文 | 野馬財經 劉俊群
編輯丨李白玉
何享健家族，拿房地產“開刀”。
2024年6月23日，美的置業(yè)（3990. HK）宣布一項重大股權重組計劃。公司決定將房地產開發(fā)業(yè)務從上市公司體系中剝離，交由其控股股東接收，未來公司將專注于物業(yè)管理服務、商業(yè)物業(yè)和產業(yè)園、房地產科技、建設項目管理等輕資產業(yè)務。
來源：美的置業(yè) 公告截圖
據美的置業(yè)2023年年報顯示，公司控股股東為美的強展控股（BVI）有限公司，該公司持有美的置業(yè)76.43%的股份。這背后，美的集團創(chuàng)始人何享健的兒媳婦盧德燕通過持有美的發(fā)展控股(BVI)有限公司、美恒有限公司和美域有限公司的全部股權，間接控制美的置業(yè)81.13%的股份，為上市公司實際控制人。
過去，房地產開發(fā)業(yè)務一直是美的置業(yè)的核心業(yè)務。2023年，該業(yè)務的總資產高達1971億元，收入達到700億元，占到了公司總收入的97%。這次剝離房地產開發(fā)業(yè)務，有市場觀點認為，這意味著何氏家族主動拿下重資產，推動美的置業(yè)輕裝上陣。
在投資社區(qū)“雪球”上，有網友表示：“良心企業(yè)，在當前市場環(huán)境下，開發(fā)高負債、高成本的房地產項目風險太大。我選擇（將股票）賣給控股股東。”
市場對美的置業(yè)的這一轉型計劃反應熱烈。6月24日，美的置業(yè)股價一度漲超100%，當天，公司股價上漲69.87%，報收于6.37港元/股，市值約91億港元。截至6月27日，公司股價達6.55港元/股，市值約94.02億港元。
“剝離房地產”不等于“放棄房地產”
根據公告內容可知，美的置業(yè)計劃將其房地產開發(fā)業(yè)務通過內部重組，由私人公司持有，并通過實物分派私人公司股份的方式，將私人公司集團從上市公司中剝離。
在這個過程中，股東們可以選擇繼續(xù)持有私人公司股份，或者以每股5.9港元的價格直接拿錢變現。交易完成后，美的置業(yè)本身將不再持有私人公司的股份，其財務賬本也不再并表。
在此過程中，控股股東承諾不會選擇“變現”，而是選擇繼續(xù)持有其在私人公司擁有的全部股份；如果有其他股東選擇“變現”，控股股東要把這些被“變現”的股份再收購回來。
值得注意的是，剝離房地產開發(fā)業(yè)務的同時，美的置業(yè)將保留物管、商業(yè)、地產科技、建設項目管理等業(yè)務。2023年，上述業(yè)務合計收入約37億元，僅占總收入5%。
據公告內容可知，美的置業(yè)剝離房地產開發(fā)業(yè)務的原因包括減少負債和信用風險，專注物業(yè)管理等輕資產業(yè)務，因物業(yè)管理利潤率比房地產開發(fā)業(yè)務高。重組后，股東仍可同時持有現集團和私人公司集團的權益等。
“中金公司”研報稱，重資產的房地產開發(fā)業(yè)務全面剝離后，美的置業(yè)仍將保留對開發(fā)業(yè)務的操盤運營，上市公司業(yè)務架構將由“房地產開發(fā)+資產運營服務+房地產科技”調整為“房地產代建+資產運營服務+房地產科技”。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，這反映了當前房地產市場供求關系下房企業(yè)務戰(zhàn)略的重大變化。盡管美的置業(yè)被視為穩(wěn)健企業(yè)，這次主動性調整顯示了它在沒有重大債務問題情況下，主動選擇轉向輕資產業(yè)務，以降低傳統地產業(yè)務的拖累影響。
