文｜十一弟

趕在年前，廣州又賣了四塊地，搞了一波沖刺搶收。

這四塊地都位于番禺，總地價(jià)將近34億。

其中，綠城以逾5億的代價(jià)，拍下了一塊地，溢價(jià)率僅2%。

另外三塊地，地處廣州南站商務(wù)區(qū)，位置鄰近，大概率會連片開發(fā)。

它們被同一家開發(fā)商摘牌抱走——

萬科。

這三塊地起拍價(jià)不到29億，萬科是底價(jià)拍下，沒有溢價(jià)。

這是時隔四年之后，萬科再次在廣州拿地了。

萬科上一次在廣州拍地，還是2020年。

那時候，房地產(chǎn)形勢一片大好。

當(dāng)時，位于增城區(qū)新塘鎮(zhèn)的一塊地掛牌出讓。

這塊地引來了華潤、金茂、越秀、萬科等四家開發(fā)商爭搶。

起拍價(jià)不到55億，經(jīng)過將近三個小時、八十四輪激烈競價(jià)之后，被萬科摘牌拿下。

最終，總地價(jià)被抬高到了逾63億，溢價(jià)率超過了15%。

萬科拍下的這塊地，也成為當(dāng)年廣州增城區(qū)的總價(jià)地王。

拿地之后，萬科與金茂合作，把這塊地開發(fā)成了金茂萬科·都會四季。

十一弟查了下，到現(xiàn)在，這個項(xiàng)目仍有部分尾盤在售。

剛好時隔四年之后，萬科在今年的唯一一次大手筆拿地，還是落在了廣州。

只不過，相比四年前的意氣風(fēng)發(fā)，這次再回到廣州拿地，有些物是人非了。

從年初到上個月，萬科新增獲取了11個地塊項(xiàng)目。

它需要承擔(dān)的總地價(jià)，還不到39億。

由于房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，從去年下半年開始，萬科承受了巨大的財(cái)務(wù)壓力。

萬科的投資拿地力度，隨之大幅收縮。

今年，它只在少數(shù)幾個城市，出手獲取了一些土地——

銀川、昆明、貴陽、沈陽、徐州、上海、杭州、青島、成都。

萬科在今年拍下的這些土地，總價(jià)都不高，也幾乎是底價(jià)摘牌。

其中，最貴的一塊地，是位于上海寶山區(qū)的一宗土地。

萬科持有這塊地35%的開發(fā)權(quán)益，需要承擔(dān)11億左右的地價(jià)。

加上這次在廣州拍下的三塊地，萬科今年就新增獲取了14塊地，拿地開支不到68億。

在百強(qiáng)房企榜單上，萬科的行業(yè)排名已經(jīng)滑落到了第五。

到上個月，它的銷售規(guī)模大約2227億，比去年減少了三分之一以上。

十一弟查了下，萬科在去年新增獲取了43個地塊項(xiàng)目，拿地開支超過了463億。

它在今年的拿地規(guī)模，只相當(dāng)于去年的零頭。

萬科的褲腰帶，已經(jīng)勒得很緊了。

今年中期業(yè)績會上，萬科管理層談到了拿地計(jì)劃——

“對于有潛力的項(xiàng)目，也會積極爭取。”

不過，現(xiàn)階段，萬科的主要任務(wù)，仍然是加快銷售和資產(chǎn)處置。

它要盡可能地收回現(xiàn)金，償還債務(wù)、壓降杠桿。

在今年舉行的股東大會上，萬科董事會主席郁亮，專門披露過為公司瘦身健體制定的一攬子計(jì)劃。

主要包括兩個階段——

第一階段，是堅(jiān)定“瘦身”，調(diào)整融資模式，降解風(fēng)險(xiǎn)。

除了綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)外，將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資。

還要大力推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億資產(chǎn)處置。

第二階段，萬科將聚焦主業(yè)，做精主業(yè)，成為行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)桿、服務(wù)標(biāo)桿。

萬科制定瘦身健體的一攬子計(jì)劃，主要有三個目的——

首先是降負(fù)債。

未來兩年削減有息債務(wù)1000億以上，未來五年有息債務(wù)規(guī)模要下降一半以上。

其次是完成融資模式轉(zhuǎn)型。

從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的借貸模式，逐步轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目、資產(chǎn)信用為主的融資模式。

最后是聚焦主業(yè)。

騰出有限資源，做好做強(qiáng)綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)。

郁亮說——

萬科的一攬子計(jì)劃，并不是單純地收縮投資、壓降規(guī)模，也是一個發(fā)展進(jìn)取的方案。

第一階段的瘦身，是為第二階段聚集資源、打基礎(chǔ)。

十一弟查了下，萬科在去年通過大宗交易的方式，處置了174億資產(chǎn)。

今年前三季度，又完成了232億的資產(chǎn)處置，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等四十多個項(xiàng)目。

萬科今年的資產(chǎn)處置目標(biāo)，定在了300億。

這兩年，在資本市場上，它埋著頭，一個勁地賣賣賣。

突然，在廣州核心區(qū)域砸了29億，一出手就拍下了三塊地。

這是一個積極的信號。