人何享健的兒媳盧德燕，擁有81.13%的已發(fā)行股份，而何享健是盧德燕的一致行動人。

時代財經(jīng)了解到，2023年，美的建業(yè)實現(xiàn)未經(jīng)審核收入699億元，在美的置業(yè)年度總收入中的占比達到94.97%；未經(jīng)審核稅前凈利潤41億元，相當(dāng)于整體凈利潤的91.11%。

而剝離了房開業(yè)務(wù)的美的置業(yè)（下稱“保留集團”），將是一個收入規(guī)模僅有數(shù)十億的上市公司。

剝離房開業(yè)務(wù)，上市主體“輕裝上陣”

重組及實物分派完成后，保留集團的控股股東及其持股保持不變，其中，將繼續(xù)由控股股東持股81.13%，其他股東持股18.87%。

美的建業(yè)則由控股股東按照其在美的置業(yè)原有持股比例繼續(xù)持有81.13%，控股股東將在此持股比例的基礎(chǔ)上，收購或安排其全資附屬公司收購未被選擇現(xiàn)金的股東接納的所有私人公司股份，余下股份由其他選擇實物分派的股東持有。

值得一提的是，選擇現(xiàn)金的股東持有的每一股股份將可獲得5.90港元現(xiàn)金代價，該價格相比內(nèi)部重組公告前的最后一個交易日收盤價3.75港元/股溢價約57.33%。

此次交易完成后，美的建業(yè)集團則將繼續(xù)主要從事房開業(yè)務(wù)，包括但不限于項目投資活動，而保留集團的主營業(yè)務(wù)將剩下物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)、商業(yè)物業(yè)及產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)科技業(yè)務(wù)、建設(shè)項目管理業(yè)務(wù)。

與房開業(yè)務(wù)比起來，現(xiàn)有其它主營業(yè)務(wù)的體量較小。公告顯示，2023年，計劃進行剝離的美的建業(yè)未經(jīng)審核收入為699億元，未經(jīng)審核稅前凈利潤為41億元；而保留集團實現(xiàn)未經(jīng)審核備考收入為35億元，對應(yīng)的未經(jīng)審核備考歸母凈利潤為3億元。

截至2023年12月31日，美的置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)（不包括美的置業(yè)持有及運營的商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園）涉及319個物業(yè)開發(fā)項目，土地儲備的總建筑面積約2650萬平方米。

物業(yè)管理服務(wù)雖為僅次于房開業(yè)務(wù)的第二大業(yè)務(wù)，但收入規(guī)模卻不到后者的3%。時代財經(jīng)了解到，2023年，美的置業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入15.22億元；截至2023年12月31日，美的置業(yè)在中國66個城市服務(wù)385個物業(yè)項目，總合約建筑面積約9032萬平方米，在管面積6535萬平方米，第三方占比18%，非住宅占比12%。

房開業(yè)務(wù)被剝離出上市公司體系后，保留集團有意擴大業(yè)務(wù)范圍。根據(jù)公告，留在上市公司體系內(nèi)的建設(shè)項目管理業(yè)務(wù)，目前的業(yè)務(wù)內(nèi)容為向地方政府及關(guān)聯(lián)方美的控股集團提供服務(wù)，包括（但不限于）向公立醫(yī)院和學(xué)校以及用作康體、醫(yī)療及辦公等相關(guān)用途的各類建筑或經(jīng)營場所提供工程建設(shè)管理、智能系統(tǒng)安裝及其他相關(guān)配套服務(wù)。

重組完成后，建設(shè)項目管理業(yè)務(wù)的服務(wù)范圍將拓展至住宅物業(yè)的建設(shè)項目管理，包括為剝離的房開業(yè)務(wù)所持有的物業(yè)提供服務(wù)。此外，保留集團還計劃多元化該業(yè)務(wù)的客戶群體，拓展獨立第三方客戶。

其中，住宅物業(yè)的建設(shè)項目管理服務(wù)內(nèi)容主要包括物業(yè)開發(fā)、設(shè)計、規(guī)劃及建造（例如監(jiān)督和控制項目建設(shè)階段的任務(wù)和活動，包括在建樓棟的進度、成本、質(zhì)量和安全管理）、銷售及市場推廣。

換言之，重組及實物分派完成后，保留集團將成為美的建業(yè)的代建公司。

主動變革，仍看好房地產(chǎn)行業(yè)

