8月2日，證監(jiān)會以及深交所官網(wǎng)信息顯示，華夏大悅城購物中心封閉式基礎(chǔ)設施證券投資基金已取得深交所無異議函及證監(jiān)會準予注冊批復。
資料顯示，該基金為契約型封閉式，合同期限為24年，總份額達10億，將為項目及公司未來更好的發(fā)展提供有力支持。值得關(guān)注的是，REIT獲批前兩天，7月31日晚間，大悅城控股還獲得了總計4億美元的三年期俱樂部貸款。
有業(yè)內(nèi)人士指出，“自從去年10月26日，第一批消費類基礎(chǔ)設施公募REITs出爐后，政策端多次提及的消費基礎(chǔ)設施REITs明顯有了加速進展的趨勢?！?/p>
資料顯示，2021年6月，我國首批基礎(chǔ)設施公募REITs上市。2023年3月，我國正式將消費基礎(chǔ)設施納入REITs發(fā)行范圍。
而大悅城方面此前也曾表示：“消費類基礎(chǔ)設施 REITs 國內(nèi)剛剛啟動，公司十分關(guān)注相關(guān)政策，并積極跟進研究相關(guān)方案，如有進展將依據(jù)交易所披露規(guī)則及時發(fā)布公告?！?/p>
“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)+穩(wěn)健運營”的頭部項目將成為市場新寵
專家認為，從資產(chǎn)性價比、政策面、資產(chǎn)供給端等角度考慮，公募REITs作為高分紅優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具備較高的配置性價比，正在吸引更加多元的投資者參與投資。并且伴隨著我國“穩(wěn)增長”政策持續(xù)發(fā)力，公募REITs基本面有望迎來進一步修復，該類資產(chǎn)的投資價值依然值得重視。
同時，有專家指出，“目前商辦等存量市場規(guī)模巨大，已經(jīng)沉淀了大量資金，盤活資金始終是商辦領(lǐng)域的痛點，消費類基礎(chǔ)設施公募REITS的加快推進有望解決這一難題”。但與此同時，商業(yè)地產(chǎn)被納入公募REITs申報類型，此類REITs對房企商業(yè)地產(chǎn)資質(zhì)、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行經(jīng)驗有較高的要求。
因此，高標準的核心消費基礎(chǔ)設施資產(chǎn)，無疑是發(fā)行REITs的首選。相關(guān)專家表示：“尤其是在消費基礎(chǔ)設施納入REITs資產(chǎn)類別之初，那些位于一線及新一線城市的資產(chǎn)顯然更有機會發(fā)行REITs，同時需要滿足收益率及項目合規(guī)準入方面的嚴格要求?！?/p>
此外，除了底層資產(chǎn)的質(zhì)量，決定REITs是否能成功發(fā)行且持續(xù)擴募的關(guān)鍵，是資產(chǎn)方的運營管理能力。
發(fā)改委去年3月發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》明確提出，申報發(fā)行基礎(chǔ)設施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。
有券商在研報中也指出，由于目前監(jiān)管要求公募REITs底層資產(chǎn)項目運營時間原則上不低于3年，同時3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，因此這對于百貨公司平時對于商業(yè)地產(chǎn)運營提出了一定的要求。
由此可見，在REITs這樣作為多元化融資渠道探索的新模式中，那些由明星企業(yè)或頭部品牌持有、能夠穩(wěn)健運營的項目，將會成為市場的新寵——而這也正是在房企融資規(guī)模整體下降的當下，華夏大悅城購物中心REIT得以獲批的重要原因。
大悅城商業(yè) REIT 上市大幅提振市場信心
大悅城控股作為央企，在上述方面有著豐富的資金運作經(jīng)驗、穩(wěn)定的現(xiàn)金流、專業(yè)管理水平，不但大大降低了投資風險，更是有助于投資者在整體投資組合管理上獲得更好的收益體驗。
首先，大悅城在地產(chǎn)行業(yè)整體承壓背景下，仍舊展現(xiàn)了其穩(wěn)健和韌性。據(jù)2023年年報顯示，公司經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為106.42億元，同比增長292.61%，經(jīng)營性現(xiàn)金流良好。在資金管理方面，大悅城通過加強資金集中管理、平衡資金流動性與風險控制；積極拓寬融資渠道、降低融資成本，提高償債能力，有效保障了公司現(xiàn)金流安全，為公司的穩(wěn)健財務發(fā)展提供了堅實保障。這些無疑是支撐公募REITs長期穩(wěn)定增長的必要基礎(chǔ)。
其次，財報還顯示，2023年年內(nèi)，大悅城地產(chǎn)實現(xiàn)投資物業(yè)租金及相關(guān)服務收入總額43.59億元，同比增長24.8%，旗下主力產(chǎn)品表現(xiàn)均較為強勢。特別是本次入池的成都大悅城，數(shù)據(jù)顯示，截至2023年年底，成都大悅城近三年出租率保持均在96%以上，2024年6月末出租率達98.45%，租金坪效持續(xù)快速增長，年復合增長率超過12%。自2015年底開業(yè)以來，銷售年復合增長率16%?；鹫心颊f明書預測，華夏大悅城購物中心REIT 2024年和2025年現(xiàn)金流分派率分別為5.25%（年化）和5.36%。
據(jù)大悅城方面相關(guān)人士介紹：“成都大悅城自運營開始之后，租金回報率高、租戶業(yè)態(tài)豐富、客戶需求匹配度較高，這將為持續(xù)支撐公募REITs業(yè)績增長提供有效保障?！?/p>
此次大悅城商業(yè) REIT 上市，不僅大幅提振了市場信心，表明不動產(chǎn)“活水”已至。同時，也有專家指出，“央企發(fā)放公募REITs可以充分發(fā)揮其規(guī)模優(yōu)勢、管理經(jīng)驗優(yōu)勢和資金運作優(yōu)勢，提高房地產(chǎn)市場的運行效率，降低運行風險，為廣大投資者提供一種新的投資渠道”。
當前，國內(nèi)消費基礎(chǔ)設施的存量規(guī)模龐大，還有大量的項目價值未得到有效開發(fā)，消費基礎(chǔ)設施REITs有望加速存量資產(chǎn)盤活，將為實體商業(yè)消費場景注入新活力。
“目前全球市值最高的10支REITs，有2支是零售商業(yè)類REITs”，該專家談到。
此前，大悅城方面在公告中表示，“本次消費基礎(chǔ)設施公募REITs發(fā)行將使公司成熟投資物業(yè)的資產(chǎn)價值得到釋放，有助于公司業(yè)務實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，增強本公司可持續(xù)經(jīng)營能力，促進公司在消費基礎(chǔ)設施領(lǐng)域投資的良性循環(huán)，實現(xiàn)公司快速發(fā)展和業(yè)務拓展?！?/p>
資料顯示，華夏大悅城購物中心REIT原始權(quán)益人卓遠地產(chǎn)（成都）有限公司作為大悅城控股集團股份有限公司下屬控股子公司，實際控制人為中糧集團。大悅城控股定位“城市運營商與美好生活服務商”，布局全國近40個核心一二線城市，總資產(chǎn)近2000億元。
未來，在中國的REITs領(lǐng)域，也將有望誕生新的巨頭。