2024年，中國房地產(chǎn)行業(yè)在政策托底與市場出清的雙重作用下，逐步走出深度調(diào)整期。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全年商品房銷售面積和銷售額同比降幅分別收窄至3.2%和5.1%，其中四季度單季銷售額同比轉(zhuǎn)正，標志著行業(yè)正式進入“止跌回穩(wěn)”新階段。
在這場周期突圍戰(zhàn)中，央國企憑借資金優(yōu)勢和穩(wěn)健布局率先實現(xiàn)業(yè)績回暖。尤其是中國金茂，2024年不僅實現(xiàn)了自身業(yè)績的逆勢增長，更成為行業(yè)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的重要樣本。
根據(jù)金茂近日公布的財報數(shù)據(jù)顯示，2024年面對嚴峻的市場挑戰(zhàn)，金茂實現(xiàn)扭虧為盈，股東應(yīng)占盈利約10億元，同比增長115%；去除投資物業(yè)公平值損益后股東應(yīng)占溢利達13億元，同比增加120%。
在行業(yè)普遍承壓的背景下，金茂的利潤增長源于多維度的突破。中國金茂表示，公司始終堅持聚焦一、二線核心城市，專注高品質(zhì)產(chǎn)品，捕捉核心城市核心區(qū)域改善型住房需求，憑借“金玉滿堂”全新產(chǎn)品系打開市場。
新的一年，政策暖風(fēng)頻吹，市場情緒回暖明顯，金茂要繼續(xù)發(fā)力。中國金茂董事長陶天海在業(yè)績會上明確，在2025年及以后，金茂要做優(yōu)增量；進一步盤活存量；打造第二曲線，真正地助力公司實現(xiàn)長遠的高質(zhì)量發(fā)展；同時全面的推動組織能力的創(chuàng)新升級。
“所以，今后中國金茂不僅要做特長生，還要做優(yōu)等生，希望在能力方面是在全面均衡之上有亮點?！碧仗旌１硎?。
精準投資：押注一、二線核心地段
中國金茂2024年的逆勢突圍，首先源于其對行業(yè)趨勢的精準判斷。
過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)雖然在政策組合拳推動下開始觸底回暖，但分化仍然非常明顯，核心城市成為本輪復(fù)蘇的“領(lǐng)頭羊”。北京、上海、深圳等一線城市受益于產(chǎn)業(yè)升級、人才政策及改善性需求釋放，市場抗跌能力顯著。
住建部數(shù)據(jù)顯示，去年四季度以來，新建商品房和二手房銷售面積及銷售額同比降幅連續(xù)收窄，一線城市新房和二手房價格環(huán)比上漲，二線城市房價趨于穩(wěn)定。但大多數(shù)三、四線城市短期之內(nèi)壓力依然不小。
就房企而言，無論是頭部央國企，還是優(yōu)質(zhì)民企，其業(yè)績韌性、財務(wù)安全與長期競爭力的構(gòu)建，均與“一、二線城市深耕”密不可分。這一趨勢背后，既是市場供需邏輯的必然選擇，也是行業(yè)規(guī)律的集中體現(xiàn)。
在業(yè)績會上，中國金茂高級副總裁張輝指出，中國金茂在土地投拓方面始終堅持雙聚焦戰(zhàn)略，聚焦核心城市、核心地段，會堅持利潤優(yōu)先的戰(zhàn)略導(dǎo)向，選擇更適合金茂的地塊。
過去一年，中國金茂新增22個項目中，99%位于一線及強二線城市，府系/璞系高端產(chǎn)品貨值占比達65%。
截至2024年底，中國金茂累計未售貨值約2800億元，63%集中在華北及華東等經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，87%位于一、二線城市。這些地區(qū)市場需求旺盛、購買力強勁，為公司未來業(yè)績增長提供了堅實保障。
2025年，中國金茂在土地市場表現(xiàn)更加亮眼，納儲力度持續(xù)加大。據(jù)了解，今年1-2月，中國金茂共完成189億元的土地款投資，核心城市投資占比進一步提升。
管理層在業(yè)績會上介紹，2024年至2025年2月底，中國金茂在北京、上海的投資超360億，占投資總額近七成。比如2月份，在北京，金茂聯(lián)合保利發(fā)展拿下北京朝陽區(qū)地塊，成交價87.295億元，溢價率10.5%。
而在上海2025首場土拍中，虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊以樓板價11.7474萬元/平方米成為全國單價地王，得主正是金茂與慶隆聯(lián)合體，成交價89.64億元，溢價率達38%。
“雙聚焦帶來的好處就是風(fēng)險可控，安全度比較高。金茂拿地是把經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、人口流入，乃至整個市場供需的健康性、改善性住房的需求納入考慮?！睆堓x表示。
產(chǎn)品迭代：從空間提供者到生活服務(wù)商
聚焦需求旺盛、購買力強勁的一、二線核心城市布局，為金茂的業(yè)績增長提供了堅實保障。
年報數(shù)據(jù)顯示，2024年金茂的住宅公寓平均簽約單價達2.2萬元/平方米，高于行業(yè)均值。其中，90%的銷售貢獻來自一、二線城市，顯示出核心市場的高溢價能力。
當然，核心城市核心地段只是獲得熱銷的第一步，更重要的是產(chǎn)品力。如今，房地產(chǎn)行業(yè)已全面轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競爭的新階段，隨著好房子、第四代住宅興起，產(chǎn)品力的提升成為共識，頭部房企開始圍繞居住體驗優(yōu)化與資產(chǎn)價值沉淀展開深度革新。
主力簽約銷售額集中在核心一、二線城市，在產(chǎn)品力升級的加持下，為金茂帶來了更高的溢價以及更好的獲利能力，讓投拓與銷售形成良性循環(huán)。
