文|創(chuàng)業(yè)最前線 段楠楠
編輯|馮羽
在房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)普遍慘淡的情況下，2023年及2024年一季度，華發(fā)股份交出的業(yè)績(jī)答卷還算是差強(qiáng)人意。
尤其是在地產(chǎn)企業(yè)普遍缺錢的情況下，2023年華發(fā)股份甚至還分紅了10.18億元。值得注意的是，2023年，華發(fā)股份歸母凈利潤(rùn)僅為18.38億元。
在行業(yè)大部分企業(yè)資金較為緊張的背景下，華發(fā)股份何來(lái)的底氣敢如此大手筆分紅？此外，相對(duì)于其它地產(chǎn)企業(yè)高管降薪，華發(fā)股份大部分高管年薪依舊維持500萬(wàn)元以上。華發(fā)股份維持高分紅及高管高薪資，是真有信心應(yīng)對(duì)行業(yè)困境，還是另有原因？
01 重點(diǎn)布局核心城市，銷量逆勢(shì)上漲
公開資料顯示，華發(fā)股份成立于1992年，公司前身為1980年創(chuàng)立的珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)華發(fā)房地產(chǎn)公司，實(shí)控人為珠海市國(guó)資委。
創(chuàng)立之初，華發(fā)股份立足于珠海，彼時(shí)在改革開放的浪潮下，珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為迅速，公司跟隨珠海城市的發(fā)展快速崛起。
21世紀(jì)初，華發(fā)股份開始確立珠海龍頭房企地位。由于業(yè)務(wù)發(fā)展較為迅速，公司形成了一定規(guī)模，為此華發(fā)股份將目光投向了資本市場(chǎng)，2004年華發(fā)股份在上海交易所上市。
借助資本的力量，華發(fā)股份開始跳出珠海，向外擴(kuò)張。公司通過(guò)收購(gòu)的方式打開了中山市場(chǎng)。此后很長(zhǎng)一段時(shí)間，華發(fā)股份均維持“珠海+中山”的雙城布局。
2012年，華發(fā)股份開啟全國(guó)化布局，通過(guò)合作開發(fā)、收購(gòu)等方式進(jìn)軍北京、深圳、廣州、南京等一二線城市，填補(bǔ)了一、二線城市的空白。2018年、2019年則是華發(fā)股份大力向外擴(kuò)張的一年。
通過(guò)持續(xù)對(duì)外擴(kuò)張，公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模逐步擴(kuò)大。2015年，公司營(yíng)業(yè)收入為83.08億元，歸母凈利潤(rùn)為6.8億元。2021年，華發(fā)股份已經(jīng)成長(zhǎng)為年?duì)I收達(dá)512.4億元，歸母凈利潤(rùn)達(dá)31.95億元的大型房企。
2021年以后，華發(fā)股份開始聚焦粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等沿線發(fā)達(dá)城市。也正是因?yàn)槟玫貍?cè)重在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，公司得以在行業(yè)下行過(guò)程中逆勢(shì)增長(zhǎng)。
根據(jù)克爾瑞公布的數(shù)據(jù)，2023年華發(fā)股份全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1259.9億元，同比增長(zhǎng)4.8%。僅上海一城便為華發(fā)股份帶來(lái)了300億元以上的銷售收入，此外公司在深圳樓盤銷售也擁有不俗的表現(xiàn)。
在熱點(diǎn)樓盤大賣的背景下，2023年華發(fā)股份在全國(guó)商品房銷售下降6.5%的基礎(chǔ)上銷售額逆勢(shì)增長(zhǎng)，2024年上半年公司房地產(chǎn)銷售也跑贏了行業(yè)平均水平。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，華發(fā)股份以443.5億元的操盤金額進(jìn)入房地產(chǎn)銷售額前10，值得注意的是，2021年華發(fā)股份排名僅為29名。
截至2023年底，華發(fā)股份共計(jì)獲取23個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積為496.8萬(wàn)平方米，主要位于上海、杭州、成都、蘇州等一線城市及強(qiáng)二線城市。