截至2023年底，美的置業(yè)有息負債為380.7億元，同比下降21.4%，凈負債率35.8%，現金總量201億元，銀行授信額度1501億元，其中尚未動用的額度有1198億元。2024年，美的置業(yè)已到期的債務共62.5億元；一年內到期的有息負債為122億元，月均還債約10億元。
通過此次重組，美的置業(yè)不僅甩掉了重資產包袱，還會優(yōu)化財務結構?！按舜蚊赖闹脴I(yè)剝離房地產開發(fā)業(yè)務，一方面可以甩掉重資產包袱，聚焦資源發(fā)展輕資產業(yè)務；另一方面還可以降低企業(yè)杠桿率以及負債水平，輕裝上陣，使企業(yè)能夠穿越周期。”經濟學家宋清輝表示。
艾媒咨詢CEO兼首席分析師張毅也強調道，這是一個商業(yè)行為，其背后的驅動力是利益，而不是單純的良性驅動。
據《中國房地產報》報道顯示，本次重組完成后，美的置業(yè)將實現房地產開發(fā)重資產業(yè)務與持續(xù)經營性業(yè)務的股權分設，房地產業(yè)務的實際開發(fā)和經營管理仍由美的置業(yè)負責。
跌出“千億房企”陣營，剝離房地產業(yè)務“雙贏”？
“美的置業(yè)剝離房地產業(yè)務是一個雙贏的決策。對于美的置業(yè)而言，可以集中資源和精力發(fā)展其他業(yè)務，實現輕裝上陣。對大股東（何氏家族）而言，可以以較低的價格收購這些資產，為家族企業(yè)帶來利益?！睆堃惚硎?。
作為“美的系”房地產公司，美的置業(yè)自2004年成立以來，長期在珠三角地區(qū)深耕，并在2010年后開始全國化布局，業(yè)務覆蓋珠三角、西南、長江中游、長三角、華北五個大區(qū)。
2014年借助“棚改”政策，公司迅速擴大規(guī)模，并在2018年成功上市。盡管在2019年提前完成“千億銷售”計劃，但到了2022年，公司還是跌出了“千億房企”陣營，2021年的歷史最高銷售額為1371億元。
行業(yè)下行也給公司發(fā)展帶來挑戰(zhàn)。2024年前5月，美的置業(yè)累計賣房僅169.4億，同比減少52%。公司在土地市場上出現“收縮”，美的置業(yè)在2023年財報中曾提到，最近5年退出了大理、柳州、中山、舟山、臺山、石家莊、臺州等城市。
盡管如此，截至2023年年底，美的置業(yè)仍有約2650萬平方米的土地儲備，房地產開發(fā)及銷售業(yè)務（不包括集團持有及運營的商業(yè)物業(yè)和產業(yè)園）涉及319個物業(yè)開發(fā)項目。
同年，美的置業(yè)的房地產開發(fā)業(yè)務的總資產達1971億元，年收入達700億元。
截至2024年6月25日，美的置業(yè)總股份數目為14.35億股，何享健家族擁有81.13%的股份，按此計算，小股東的股份總數約為2.71億股。如果小股東們選擇每股5.9港元的現金補償，公司需要支付不超過16億港元（約合人民幣13億元）。
分派完成后，美的控股將全面收購房地產開發(fā)業(yè)務所屬公司的剩余股權至100%持股。據新媒體“地產K線”報道，無論中小股東是否選擇分派股份，最終，何享健家族都會全資持股剝離掉的房地產開發(fā)業(yè)務。也就是說，何享健家族最多需付出十多億港元，就可以將資產近兩千億的房地產開發(fā)業(yè)務“私有化”。
張毅進一步指出，家族企業(yè)拿到這些資產后，可能會選擇慢慢消化和發(fā)展，而不是立即進行大規(guī)模開發(fā)，因為房產和土地等資產在中國經濟發(fā)展的背景下仍具有長期價值。
