進入2025年，中海在土地市場的野心依舊。
1月16日，深圳迎來今年第一塊住宅用地出讓，龍崗區(qū)龍城街道的G01045-0200宗地，起拍價17.99億元，該地塊也是龍崗區(qū)在2023年3月底后首次出讓的宅地，再加上地塊位于龍崗中心區(qū)的核心地段，備受業(yè)界關(guān)注。
當日，包括華潤、招商、中海、越秀在內(nèi)的8家實力房企都參與了這場競拍。
最終，在歷經(jīng)246輪叫價、將近一個半小時的鏖戰(zhàn)后，中海成功競得該地塊，成交樓面價29611元/平方米，溢價率高達70.4%，完全超出市場預(yù)期，也成為深圳近年來溢價最高的一塊宅地。
而就在同一天，中海還以40.08億元的底價成功摘得了北京豐臺區(qū)西南郊冷庫及周邊改造項目FT00-2404-0005地塊，成交樓面價5.8萬元/平方米。
一天之內(nèi)，便拿出70億元在北京深圳兩城買地，足以見得中海今年在土地布局上的雄心。
兩宗地均為熱點地塊
就此次拿地的情況來看，深圳的G01045-0200地塊位于龍崗區(qū)大運中心北側(cè)，地理位置優(yōu)越，建筑面積超過10萬平米，是一塊純商品住房用地，無配建、無70/90戶型限制，建成后的商品房也不限售價，參考周邊同類改善項目，項目未來的利潤較為可觀。
從市場前景分析，G01045-0200宗地所在的龍崗大運板塊一直以來都是深圳東部樓市的成交熱點區(qū)域。龍崗區(qū)也是2024年深圳新房交易第二高、二手房交易第一高的區(qū)域，受福田、南山等核心區(qū)的輻射影響，改善型買家較多。
“目前片區(qū)項目供給比較多，但新一代面向改善型的好房子較少。中海的品牌和產(chǎn)品打造能力，能帶動改善型需求的充分釋放，該項目也將成為2025年中海在深圳業(yè)績的保障”，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出。
而北京豐臺西南郊冷庫的FT00-2404-0005地塊，位于豐臺區(qū)玉泉營街道，屬于麗澤金融商務(wù)區(qū)的輻射范圍，該地塊為純住宅用地，無多余配建，不限地價、不設(shè)指導(dǎo)價，建控規(guī)模約6.91萬平米，容積率2.52，限高80米，可做高層建筑。
地理位置上，該地塊所處環(huán)線位置優(yōu)越，北接京滬線，東臨京開高速，南靠南三環(huán)，西界規(guī)劃中的柳村路，交通出行十分便利。
并且，作為北京首批謀劃的20個城中村改造項目之一，該地塊也是豐臺區(qū)7個城中村改造項目之一，經(jīng)過拆遷騰退改造再布局，未來板塊的面貌和配套也會再上一個臺階。
“從項目周邊的銷售情況來看，同類競品項目北京瑞府的網(wǎng)簽率超過90%，此時拿地能夠有效補充板塊庫存，時機剛剛好”，中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱分析表示。
值得注意的是，此次并非中海首次布局豐臺。
去年12月，中海曾斥資百億拿下北京單幅總價地王——萬泉寺地塊，與此次的西南郊冷庫地塊直線距離僅300米。
張凱認為，此次再布局豐臺區(qū)域，一方面驗證了去年10月中海與豐臺區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃深耕豐臺的想法；另一方面，也讓市場對其后續(xù)的項目規(guī)劃充滿期待。
目前市場有觀點推測，西南郊冷庫地塊未來或?qū)⑴c萬泉寺地塊項目聯(lián)合打造，北側(cè)地塊以改善大戶型為主力，南側(cè)做成小面積段剛改產(chǎn)品，以多樣化產(chǎn)品來提升市場競爭力。
中海的拿地邏輯
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年，中海地產(chǎn)權(quán)益拿地金額688億元，位列全國百強房企榜首，比第二名多出了105億元。
回顧中海地產(chǎn)2024年全年的拿地軌跡，不難發(fā)現(xiàn)其在區(qū)域布局上有著清晰的思路。
一線城市始終是中海的重點關(guān)注對象，深圳、北京等城市的優(yōu)質(zhì)地塊頻繁出現(xiàn)在其拿地清單中。
