實習(xí)記者｜王婷婷
2021年，上海的商業(yè)物業(yè)投資市場整體趨向活躍，樓市基本面復(fù)蘇明顯。
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年上海大宗交易市場共錄得1051億成交，同比上升46%，基本已經(jīng)恢復(fù)至2018年的水平。在2018年，上海共成交1057億元。
從全國范圍來看，2021年上海占全國總成交金額的40%，對比2020年上漲了5%。在一線城市中，2021年上海大宗交易的成交總額也占據(jù)首位。其中，北京、深圳和廣州分別占全國總成交金額的24%、12%和9%。
從交易類型來看，主要分為綜合體、商業(yè)、核心、研發(fā)辦公以及數(shù)據(jù)中心等。綜合體方面，在2021年6月，險資平安人壽耗資330億元，收購了上海來福士廣場等六個商業(yè)辦公不動產(chǎn)項目。商業(yè)上，有布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司以89億元的價格收購了上海悅薈廣場等五處購物中心。至于核心辦公，到年末，還有百麗集團(tuán)以9.5億元收購了上海中金國際廣場B座等。
在2021年上半年，上海的房地產(chǎn)市場就已出現(xiàn)逐步回暖趨勢。大宗交易市場代表性成交項目也開始頻現(xiàn)，如領(lǐng)展32億收購七寶萬科廣場50%權(quán)益以及中泰證券27.4億收購?fù)鉃┲行腁2&C2等。
辦公租賃需求也在2021年迎來明顯上漲。戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2021年上海全市凈吸納量增至142萬平方米，約為2020年的3倍。在空置率方面，2021年已降至約16%，租賃市場出現(xiàn)回暖跡象，彰顯市場對于上海高流動性和未來吸引力的看好。
另外，2021年上海甲級寫字樓供應(yīng)也保持高位。數(shù)據(jù)顯示，全年共計入市辦公建筑規(guī)模74萬平方米，分布在7個區(qū)11個板塊，共計13個項目。其中新興區(qū)新增供應(yīng)在全市仍占據(jù)主要地位，新增辦公建筑規(guī)模達(dá)68萬平方米。
至于租金水平，2021年上海甲級寫字樓租金呈現(xiàn)止跌微升態(tài)勢。至四季度，租金為8.17元/平方米/天，同比2020年四季度微漲0.21%。
分區(qū)域來看，新興區(qū)在優(yōu)質(zhì)項目入市的帶動下漲幅更明顯，租金同比增長2.04%，達(dá)到6.52元/平方米/天。核心區(qū)為9.37元/平方米/天，同比2020年四季度上漲0.83%。
從物業(yè)類型來看，辦公/研發(fā)辦公占比雖有所下滑，從2020年的80%降至2021年的46%，但仍居于首位。值得一提的是，綜合、商業(yè)、公寓等業(yè)態(tài)逐漸受到買家青睞，成交占比上漲了5-12個百分點。
市場資金來源方面，仍是內(nèi)資占據(jù)主導(dǎo)，在2021年，內(nèi)資買家成交金額占比為76%，較2020年下降了8%。與此同時，外資占比在緩步上升，成交金額從2020年的16%增至2021年的24%。
除此之外，再從買家類型來看，投資型買家再次超越了自用交易，2021年投資型買家的成交金額同比上漲了16個百分點，占比增至63%。
不過，自用型買家的行業(yè)分布特征則更為鮮明，主要以TMT、生物醫(yī)藥為主，其中TMT行業(yè)成交額增長近9倍，較2020年上漲了156億。生物醫(yī)藥行業(yè)成交額增長約2倍，從2020年的22億增至2021年的44億，漲勢也十分明顯。
有關(guān)資本化率方面，2021年上海各類型物業(yè)資本化率均呈現(xiàn)上升趨勢，其中甲級寫字樓（核心區(qū)）、甲級寫字樓（非核心區(qū)）、商務(wù)園區(qū)和零售分別增至4.4%、4.5%、4.9%和4.3%。
受房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”政策影響，大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還有待進(jìn)一步釋放，同時資金穩(wěn)健的企業(yè)也可通過收并購進(jìn)一步拓展邊界，新一輪的投資序幕正在繼續(xù)拉開。
對此，戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁葉國平預(yù)計，上海市場或迎來一些投資新動向。比如，在宏觀房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)收緊情況下，將會有更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)折價進(jìn)入市場。同時，法拍項目也會受到越來越多投資者的關(guān)注。隨著上海租賃市場的持續(xù)發(fā)展，高性價比的長租公寓項目會更具投資吸引力。
葉國平還認(rèn)為，帶生物醫(yī)藥環(huán)評的研發(fā)辦公熱度將不斷提升，在上海尤其以有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域（如張江、漕河涇）和產(chǎn)業(yè)集中的非核心板塊（如周浦、康橋）的項目為甚。另外，適合發(fā)行公募REITs的工業(yè)類及租賃住宅項目也將更受市場歡迎。