2024年央行公布了樓市“517新政”，在政策刺激下，目前一、二線城市銷售額迅速回暖。以上海為例，房天下數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布當(dāng)周新房成交量直接上漲到1268套，環(huán)比增長(zhǎng)37.5%。隨后幾周，新房成交量保持在高位。這對(duì)于在一線城市重點(diǎn)布局的華發(fā)股份而言，無(wú)疑是較大的利好。
02 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)超4100天，華發(fā)股份增收不增利
創(chuàng)業(yè)最前線發(fā)現(xiàn)，雖然華發(fā)股份銷售額仍在增長(zhǎng)，不過(guò)盈利能力卻在持續(xù)下滑，此外公司存貨去化的能力也讓人擔(dān)憂。
2021年華發(fā)股份營(yíng)業(yè)收入為512.4億元，2023年公司營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)至721.4億元。但同期，公司歸母凈利潤(rùn)從31.95億元下降至18.38億元，扣非后凈利潤(rùn)更是從29.40億元下降至8.75億元。
直觀來(lái)看，華發(fā)股份歸母凈利潤(rùn)縮水主要受毛利率下滑及存貨減值所影響。2023年，華發(fā)股份收入占比超95%的房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率為17.98%，較2022年下降2.27%，比2021年更是下滑超7.63%。
圖 / 2023年華發(fā)股份房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入情況
此前，華發(fā)股份在投資者交流活動(dòng)中解釋稱，“地產(chǎn)行業(yè)毛利下降是大環(huán)境下的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，土地價(jià)格、建筑材料、人工勞務(wù)等成本近年來(lái)都在上升，壓縮了利潤(rùn)空間，行業(yè)利潤(rùn)持續(xù)受限。”
從財(cái)報(bào)上來(lái)看確實(shí)如此，2023年華發(fā)股份土地及建造成本占總成本比例高達(dá)94.92%，2022年則為93.83%。
此外，大額的資產(chǎn)減值影響了公司盈利能力。2023年，公司資產(chǎn)減值金額便高達(dá)15.95億元，而存貨跌價(jià)損失是公司資產(chǎn)減值的唯一原因。
圖 / 2023年華發(fā)股份資產(chǎn)減值情況
作為房地產(chǎn)企業(yè)，為滿足未來(lái)的開發(fā)需求，公司通常需要維持未來(lái)二到三年的房地產(chǎn)開發(fā)儲(chǔ)備。截至2023年底，華發(fā)股份存貨金額高達(dá)2750億元。鑒于目前行業(yè)情況，未來(lái)幾年不排除華發(fā)股份再度計(jì)提存貨減值。
在毛利率下滑及存貨減值影響下，2023年華發(fā)股份凈利率下跌至4.80%，較2022年下降3.27%。
對(duì)于華發(fā)股份而言，盈利能力雖然在下滑，但歸母凈利潤(rùn)依然為正，相比于很多房地產(chǎn)企業(yè)，華發(fā)股份盈利能力顯得差強(qiáng)人意。
不過(guò)值得華發(fā)股份擔(dān)憂的是，其如何消化超2700億元的存貨。東方財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，截至2024年3月31日，華發(fā)股份存貨周轉(zhuǎn)率只有0.021，同期公司存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)更是高達(dá)4197天。
所謂存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)，是指公司取得存貨到完全銷售為止所經(jīng)歷的天數(shù)。速度越快，表明存貨占用公司資金時(shí)間越少，對(duì)于企業(yè)越有利，反之亦然。
這也意味著，按照目前的銷售速度，華發(fā)股份需要超過(guò)11年才能將目前的存貨消耗完畢。作為對(duì)比，同期與華發(fā)股份同等規(guī)模的金地集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為2011天，萬(wàn)科則為1148天。
