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郁亮判斷地產行業(yè)進入“黑鐵時代”,萬科要尋找新錨點

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郁亮判斷地產行業(yè)進入“黑鐵時代”,萬科要尋找新錨點

在黑鐵時代,萬科要尋找相適應的新錨點,這是要涵蓋福利、補貼等方方面面的。

記者 | 黃昱

四年前率先喊出“活下去”的萬科,如今再次判斷房地產行業(yè)已經進入“黑鐵時代”。

據界面新聞了解,1月9日,在主題為“敢拼就會贏”的年會上,萬科主席郁亮作出總結發(fā)言,從戰(zhàn)略、組織、人、機制、文化五個方面對公司未來的發(fā)展提出要求。

一開場,郁亮即為發(fā)言定下了一個緊張的基調:“2022年是集團破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年,也是一個新時代的開始。但大家對這個問題認識理解還不夠全面?!?/span>

在郁亮看來,如今房地產行業(yè)的呈現兩大特征,一是進入縮表出清階段,二是進入新發(fā)展模式。

“如何理解背水一戰(zhàn)?就是要么死、要么活,沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會,包袱甩不掉就活不下去日本的案例已經告訴我們不要再心存幻想必須要快速堅決出清。縮表出清對于我們來說,就是一場生死之戰(zhàn)?!?/span>

新發(fā)展模式則可以概括為一個中心,三個基本點。一個中心,就是解決老百姓居住問題。三個基本點,分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。

對于人—地—房的匹配,郁亮解釋稱,以前建設用地指標的分配和人口的分布是不匹配的,人口流入的城市供應普遍不夠,比如深圳過往只有大概20%左右的住宅用地指標,而國外普遍是40%左右。在新發(fā)展模式中,人—地—房之間的關系可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加,過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但大家要適應行業(yè)回歸民生屬性這個現實,不要指望價格上漲。

基于以上認識,房地產行業(yè)將會出現兩個重大變化,一是市場分化會越來越明顯,二是行業(yè)規(guī)模開始萎縮。

面對重大變化,郁亮要求萬科也要做出相應改變。比加投資方面需要進一步思考,面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候,需要更高質量的投資,要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。面對的項目越來越復雜,越是復雜局面越要堅守各項紀律。

組織要與戰(zhàn)略相匹配。郁亮提出,如果有些地方在投資方面確實做不好,可能就要整建制撤銷,收回番號。

組織上加強一盤棋建設,這是萬科近年來一直在強調的。如何一盤棋建設呢?郁亮在此次發(fā)言中也給出了答案。

“類似投拓、產品團隊都要一盤棋建設,面對激烈競爭,我們沒有那么多資源和精力分散發(fā)力?!?/span>

他舉例稱,原來西北區(qū)域專門在上海設立一個辦事處招聘高能級人才。今天拉通來看,各區(qū)域真的需要建設那么多的產品線,那么多產品負責人嗎?還需要每個公司單獨建立一支投拓團隊專門負責研究城市嗎?萬科總部不僅有專門的宏觀政策研究人員,還有外部專業(yè)教授在協助研究。

此外,面對業(yè)務的此消彼長,郁亮也提出要組織適配。該“長的可以“長”,而且必須要“長”,類似經營性業(yè)務、開發(fā)業(yè)務中6-8級的復雜項目,但該“消”的也要“消”。

郁亮以首席客戶官為例,稱剛開始每個單位設一位首席客戶官,集團共65位首席客戶官?,F在精簡到14個人,雖然人數大大減少但從專題報告質量來看,比65個人好得多,因為更專業(yè)了。14個人更容易配合了,更容易開會討論問題了。

這樣的說法,很容易讓外界聯想到:在組織適配下,萬科不可避免的也要開始裁員了?郁亮則強調:“多出來的51位同事被分解到了其它部門中,也就是說我們做一個事情招一些人來,后來雖然不合適、或者有調整但也還留在這里。”

