440.8米，這是越秀地產總部所在的廣州國際金融中心的高度。她別名廣州西塔，和廣州塔、廣州周大福金融中心（東塔）三塔鼎立，俯視著蜿蜒的珠江與整個羊城。

作為廣州國企，越秀地產一直十分低調，在發(fā)展的步調上以穩(wěn)健著稱。這是越秀地產對整個行業(yè)態(tài)勢的預判，也是自身發(fā)展追求的選擇——要走得穩(wěn)，行穩(wěn)方能致遠。

近期房企中期業(yè)績密集發(fā)布，越秀地產也低調地交出了它的發(fā)展答卷。盡管上半年廣州疫情反復，樓市調控，對銷售和項目開發(fā)進度等帶來一定程度的影響，但越秀地產仍實現營業(yè)收入約242.4 億元，同比上升 2.2%。權益持有人應占盈利約23億元，同比上升15.3%；核心凈利潤21億元，同比也上升超過5個百分點。

在中期業(yè)績會上，越秀地產董事長及執(zhí)行董事林昭遠語氣平和，向傳媒和投資者表示，上半年取得了比較好的成績，“業(yè)績符合我們預期”，并明確有信心完成1122億元的年度銷售目標。

“穩(wěn)健”是林昭遠用來回答多個不同問題頻繁提及的形容詞。例如，談及財務指標全部在綠檔，下半年是否會加快發(fā)展步伐，他的回答是：“我們的杠桿還有一定空間，這個空間是我們的機會，但總體上會保持穩(wěn)健的速度進行鋪排”，“我們目前還處在千億級，在這個基礎上穩(wěn)中求進，按照行業(yè)的增長速度或者略高一點，可能是比較合適的。”

“廣州”

“廣州”是業(yè)績會上被特別關注的關鍵詞。

上半年，越秀地產實現合約銷售額473.8 億元，同比上升26.1%。

深耕廣州，大部分貨值在廣州以及大灣區(qū)，越秀地產管理層也在業(yè)績會上坦言，5-6月份的廣州疫情出現反復，對房地產行業(yè)產生一定的不利影響。此外，從供貨角度，越秀地產表示銷售計劃完成情況和年初鋪排的生產節(jié)奏也有一定關系，本來今年供貨也是按4：6鋪排，大的貨量是排在下半年，全年可銷售貨值大概1866億左右，按60%去化即可達成今年的目標。管理層對公司如期完成年度目標充滿信心。

中報顯示，越秀地產在廣州實現合同銷售金額約265.9億元，同比上升31.3%，貢獻了總合約銷售金額的56%以上。

據機構統(tǒng)計，這一戰(zhàn)績，讓越秀地產摘得全口徑銷售金額和權益銷售金額廣州市場鰲頭，追上了多加體量較大的全國性房企。

如何做到的？管理層表示，上半年，在做好疫情防控的前提下，越秀地產積極抓住市場延續(xù)反彈的契機，實施有效的營銷策略，創(chuàng)新銷售方式，強化在線上、線下融合營銷力度，同時加快開發(fā)節(jié)奏和保貨源供應。

媒體和投資者還十分關心的一個背景是，上半年大灣區(qū)調控政策趨緊，市場日益分化，管理層將如何看待廣州市場，會否在銷售方面作出相應的策略調整。

林昭遠對這一問題似乎早有所料，他緩緩且平和地回答，“我們作為開發(fā)商，對調控也已經習慣了”。

“調控要么控制供應，要么控制需求。從廣州的角度，這一輪也是針對目前的市場情況，對一手市場、二手市場都從供應端、需求端、價格端進行了適當的安排，我認為還是比較正常的?！绷终堰h以及越秀地產已經把調控當成一種常態(tài)，或許是基于此，越秀地產也堅定不移選擇穩(wěn)健的發(fā)展道路，不爭先，不掉隊，跟隨國家“房住不炒”戰(zhàn)略，承擔國企責任與使命。

林昭遠對廣州市場仍充滿信心，他說，“縱觀全國來看，廣州市場還是一個非常健康的市場，應該也是可以讓開發(fā)商賺錢的市場”。上半年廣州GDP的增長、對產業(yè)的導入，對廣州的人口流入、對住房的需求應該帶來了一定的正面影響。

另外，今年廣州積極供地，從第一批集中供地來看，廣州的供地占全年比例也是比較高的，同比數也是比較高的。從市場角度，確實還是比較健康的，有一定的活躍度，“這是一個比較好的市場”，林昭遠強調。

談及未來的目標，林昭遠沒有給出靜態(tài)的具體時間線或業(yè)績目標。他表示，基于目前越秀地產處于千億級別的規(guī)模，“我們應該會在行業(yè)的平均中檔速度水平以上去做一些鋪排”，在千億基礎上穩(wěn)中求進，按照行業(yè)的增長速度或者略高一點?！爱斎灰惨词袌龅臋C會，如果機會好一些，鋪排可以加快一點”，概而言之，越秀地產將根據市場和自身規(guī)模動態(tài)調整，穩(wěn)健是不變的主基調。

“綠檔”