2023年，華發(fā)股份在行業(yè)下行情況下權(quán)益拿地金額280億元。但從存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)來(lái)看，公司激進(jìn)的拿地策略已經(jīng)開始出現(xiàn)負(fù)面影響——公司在華東地區(qū)重倉(cāng)的紹興、無(wú)錫等城市去化周期都在36個(gè)月以上。
2024年上半年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售額443.5億元，同比下降39%。雖然跑贏了行業(yè)，但并未跑贏自己。對(duì)于存貨規(guī)模龐大的華發(fā)股份來(lái)說(shuō)，未來(lái)若銷售不能迅速回暖，將對(duì)公司現(xiàn)金流帶來(lái)很大的考驗(yàn)。
即便如此，2023年華發(fā)股份依舊選擇分紅10.18億元，值得注意的是，2023年10月華發(fā)股份還通過(guò)定增募資超50億元。一邊募資，一邊分紅，此等“怪異”現(xiàn)象也不得不讓外界揣測(cè)其募資的合理性。
03 員工平均降薪超50%，高管人均薪資超500萬(wàn)
值得注意的是，為了應(yīng)對(duì)利潤(rùn)下滑，雖然華發(fā)股份也在縮減管理費(fèi)用，但并未影響“董監(jiān)高”整體薪資支出上漲。
數(shù)據(jù)顯示，2023年華發(fā)股份管理費(fèi)用支出為14.85億元，較2022年的17.58億元同比減少15%左右，僅員工薪酬便減少超2億元。
圖 / 2023年華發(fā)股份管理費(fèi)用明細(xì)
值得注意的是，2023年華發(fā)股份并未進(jìn)行裁員，相反員工還在大幅增長(zhǎng)。年報(bào)顯示，2022年公司在職員工數(shù)為8178人，按2022年職工薪酬支出計(jì)算，華發(fā)股份員工每人年薪為14.20萬(wàn)元。
截至2023年底，華發(fā)股份在職員工大幅增長(zhǎng)至14948人，公司職工薪酬總數(shù)不增反降，員工每人年薪為6.39萬(wàn)元，員工平均薪酬降幅超過(guò)一半。
僅從普通員工薪資來(lái)看，華發(fā)股份似乎在為公司利潤(rùn)下滑做準(zhǔn)備。但與之相對(duì)的是，公司盈利能力下滑卻并未影響高管薪酬。
2022年，華發(fā)股份“董監(jiān)高”人數(shù)合計(jì)為24人，“董監(jiān)高”年薪合計(jì)為6453萬(wàn)元。2023年，華發(fā)股份“董監(jiān)高”人數(shù)降為23人，公司在“董監(jiān)高”減少1人的情況下，年薪支出卻上漲至6756.2萬(wàn)元，年薪漲幅約為5%。
從絕對(duì)比例來(lái)看5%的漲幅并不大，但在公司員工平均薪酬下降超50%的情況下，公司“董監(jiān)高”合計(jì)年薪卻在上漲，這確實(shí)讓外界感到匪夷所思。
具體到個(gè)人來(lái)看，2023年華發(fā)股份董事局主席李光寧年薪為683.4萬(wàn)元，薪酬較2022年略微下降5%。作為對(duì)比，東方財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，2023年行業(yè)平均薪資則為140.6萬(wàn)元。
圖 / 房地產(chǎn)行業(yè)高管平均年薪
在行業(yè)下行期，為了應(yīng)對(duì)盈利能力下滑，各家地產(chǎn)公司高管都在主動(dòng)降薪。以同等規(guī)模金地集團(tuán)為例，2023年金地集團(tuán)董事長(zhǎng)徐家俊年薪為233萬(wàn)元，較2021年下降50%左右。
昔日第一房企萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮2023年年薪下降至127萬(wàn)元，只有巔峰期十分之一左右。萬(wàn)科創(chuàng)始人、董事會(huì)名譽(yù)主席王石更是宣布放棄1200萬(wàn)元年薪。
除董事長(zhǎng)外，萬(wàn)科其它高管薪資也在大幅下降。目前，萬(wàn)科高管普遍年薪僅在100萬(wàn)元左右。作為對(duì)比，華發(fā)股份眾多高管中僅少數(shù)人年薪低于500萬(wàn)元，其余大部分高管年薪都超過(guò)500萬(wàn)元。
圖 / 華發(fā)股份高管薪酬
從公司員工薪酬支出來(lái)看，華發(fā)股份確實(shí)在為利潤(rùn)下滑做準(zhǔn)備。但作為公司高管，在職工薪酬普遍大幅下調(diào)的情況下，“董監(jiān)高”薪酬支出不減反增，眾多高管年薪仍維持在500萬(wàn)元以上，對(duì)降薪的普通員工而言似乎并不公平。