文 | 天下財?shù)?胡盧
在一系列政策利好下，房地產(chǎn)業(yè)到底過得如何？
這家房企剛剛披露的最新數(shù)據(jù)，或具有一定的代表性。
1月7日，中國海外發(fā)展（00688.HK）發(fā)布公告，2024年1—12月，累計合約物業(yè)銷售金額約3107億元，同比上升0.3%；而相應的累計銷售面積約1149萬平方米，同比下降14%。
（來源：公司公告）
在2024年的中期業(yè)績發(fā)布會上，中國海外發(fā)展管理層曾表示：2024年銷售目標為“穩(wěn)中有升”。
從結果來看，中國海外發(fā)展在銷售額上算是合格，但銷售面積卻大幅下滑。
這算實現(xiàn)銷售目標嗎？市場觀點看法不一。
而且，為什么銷售面積大幅縮水，銷售額反而上升呢？中國海外發(fā)展的實際經(jīng)營情況到底如何呢？
業(yè)績壓力
中國海外發(fā)展全稱是中國海外發(fā)展有限公司，1992年在港交所上市，主要從事物業(yè)發(fā)展及投資、地產(chǎn)代理及管理、以及財務運作業(yè)務。
中海地產(chǎn)是公司旗下全國性地產(chǎn)品牌。根據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其業(yè)務收入大致占中國海外發(fā)展總收入的95%左右。所以，外界通常也用中海地產(chǎn)指代中國海外發(fā)展。
根據(jù)公司2024年半年報，2024年中海地產(chǎn)主要銷售區(qū)域在中國東部、北部和南部區(qū)域，港澳區(qū)域僅占2.2%。
（來源：2024年半年報）
對比2023年年報，公司在國內北部地區(qū)、中西部地區(qū)的銷售下滑較多。
（來源：2023年年報）
作為北方地區(qū)的重鎮(zhèn)，2024年上半年，中海在北京銷售情況比較難堪。據(jù)報道，中海地產(chǎn)2024年6月開盤的北京海淀項目2個月內僅網(wǎng)簽4套，網(wǎng)簽率僅1.56%。其它項目推進的也不太理想。
（來源：媒體報道）
住建委官網(wǎng)最新信息顯示，該項目的簽約率寥寥。
（來源：住建委官網(wǎng)）
此外，根據(jù)《2024年1-11月西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》，中海地產(chǎn)排名第12，銷售額34億。而在2023年，中海地產(chǎn)在西安市銷售排名前五，銷售額113億。
顯而易見，中海地產(chǎn)在西安地區(qū)的銷售也存在大幅下滑的情況。
（來源：中指研究院）
（來源：中指研究院）
歲尾“逆襲”
面對銷售下滑，中海地產(chǎn)采取降價措施來促銷。
據(jù)報道，2024年以來，中海地產(chǎn)北京、重慶等地區(qū)曾大幅降價，降幅高達40%?？墒遣糠猪椖康臉I(yè)績結果，看上去也并不理想。
（來源：媒體報道）
實際上，截至2024年前三季度，中海地產(chǎn)只完成全年目標的64%。
救命的稻草終于來了，中海地產(chǎn)的“紅盤”在第四季度爆冷出現(xiàn)。12月25日，每平方米均價接近15萬元的中?！ゎI邸玖序開盤售罄，中海地產(chǎn)上海公司隨即宣布，2024年其銷售金額突破700億元。
加上其它一些類似高端項目的貢獻，中海地產(chǎn)才勉強實現(xiàn)“逆襲”，保住了全年銷售額的微增。但總體上看，2024年的銷售面積是大幅下滑的。
大舉拿地
銷售額雖然勉強微漲，但中國海外發(fā)展的財務壓力依然不小。尤其在2024年上半年和第三季度期間。
根據(jù)2024年中報，公司上半年確認收入約為869億元，同比下降約2%，凈利潤約為115億元，同比下降約19%。
（來源：2024年半年報）
由此帶來的現(xiàn)金壓力更加明顯，2024年上半年，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額約為35億，同比驟降約90%，賬面資金同比下降約11%。
（來源：wind）
盡管現(xiàn)金流下降明顯，但中國海外發(fā)展拿地的步子邁的還不小。
根據(jù)最新披露的數(shù)據(jù)，2024年1-11月，中國海外發(fā)展收購的土地累計權益建筑面積約為276萬平方米，累計權益土地出讓金約為416億元，拿地資金遠超同期經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額。
（來源：公司公告）
然而，在房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍緊張的背景下，收縮戰(zhàn)線是各大房企的通常做法，像萬科2024年全年拿地僅在40億元左右。
（來源：媒體報道）
中國海外發(fā)展賬面上雖有1000億貨幣資金，但按照規(guī)定，商品房預售資金必須進入監(jiān)管賬戶，不能自由支配。另一方面，截至2024年6月，中國海外發(fā)展僅一年以內到期的有息債務規(guī)模就高達397億，資金不可謂不緊張。
（來源：2024年半年報）
除此之外，中國海外發(fā)展的毛利率也在下降。2024年上半年，公司毛利率約為22 %，同比下降約2%。
（來源：2024年半年報）
在這種情況下，中國海外發(fā)展大手筆拿地的底氣來自何方？
或許，來自對房地產(chǎn)市場走勢的判斷。在2024年中報中，提及對集團的信心，中國海外發(fā)展強調的主要是“基于改善住房需求韌性及集團可持續(xù)發(fā)展的前景”。
然而，房地產(chǎn)市場的調整，究竟還會持續(xù)多久，實際上目前尚無定論。
另一方面，核心城市土地供應收縮，也可能在一定程度上制約中海地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。
根據(jù)安居客研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年全國重點65城涉宅用地成交2308宗，總規(guī)劃建筑面積約17828萬平方米，成交規(guī)模同比下降28%。其中，一線城市涉宅用地成交宗數(shù)同比下降25%。
這種背景下，中國海外發(fā)展的高管薪酬水平一直不低。
根據(jù)2023年年報，中國海外發(fā)展有6名高管薪酬在400萬-500萬之間。
（來源：2023年年報）
對比同業(yè)，不少房企已經(jīng)邁開高管降薪的步伐。
中海地產(chǎn)的高管薪酬水平會有什么變化？2024年報披露時，市場可知答案。
有業(yè)內人士向《天下財?shù)馈繁硎荆鎸θ缃袷袌霰姸嗖淮_定因素，房地產(chǎn)企業(yè)應加強成本控制，降低財務風險，提升服務水平，增加產(chǎn)品競爭力，如此才能更好地渡過難關。
截至1月8日，中國海外發(fā)展（00688.HK）報收12.12港元，動態(tài)市盈率5.87倍。
（來源：銀河證券）
中國海外發(fā)展大手筆拿地，這步旗下對了嗎？公司后續(xù)業(yè)績表現(xiàn)會如何？公司股價會走出低谷，給投資人帶來更好回報嗎？一切都有待時間給出答案。