宋清輝也認為，何享健家族這么做是出于自身利益的考慮，通過將房地產開發(fā)業(yè)務的潛在風險與美的置業(yè)進行“切割”，不僅有利于地產開發(fā)業(yè)務獲得更合理的估值，也有利于提高美的置業(yè)的運營效率和專注度。這一舉措對何享健家族的利益也是一種保護。
《2024胡潤全球富豪榜》中，82歲的何享健及其家族財富增長4%，以2000億元成為佛山首富家族，位列中國第6，全球第46位。
降低房地產業(yè)務的潛在風險，美的全球化步伐加速
2024年4月29日，美的集團再度遞表港交所，意圖實現“A+H”股雙重上市。這一舉措的背后，是美的集團深化其全球戰(zhàn)略布局的考量。
據“財新”報道，香港協縱策略管理集團聯合創(chuàng)始人黃立沖認為，在這一敏感的時間點上，何享健家族肯定希望最大限度地降低房地產開發(fā)業(yè)務的潛在風險，避免房地產業(yè)務影響同系其他上市公司的股價，盡管美的置業(yè)和美的集團在股權上并無關聯，但實控人均為何享健家族，資本市場或會擔憂風險蔓延。
此外，美的集團的全球化步伐在近幾年顯著加快。
自2006年，美的集團就已經開始啟動海外直接投資建廠(ODI)計劃，并在海外將一系列家電品牌收入囊中，其中，收購了埃及空調品牌miraco32.5%的股份、完成對德國庫卡機器人100%的股權收購、收購意大利空調品牌Clivet80%股權。
此外，美的集團在2021年提出了：到2025年海外銷售收入突破400億美元的目標，并在2022年年報中強調了從本土化企業(yè)向全球化企業(yè)轉型的決心。
從業(yè)績來看，美的集團四成收入來自海外業(yè)務。2022年及2023年，美的集團的海外業(yè)務占比分別為41.48%、40.38%。在沖刺港股上市的《招股書》中，美的集團也將公司定位成“一家全球領先的科技集團”。
與此同時，公司進行了多年的“并購”，伴隨著業(yè)務布局的多元化，以美的集團、何享健為核心，橫跨制造、汽車、醫(yī)療、地產、環(huán)保、影視、金融等行業(yè)的資本版圖已蔚然呈現。
美的集團的業(yè)務架構在2020年底也經歷了大規(guī)模調整，從四大板塊轉變?yōu)槲宕髽I(yè)務群組，包括智能家居、機電、暖通與樓宇、機器人與自動化以及數字化創(chuàng)新業(yè)務。
這一調整伴隨著集團在多個領域的新投資，如2020年收購菱王電梯進軍電梯業(yè)務，2021年成立美墾半導體技術有限公司進軍半導體行業(yè)，以及成立美的（海南）跨境電商有限責任公司探索跨境電商市場。
除此之外，美的集團還計劃進一步布局新能源汽車。2020年，美的集團通過下屬子公司廣東美的暖通設備有限公司，收購了合康新能科技股份有限公司。
目前，美的集團已經與BOSH、華為、寶能、比亞迪等展開合作，研發(fā)車家互聯系統，進一步踏入新能源汽車的能源管理系統。
可以發(fā)現，近3年來，美的集團已先后跨界布局了諸如新能源汽車、電梯、半導體、醫(yī)療器械乃至跨境電商等多項業(yè)務。
嚴躍進認為，此次美的置業(yè)的調整能夠與美的家居制造業(yè)等產業(yè)結合，發(fā)揮新的優(yōu)勢。同時，他也提醒道，地產業(yè)務最困難的時候可能孕育著新的市場機會，因此企業(yè)在進行戰(zhàn)略調整時應該保持靈活性，適當留有余地，以免錯失新的機遇。
他建議美的在保持戰(zhàn)略調整的同時，應繼續(xù)對房地產市場進行前瞻性預判，特別是關注重點城市的產業(yè)發(fā)展和背后的新市場需求，以便抓住可能出現的新機會，進一步發(fā)展業(yè)務。
你怎么看待美的置業(yè)剝離房地產開發(fā)業(yè)務的行為？評論區(qū)聊聊吧！