2007年提出“拐點論”,2012年預測“白銀時代”即將到來, 2018年判斷“白銀時代”已經到來, 2019年預判“銅鐵時代”不遠了,萬科對行業(yè)的變化始終保持著較高的敏銳度。

萬科2019年的秋季例會上,管理層曾言:“黃金時代是增量競爭,你好、我好、大家都好;現在到了白銀時代,開始存量競爭,你爭我奪;也許,不遠處的銅鐵時代,要變成你死我活”。

此次年會上,郁亮直言,房地產行業(yè)已經到了黑鐵時代。

在黑鐵時代,萬科要尋找相適應的新錨點,這是要涵蓋福利、補貼等方方面面的?!拔覀兪菑狞S金時代過來的,今天心須在這個時點上,一步到位建立新的錨定點之后再出發(fā),否則擺脫不了黃金時代的慣性。”

地產行業(yè)降薪似乎已成為大勢所趨。郁亮稱,社會上有很多熱門行業(yè),比如元字宙、游戲、能源等,這些行業(yè)更容易通過用金錢激勵去找到合適的人,而地產行業(yè)發(fā)展到今天已經沒有這個出價能力了,無法給出超過別人的金錢激勵,而且只為了金錢激勵的人也不適合在黑鐵時代的行業(yè)中工作。

在黑鐵時代,萬科還要向制造業(yè)學習成本把控,“很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉,過去的大手大腳、做二傳手、假手于人、層層轉包的方式一定是不可行的”。

早在去年11月,萬科內部就提出“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時氛圍”。如今,郁亮再次強調,現在是在背水一戰(zhàn)的情況下開展工作,一切工作都圍繞打仗進行,圍繞跌回穩(wěn)提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開,與之無關的工作都可以放一放,放在次要位置。

要打贏這一仗,贏得下個春天,郁亮提出要以“特別好”為標準要求自己才可以,三個要求——做專業(yè)高手、全能冠軍、長跑勝將。

未經正式授權嚴禁轉載本文,侵權必究。

萬科

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  • 萬科時隔4年再補倉廣州,28億競得廣州南站三宗宅地

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郁亮判斷地產行業(yè)進入“黑鐵時代”,萬科要尋找新錨點

在黑鐵時代,萬科要尋找相適應的新錨點,這是要涵蓋福利、補貼等方方面面的。

記者 | 黃昱

四年前率先喊出“活下去”的萬科,如今再次判斷房地產行業(yè)已經進入“黑鐵時代”。

據界面新聞了解,1月9日,在主題為“敢拼就會贏”的年會上,萬科主席郁亮作出總結發(fā)言,從戰(zhàn)略、組織、人、機制、文化五個方面對公司未來的發(fā)展提出要求。

一開場,郁亮即為發(fā)言定下了一個緊張的基調:“2022年是集團破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年,也是一個新時代的開始。但大家對這個問題認識理解還不夠全面?!?/span>

在郁亮看來,如今房地產行業(yè)的呈現兩大特征,一是進入縮表出清階段,二是進入新發(fā)展模式。

“如何理解背水一戰(zhàn)就是要么死、要么活沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會,包袱甩不掉就活不下去。日本的案例已經告訴我們不要再心存幻想必須要快速、堅決出清縮表出清對于我們來說,就是一場生死之戰(zhàn)?!?/span>

新發(fā)展模式則可以概括為一個中心,三個基本點。一個中心,就是解決老百姓居住問題。三個基本點,分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。

對于人—地—房的匹配,郁亮解釋稱,以前建設用地指標的分配和人口的分布是不匹配的,人口流入的城市供應普遍不夠,比如深圳過往只有大概20%左右的住宅用地指標,而國外普遍是40%左右。在新發(fā)展模式中,人—地—房之間的關系可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加,過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但大家要適應行業(yè)回歸民生屬性這個現實,不要指望價格上漲。