財務狀況穩(wěn)健安全，“三道紅線”保持“綠檔”全線達標，也讓越秀地產的發(fā)展更加具有安全感。

中報顯示，越秀地產的現金及現金等價物，以及監(jiān)控戶存款總額約 400億元，較年初上升 7.2%，資金流動性充足，為項目的開發(fā)、投資提供了堅實支撐。

剔除預收款的資產負債率 69.4%，低于70%，進入綠檔安全區(qū)。

凈負債率49.8%，處在行業(yè)內較低水平；同時現金短債比率1.80倍，實現了三道紅線零踩線。

在融資方面，越秀地產不斷拓展多元融資渠道和方式，優(yōu)化債務年期組合和債務結構，融資成本持續(xù)降低。上半年，越秀地產于境外成功發(fā)行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債券，票面利率分別為2.8％和3.8％，融資成本創(chuàng)其境外發(fā)債的歷史新低。上半年平均借貸成本同比下降26個基點至4.45％，這是越秀地產的發(fā)展優(yōu)勢，也足見投資者對其發(fā)展?jié)摿涂癸L險能力的認可。

當然，越秀地產在資產、信用、企業(yè)背景層面也深受金融機構青睞，穆迪和惠譽對越秀地產分別授予Baa3投資級評級和BBB-投資級評級，展望“穩(wěn)定”，充分體現資本市場對越秀地產良好的經營業(yè)績、穩(wěn)健的財務狀況和未來發(fā)展前景的認可與信心。

旁觀同行，部分企業(yè)在三道紅線的要求下收縮債務規(guī)模，發(fā)展有一定的降速。對此，林昭遠認為，發(fā)展速度的問題，每個企業(yè)的情況有所不同，特別是前期一批杠桿較高的企業(yè)進行適當降速，也符合他們的特點。

對規(guī)模野心和平穩(wěn)訴求，越秀地產心中有一把平衡木，如林昭遠所說，越秀地產要保評級、保三道紅線、以銷定投來安排投資機會。

既要符合投資評級，且三條紅線零踩線，“從我們的杠桿角度，還有一定的空間，這個空間是我們的機會?！绷终堰h說，公司每年都有一個投資強度的安排，以目前的杠桿水平來看，越秀地產會鋪排在40%到50%。市場好的時候，且資金充裕的話，可能會達到60%。

“6+1”多元拓儲

作為發(fā)展彈藥，土地儲備猶如房企的“糧倉”。這方面，多元化增儲方式，是越秀地產的一大特色。

對于上半年集中供地中的表現，林昭遠較為滿意，稱“確實取得了比較好的成績”，同時公司也加快開發(fā)，有一些地塊應該能在今年產生銷售貢獻。

當被問及能否分享越秀的拿地經驗時，林昭遠笑了，謙稱“經驗可能也談不上”。

林昭遠總結投資拿地的常規(guī)經驗，首先是選好地，選地的策略很重要，比如這個地是否符合公司的要求、競爭激不激烈；同時，還關系著投資標準的安排。

大的投資戰(zhàn)略從中期報告中可窺見一二，其秘訣是“6+1”多元、特色增儲模式，其中，“6”是TOD、城市更新、城市運營、國企合作、收并購和產業(yè)勾地；“1”才是公開市場競拍。

期內，越秀地產以較低溢價，分別斬獲廣州、東莞、杭州、蘇州、南京、寧波、武漢、長沙、重慶、畢節(jié)等 11 個城市，新增 23 幅優(yōu)質土儲，總建筑面積約為 500 萬平方米。

公開市場方面，在大本營廣州，越秀地產積極抓住了第一輪集中供地契機，廣州第一批集中供地共成42塊宅地，而其中有7宗地塊被其收入囊中。

此外，期內在廣州還新增了廣州星航（廣州黃埔廟頭）一個 TOD 物業(yè)項目，總建筑面積約 21萬平方米。約占總土地儲備的 14.5%。據此，截至 6 月 30 日，越秀在開發(fā)的TOD 項目共有6個，TOD 物業(yè)項目總土地儲備約 406 萬平方米。TOD 獨特模式讓越秀拿下了其在大灣區(qū)總土儲的26.5%。

上半年越秀地產新增的土儲中，過半數來自非公開市場拿地獲取，其次是來自城市運營，獲取了3宗優(yōu)質地塊，新增土儲149萬平方米，貢獻占比近3成；此外，通過國企合作也新增了33萬平方米的土儲。

截至6月底，越秀地產的總土地儲備達到約 2809 萬平方米，分布在25個城市，可滿足3-5年的開發(fā)需求；其中 1535 萬平方米位于大灣區(qū)，占比約為 54.6%；廣州總土儲占比達47.5%。

4月份，越秀地產和濱江的一紙戰(zhàn)略合作，讓業(yè)內驚呼“神操作”，雙方將就長三角和粵港澳地區(qū)的房地產開發(fā)進行全方位深入合作。據悉，濱江希望今年在廣州和杭州兩個城市與越秀各有3個合作項目落地。

林昭遠介紹，關于和濱江的合作，一個是要視雙方獲取土地的情況，要符合越秀地產的投資標準，然后才開展合作。目前合作的星航項目已落地，“隨著下半年廣州和杭州的集中供地推進，包括集中供地過程中應該會有一些政策的變化，如果有機會，也符合投資拿地標準，我相信接下來還有合作機會”。