2024年也是中國金茂的“產(chǎn)品升級”主題年。面對市場供需重構(gòu)與客群需求升級，金茂推出“金玉滿堂”全新四大產(chǎn)品系。
“金”指的是進化到3.0的“金茂府系”，以科技大宅重塑居住標準；“玉”即“璞系”，融合國際視野與東方美學(xué)；“滿”系主打時尚潮流；“棠”系聚焦全齡友好社區(qū)。從顏值到功能，從戶型到園林，從配套到服務(wù)，以高品質(zhì)在全國各地刮起熱潮。
截至2024年年底，中國金茂已在12大核心城市落位了18個項目。9座金茂府3.0、3個璞系、2個滿系、3個棠系項目開盤銷售，均取得市場熱烈反響。
產(chǎn)品力的升維，已成為中國金茂穿越行業(yè)周期的重要利器。以“金”系產(chǎn)品為例，2024年上海中環(huán)金茂府，四開四罄，成為寶山南大板塊的現(xiàn)象級紅盤；天津體北金茂府，2024年銷售金額穩(wěn)居天津大宅市場TOP1地位；南京桃園金茂府，首開1小時內(nèi)售罄，中簽率18%，創(chuàng)南京市2024年最低中簽率，三開三罄。
“玉”系產(chǎn)品，西安金茂璞逸曲江，七開七罄，實現(xiàn)西安市600萬元以上產(chǎn)品全年銷售業(yè)績TOP1，持續(xù)引領(lǐng)市場熱度；成都璞逸錦江，兩開兩罄，全年去化套數(shù)300套，成為全市4萬+商品住宅現(xiàn)象級熱銷項目。
2025年，金茂對市場充滿信心。陶天海表示，2025年市場會呈現(xiàn)基本筑底、分化加劇的格局，無論是房價還是規(guī)模，都出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)特征，部分對政策敏感、信心復(fù)蘇的城市，主要是一些核心城市，有望實現(xiàn)量價穩(wěn)中有升。
基于此，新的一年，金茂預(yù)計推貨1800億元左右，預(yù)計銷售規(guī)模會保持在千億規(guī)模，排名也會穩(wěn)中有升?！耙患径榷径阮A(yù)計推貨67%，同時推貨結(jié)構(gòu)中2023年以來新貨去的土地占70%左右，整體推貨質(zhì)量不錯?！?/p>
扭虧為盈：核心指標全面修復(fù)
金茂的精準投資和產(chǎn)品迭代戰(zhàn)略，本質(zhì)上是對城市發(fā)展規(guī)律的深刻理解與長期主義實踐。在行業(yè)從增量時代轉(zhuǎn)向存量競爭的背景下，公司通過核心城市布局、產(chǎn)品力升級，為金茂穿越周期、持續(xù)創(chuàng)造價值不斷注入核心動能。
在此戰(zhàn)略下，2024年央企金茂的財務(wù)表現(xiàn)呈現(xiàn)出顯著的復(fù)蘇態(tài)勢。
年報數(shù)據(jù)顯示，2024年，中國金茂實現(xiàn)營業(yè)收入590.53億元，，歸母凈利潤同比大幅增長115%至10.65億元，成功扭虧為盈。若剔除投資物業(yè)公允價值變動影響，歸母凈利潤達13.33億元，同比增幅達120%。
這一成績主要得益于成本管控顯著，2024年公司的管理費用、銷售費用、財務(wù)費用同比分別下降25%、23%、16%，毛利率同比提升3個百分點至15%。
中國金茂首席財務(wù)官喬曉潔表示，2025年金茂會進一步向管理要效益，通過各種舉措降低這三項費用，通過提高毛利率、降低費用，以提升項目整體的盈利水平。
與此同時，2024年金茂累計取得簽約銷售額983億元，行業(yè)排名較2023年提升一位至第12位，穩(wěn)居第一梯隊。值得一提的是，金茂去年全年回款率高達99%，累計回款970億元，為行業(yè)最高水平之一，有效保障了現(xiàn)金流安全。
財務(wù)穩(wěn)健是房企的“抗周期基因”。在行業(yè)“止跌回穩(wěn)”關(guān)鍵時期，金茂通過有序壓降債務(wù)規(guī)模、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建起強大的財務(wù)護城河。
據(jù)喬曉潔介紹，過去一年，公司堅持“降短期、升長期、降境外、升境內(nèi)”的總體債務(wù)管理思路，在此管理思路下，2024年公司整體負債壓降了近50億元，兌現(xiàn)了市場承諾。
而且，在壓降債務(wù)規(guī)模的同時，2024年金茂也優(yōu)化了整體債務(wù)結(jié)構(gòu)，不僅融資成本降低，外債占比也持續(xù)降低至25%?！暗?024年末，中國金茂的平均貸款期限是6.27年，而2023年同期是5.25年。”
年報數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日，中國金茂的計息銀行貸款和其他借款（流動及非流動）較2023年下降4%。
喬曉潔表示，“根據(jù)目前整體資金排布，包括考慮200億元權(quán)益土地款投資，公司現(xiàn)金流非常健康。”
當房地產(chǎn)行業(yè)正從“高速增長”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”，財務(wù)穩(wěn)健性已成為房企的核心競爭力。它不僅決定企業(yè)能否在調(diào)整期存活，更影響其能否在未來的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇中占據(jù)先機。
在業(yè)內(nèi)看來，金茂2024年能夠?qū)崿F(xiàn)扭虧為盈，不僅是企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的成功，也為行業(yè)提供了去杠桿與可持續(xù)發(fā)展的可行路徑。
