文|天下財(cái)?shù)?孫曼
日前有媒體稱，華發(fā)股份（600325.SH）高層干部開(kāi)始降薪了。
傳聞尚未得到證實(shí)，高層薪酬能降多少，更暫時(shí)無(wú)人知曉，公司方面對(duì)此也未有明確回應(yīng)。
此前，華發(fā)股份董事局主席李光寧年薪高達(dá)680萬(wàn)，曾引起媒體廣泛關(guān)注，有報(bào)道稱其為“最幸福的地產(chǎn)高管”。
根據(jù)2023年財(cái)報(bào)，華發(fā)股份董事長(zhǎng)李廣寧年薪在一眾房企高管中遙遙領(lǐng)先。
（來(lái)源：地產(chǎn)大咖薈）
年報(bào)信息還顯示，在董事和高管人數(shù)不變的前提下，華發(fā)股份董事及高管總薪酬由2022年的6453萬(wàn)元漲至2023年的6756萬(wàn)。而同在珠三角的保利地產(chǎn)，董事、高管總體薪酬則下降了1000萬(wàn)。
房地產(chǎn)業(yè)如今面臨的困境已是盡人皆知，這也是業(yè)內(nèi)高管普遍降薪的原因。
可華發(fā)股份高管2023年總體卻加薪了，成了房地產(chǎn)業(yè)的“逆行者”。這到底是什么緣故？是企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)出色嗎？
業(yè)績(jī)不佳
華發(fā)股份全稱為珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，成立于1980年，2004年在上交所掛牌上市。
（來(lái)源：同花順I(yè)Find）
然而，雖然上市20年了，如今業(yè)績(jī)卻頗為“難看”。
2023年財(cái)報(bào)顯示，華發(fā)股份歸母凈利潤(rùn)約18億元，同比下降約30%，扣非凈利潤(rùn)不到9億元，同比下降64%。
（來(lái)源：公司公告）
2024年一季度仍未扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。華發(fā)股份一季度營(yíng)收為70億元，同比下降41%，扣非凈利潤(rùn)3億多，同比下降39%。
華發(fā)股份解釋稱，營(yíng)收凈利雙降，是由于一季度房地產(chǎn)項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模較上年同期減少，相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少。
（來(lái)源：公司公告）
換句話說(shuō)，就是“房子賣不動(dòng)了”、“錢難以收回來(lái)了”。
今年一季度華發(fā)股份銷售金額約204億元，同比下降59%，銷售面積不到69萬(wàn)平方米，同比下降58%。
（來(lái)源：公司公告）
銷售回款大幅下降導(dǎo)致今年一季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流不到6億元，同比下降95%。同時(shí)應(yīng)收賬款約16億，較年初增長(zhǎng)約26%。
（來(lái)源：公司公告）
從存貨信息中也能發(fā)現(xiàn)，華發(fā)股份面臨很大的困境。
根據(jù)年報(bào)，2023年末華發(fā)股份存貨高達(dá)2750億元，同比增長(zhǎng)13%，占流動(dòng)資產(chǎn)總額的71%。存貨項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值，從2022年末的550億元上升到2023年末的615億元，增幅約11%，總額已經(jīng)占到流動(dòng)資產(chǎn)的16%。
（來(lái)源：公司公告）
此外，華發(fā)股份在2023年年末還對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)提了近14億元的減值準(zhǔn)備。
（來(lái)源：公司公告）
由于業(yè)績(jī)欠佳，華發(fā)股份股價(jià)自2023年8月高點(diǎn)已下跌近50%。
（來(lái)源：銀河證券）
在東方財(cái)富股吧里，有投資者甚至擔(dān)心華發(fā)股份會(huì)被ST。
努力“搞錢”
5月27日，華發(fā)股份宣布對(duì)旗下公司華發(fā)物業(yè)（00982.HK）進(jìn)行私有化。
（來(lái)源：公司公告）
2023年，華發(fā)物業(yè)營(yíng)收約18億元，同比增長(zhǎng)11%，歸母凈利潤(rùn)約2.5億元，同比增長(zhǎng)29%。
華發(fā)股份表示，華發(fā)物業(yè)完成退市私有化之后，可以更好地專注于長(zhǎng)期戰(zhàn)略，更加精準(zhǔn)地進(jìn)行地產(chǎn)與物業(yè)之間的資源共享和整合，提高物業(yè)服務(wù)對(duì)公司歸母凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)水平。