盡管近幾年房地產(chǎn)處于調(diào)整期，但對于美的置業(yè)而言，房開業(yè)務(wù)依然能為其帶來頗為豐厚的收入和利潤。為何房開業(yè)務(wù)還是走上了被剝離的道路？

根據(jù)公告，美的置業(yè)董事認(rèn)為，建議分派的目的是使股東能夠變現(xiàn)其在美的置業(yè)的投資，并減少其與美的置業(yè)股份相關(guān)的房開業(yè)務(wù)投資風(fēng)險，同時使得美的置業(yè)專注于發(fā)展保留業(yè)務(wù)。

美的置業(yè)董事進一步指出，公司雖然在2023年度維持健康的財務(wù)比率，并設(shè)法滿足“三道紅線”的要求，但美的置業(yè)仍須承擔(dān)沉重負(fù)擔(dān)及債務(wù)以支持其房開業(yè)務(wù)，而把房開業(yè)務(wù)從美的置業(yè)剝離，將可減少美的置業(yè)的負(fù)債和與房開業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)的信用風(fēng)險。

2023年年度報告顯示，截至報告期末，美的置業(yè)總現(xiàn)金及銀行存款為201.4億元，其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為175.5億元，原定到期日為三個月以上的定期存款為5000萬元，受限制現(xiàn)金為25.4億元。而截至報告期末，美的置業(yè)凈負(fù)債率為35.8%，現(xiàn)金短債比1.44，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率67.3%，有息負(fù)債380.7億元。

此外，美的置業(yè)董事認(rèn)為輕資產(chǎn)保留業(yè)務(wù)相對較高的利潤率被房開業(yè)務(wù)相對較低的利潤率 沖減，因此投資者難以單獨對輕資產(chǎn)保留業(yè)務(wù)進行估值，而重組及實物分派后，美的置業(yè)的股價將更好地反映保留業(yè)務(wù)的價值。

在房地產(chǎn)的調(diào)整期，美的置業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健，但自2023年以來，公司股價依然在波動中持續(xù)下探。在發(fā)布內(nèi)部重組公告的最后一個交易日（2024年6月21日），美的置業(yè)收報3.75港元/股，對比2023年的第一個交易日股價10.12港元/股（注：2023年1月3日，前復(fù)權(quán)），跌去了62.94%。

不過，美的置業(yè)擬將房開業(yè)務(wù)進行內(nèi)部重組，置入由控股股東何享健家族控股的私人公司，并不意味著房地產(chǎn)不被看好。據(jù)了解美的置業(yè)人士消息，“這次重組是美的體系的一次主動變革，是對新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型進行的探索，積極嘗試重資產(chǎn)拿地與開發(fā)運營分離的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，讓土地回歸資本、開發(fā)回歸能力。美的置業(yè)和美的控股對這個行業(yè)還是有信心的，他們也會繼續(xù)堅守在這個行業(yè)里”。

上述人士補充道，如果重組得以順利實施，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的拿地規(guī)?？梢愿苯拥亟柚毓晒蓶|的資金實力，從而達到拓展空間的目的。上市公司操盤房地產(chǎn)項目則無需受制于自身的資金規(guī)模，參與的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將可以做得更多。

今年以來，有計劃剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不止美的置業(yè)。3月，“寧波地產(chǎn)一哥”山子股份（現(xiàn)名“山子高科”）宣布，公司擬通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開掛牌轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)股權(quán)和債權(quán)資產(chǎn)，將全面退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，集中精力和資源聚焦圍繞以整車制造為核心的汽車產(chǎn)業(yè)生態(tài)，加快向高科技公司轉(zhuǎn)型。

4月26日，老牌房企華遠股份發(fā)布關(guān)于籌劃重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易的提示性公告。公告顯示，華遠地產(chǎn)計劃將公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東北京市華遠集團有限公司，而交易完成之后，華遠地產(chǎn)將聚焦于代建、酒店經(jīng)營、資產(chǎn)管理與運營、物業(yè)管理、城市運營服務(wù)等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，房企構(gòu)建新發(fā)展模式將更加側(cè)重輕資產(chǎn)運營管理業(yè)務(wù)，有助于上市公司在財務(wù)方面“輕裝上陣”，“重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)剝離轉(zhuǎn)讓，其對應(yīng)的資產(chǎn)及負(fù)債也同時轉(zhuǎn)讓，能降低企業(yè)的杠桿率及負(fù)債水平，減輕償債壓力，增強抗風(fēng)險能力，助力穿越周期”。