僅去年一年，中海地產(chǎn)在北京就至少斬獲了4宗重量級地塊，北京區(qū)域的拿地總金額超過340億元。在深圳，又與華潤置地以185.12億元聯(lián)合拿下了深圳灣的總價新“地王”，打破了深圳宅地出讓歷史的最高總價紀錄。
“中海地產(chǎn)一直聚焦于核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)改善型項目，這些項目的確定性更強，銷售去化與回報都非常理想”，在去年3月的業(yè)績發(fā)布會上，中海地產(chǎn)行政總裁張智超曾表示。
據(jù)張智超透露，目前公司的投資和銷售都相對聚焦于4個一線城市和14個強二線城市，這些重點城市銷售額規(guī)模將穩(wěn)定在5萬億元左右水平，且穩(wěn)定性比其他城市更強。與此同時，中海還布局了十來個機會型城市，這些城市的市場容量將穩(wěn)定在1萬億左右水平。
高能級城市往往在經(jīng)濟、人口、居民消費能力等方面強于低能級城市，在當下的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期，抗周期性也較強。
以深圳為例，在本輪房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇中，表現(xiàn)就十分突出。
樂有家研究中心統(tǒng)計顯示，2024年深圳一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽37972套，二手住宅網(wǎng)簽54487套，共成交了92459套，同比2023年一二手住宅的64389套，上漲了44%。尤其在第四季度利好政策的密集發(fā)布下，10-12月新房銷售同比分別增長56%、191%、228%，成績十分亮眼。
據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，2024年，中海地產(chǎn)在深圳的權(quán)益銷售金額為256.56億元，位居深圳銷售榜榜首，表現(xiàn)強勁。
“中海也想趁勢而上，扎根到重點城市、重點區(qū)域，靠單盤實現(xiàn)業(yè)績的甜頭，這次也一樣”，李宇嘉表示。
央國企依舊為當下拿地主力
受房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整影響，2024年土地市場熱度提升明顯，但整體呈現(xiàn)出復(fù)雜態(tài)勢。
供應(yīng)方面，受多種因素影響，土地供應(yīng)節(jié)奏有所波動。中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年住宅用地成交規(guī)模及出讓金降幅均超兩成，土地出讓金僅為2020年高點四成左右；2024年300城各類用地出讓金2.7萬億元，同比下降23.1%，其中住宅用地出讓金2.1萬億元，同比下降27.8%。
溢價率方面也整體維持在相對較低的水平，2024年，300城各類用地及住宅用地溢價率分別為3.8%、4.3%，較2023年分別下降0.3和0.4個百分點，也反映出在行業(yè)的深度調(diào)整階段，房企在拿地時更加謹慎。
從不同城市的成交情況來看，規(guī)模均有縮量，其中一線城市土地出讓金占比提升，房企拿地進一步聚焦，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重仍仍舊過半，如北京、上海、杭州、深圳幾個核心一二點城市仍是房企重要布倉城市，市場整體維持點狀高熱、持續(xù)分化的趨勢。
從拿地企業(yè)屬性來看，央國企及地方國資仍為拿地的絕對主力。
中指數(shù)據(jù)顯示，2024年22城累計拿地金額中央國企占比46%，地方國資占比32%，兩者合計達78%，較2023年提升3個百分點。尤其是北京、上海、廣州、深圳等核心熱點城市，央國企占比均在八成左右。
國金證券研究認為，在當前時點，地產(chǎn)需關(guān)注后續(xù)潛在降準降息、更大力度政策催化、城中村改造及收儲的持續(xù)落地。持續(xù)推薦穩(wěn)健經(jīng)營且政策敏感形標的，房開企業(yè)推薦重點布局深耕一線及核心二線城市，主打改善性產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企。