華發(fā)物業(yè)2023年的利潤(rùn)相當(dāng)于華發(fā)股份同期利潤(rùn)的14%，正如公告所說(shuō)，私有化確實(shí)可以提升華發(fā)股份的利潤(rùn)水平，但即使將華發(fā)物業(yè)的全部利潤(rùn)收入囊中，華發(fā)股份的利潤(rùn)水平也遠(yuǎn)不及2021年。
（來(lái)源：同花順I(yè)Find）
值得注意的是，華發(fā)股份去年底剛剛才獲得50億元增資。
2022年12月，華發(fā)股份公布了60億元的定向增發(fā)方案，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。
2023年11月，定向增發(fā)計(jì)劃正式實(shí)施。但有效認(rèn)購(gòu)家數(shù)不足35家，最終只募集到50億元。
（來(lái)源：公司公告）
從增資、子公司私有化，以及財(cái)報(bào)來(lái)看，華發(fā)股份是真的缺錢，但高管拿的高薪有點(diǎn)嚇人，而普通員工，就沒(méi)有這么幸福了。
2023年財(cái)報(bào)顯示，華發(fā)股份員工人數(shù)同比增加6770人，然而銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、研發(fā)費(fèi)用中的職工薪酬和人力成本卻都同比下降，三項(xiàng)總和不到14億元，同比下降19%。
（來(lái)源：公司公告）
投訴頻仍
就在不久前，有自媒體反映華發(fā)股份所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在的問(wèn)題。
而據(jù)權(quán)威信息平臺(tái)顯示，類似投訴還有不少。
全國(guó)12315消費(fèi)投訴信息公示平臺(tái)顯示，有消費(fèi)者投訴華發(fā)股份在產(chǎn)品中以假充真、以次充好。
黑貓投訴平臺(tái)顯示，華發(fā)股份在北京房山開(kāi)發(fā)的“華發(fā)中央公園”小區(qū)，曾被業(yè)主爆料精裝修房存在質(zhì)量問(wèn)題。
除了交付產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，華發(fā)股份在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中還存在違法建設(shè)的情況。
信用陜西官網(wǎng)顯示，2023年11月，西安市蓮湖區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局發(fā)現(xiàn)華發(fā)股份旗下公司在建項(xiàng)目存在違法建設(shè)，并對(duì)其罰款55萬(wàn)元。
長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站顯示，今年2月，華發(fā)股份旗下公司因未取得施工許可證而擅自開(kāi)工建設(shè)，被處以罰款25.5萬(wàn)元。
另?yè)?jù)中國(guó)消費(fèi)者報(bào)的報(bào)道，華發(fā)股份旗下公司存在未按規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，違法建設(shè)面積達(dá)2萬(wàn)平方米的違法事實(shí)。今年2月，威海市自然資源和規(guī)劃局責(zé)令其限期改正，補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)，并處455萬(wàn)元罰款。
天眼查信息顯示，華發(fā)股份自身風(fēng)險(xiǎn)和周邊風(fēng)險(xiǎn)合計(jì)超2500項(xiàng)。其中經(jīng)營(yíng)糾紛產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)較多，另外還包括股權(quán)質(zhì)押、債權(quán)債務(wù)等方面的風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然，華發(fā)股份也有自己的長(zhǎng)項(xiàng)所在。截至2023年末，華發(fā)股份土地儲(chǔ)備及在建面積高達(dá)1623萬(wàn)平方米。
今年1月，華發(fā)股份開(kāi)始在全國(guó)各地陸續(xù)施行“以舊換新”計(jì)劃，其所采取的“直收+幫賣”并舉模式引發(fā)市場(chǎng)一定程度的反響。
有業(yè)內(nèi)人士向《天下財(cái)?shù)馈繁硎?，?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于調(diào)整過(guò)程中，地產(chǎn)企業(yè)要走出當(dāng)前困局，需要綜合運(yùn)用多種手段，從內(nèi)部管理到外部環(huán)境都要進(jìn)行全面優(yōu)化和調(diào)整。包括調(diào)整銷售策略、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理等，如此才有可能逐漸走出低谷。