基于以上認識,房地產行業(yè)將會出現兩個重大變化,一是市場分化會越來越明顯,二是行業(yè)規(guī)模開始萎縮。

面對重大變化,郁亮要求萬科也要做出相應改變。比加投資方面需要進一步思考,面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候,需要更高質量的投資,要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。面對的項目越來越復雜,越是復雜局面越要堅守各項紀律。

組織要與戰(zhàn)略相匹配。郁亮提出,如果有些地方在投資方面確實做不好,可能就要整建制撤銷,收回番號。

組織上加強一盤棋建設,這是萬科近年來一直在強調的。如何一盤棋建設呢?郁亮在此次發(fā)言中也給出了答案。

“類似投拓、產品團隊都要一盤棋建設,面對激烈競爭,我們沒有那么多資源和精力分散發(fā)力。”

他舉例稱,原來西北區(qū)域專門在上海設立一個辦事處招聘高能級人才。今天拉通來看,各區(qū)域真的需要建設那么多的產品線,那么多產品負責人嗎?還需要每個公司單獨建立一支投拓團隊專門負責研究城市嗎?萬科總部不僅有專門的宏觀政策研究人員,還有外部專業(yè)教授在協助研究。

此外,面對業(yè)務的此消彼長,郁亮也提出要組織適配。該“長的可以“長”,而且必須要“長”,類似經營性業(yè)務、開發(fā)業(yè)務中6-8級的復雜項目,但該“消”的也要“消”。

郁亮以首席客戶官為例,稱剛開始每個單位設一位首席客戶官,集團共65位首席客戶官。現在精簡到14個人,雖然人數大大減少但從專題報告質量來看,比65個人好得多,因為更專業(yè)了。14個人更容易配合了,更容易開會討論問題了。

這樣的說法,很容易讓外界聯想到:在組織適配下,萬科不可避免的也要開始裁員了?郁亮則強調:“多出來的51位同事被分解到了其它部門中,也就是說我們做一個事情招一些人來,后來雖然不合適、或者有調整但也還留在這里?!?/span>

2007年提出“拐點論”,2012年預測“白銀時代”即將到來, 2018年判斷“白銀時代”已經到來, 2019年預判“銅鐵時代”不遠了,萬科對行業(yè)的變化始終保持著較高的敏銳度。

萬科2019年的秋季例會上,管理層曾言:“黃金時代是增量競爭,你好、我好、大家都好;現在到了白銀時代,開始存量競爭,你爭我奪;也許,不遠處的銅鐵時代,要變成你死我活”。

此次年會上,郁亮直言,房地產行業(yè)已經到了黑鐵時代。

在黑鐵時代,萬科要尋找相適應的新錨點,這是要涵蓋福利、補貼等方方面面的?!拔覀兪菑狞S金時代過來的,今天心須在這個時點上,一步到位建立新的錨定點之后再出發(fā),否則擺脫不了黃金時代的慣性?!?/span>

地產行業(yè)降薪似乎已成為大勢所趨。郁亮稱,社會上有很多熱門行業(yè),比如元字宙、游戲、能源等,這些行業(yè)更容易通過用金錢激勵去找到合適的人,而地產行業(yè)發(fā)展到今天已經沒有這個出價能力了,無法給出超過別人的金錢激勵,而且只為了金錢激勵的人也不適合在黑鐵時代的行業(yè)中工作。

在黑鐵時代,萬科還要向制造業(yè)學習成本把控,“很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉,過去的大手大腳、做二傳手、假手于人、層層轉包的方式一定是不可行的”。

早在去年11月,萬科內部就提出“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時氛圍”。如今,郁亮再次強調,現在是在背水一戰(zhàn)的情況下開展工作,一切工作都圍繞打仗進行,圍繞跌回穩(wěn)提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開,與之無關的工作都可以放一放,放在次要位置。

要打贏這一仗,贏得下個春天,郁亮提出要以“特別好”為標準要求自己才可以,三個要求——做專業(yè)高手、全能冠軍、長跑勝將。

未經正式授權嚴禁轉載本文,侵權必究。