文 | 公司研究室地產(chǎn)組 曲奇
“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黑鐵時(shí)代”、“機(jī)票不買頭等艙”……
前些日子，萬科董事會(huì)主席郁亮在集團(tuán)年會(huì)上的發(fā)言再次出圈。早在2018年，接管萬科一年的郁亮就高喊“活下去”，當(dāng)時(shí)多數(shù)房企還沒意識(shí)到行業(yè)即將下行，反應(yīng)過來時(shí)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了寒冬期。
萬科是一家極具危機(jī)意識(shí)的房企，但這家行業(yè)標(biāo)桿的目標(biāo)不應(yīng)僅僅是活下去，還應(yīng)該活得好。而過去一年，萬科在銷售、拿地、多元化、市值等方面的表現(xiàn)都不盡人意。郁亮?xí)r代，萬科還是一家優(yōu)秀的公司嗎？
01 郁亮?xí)r代的萬科只會(huì)喊口號(hào)？
或許，萬科是房地產(chǎn)企業(yè)中最具有危機(jī)意識(shí)的一家公司。
萬科作為最早提出房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)的公司，向市場拋出了“下半場”“白銀時(shí)代”“活下去”“管理紅利”等詞匯。2017年郁亮接管萬科后，一句“活下去”瞬間引起了全行業(yè)的關(guān)注和熱議。
站在2018年的時(shí)點(diǎn)看，萬科的“活下去”似乎有點(diǎn)危言聳聽，讓人不敢相信。但經(jīng)過2021年的行業(yè)大震蕩，華夏幸福、佳兆業(yè)、陽光城等多家頭部房企深陷債務(wù)危機(jī)，恒大更是證明了不存在“大而不倒”的神話，活下去已經(jīng)成為絕大多數(shù)房企在地產(chǎn)寒冬中的生存目標(biāo)。
進(jìn)入2022年后，萬科似乎又以“預(yù)言家”的身份走在了行業(yè)前面。近期，郁亮在萬科集團(tuán)年會(huì)上表示，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“黑鐵時(shí)代”，縮表出清是發(fā)展的必然趨勢，這是一場生死戰(zhàn)。
郁亮認(rèn)為，2022年很關(guān)鍵也很難，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個(gè)新時(shí)代的開始。背水一戰(zhàn)意味著要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。當(dāng)前萬科文化里最重要的就是講“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時(shí)氛圍”八個(gè)字。
萬科的“節(jié)衣縮食”是一場針對(duì)全員的運(yùn)動(dòng)。郁亮自爆稱，他讓助理給自己定機(jī)票的時(shí)候是不會(huì)買頭等艙的，如果有時(shí)間接近的航班也會(huì)哪班便宜買哪班。郁亮表示，“能省多少錢不是最重要的，傳達(dá)的信號(hào)很重要”。
與郁亮的年薪相比，一年的機(jī)票錢確實(shí)是個(gè)小數(shù)字。萬科2020年的年報(bào)顯示，董事會(huì)主席郁亮的薪酬為1247.3萬元。如果算上經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)金后，郁亮的薪酬便達(dá)到了3465萬元。當(dāng)“節(jié)衣縮食”下沉到基層，郁亮稱，2022年萬科員工的收入將大幅下調(diào)，福利、補(bǔ)貼等要跟“黑鐵時(shí)代”相匹配。
自2018年喊出“活下去”的口號(hào)后，萬科的經(jīng)營方向一直偏保守，這也是讓萬科遠(yuǎn)離債務(wù)危機(jī)的原因之一。地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“黑鐵時(shí)代”，不代表萬科也進(jìn)入了“黑鐵時(shí)代”。近日，建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森在展望房地產(chǎn)市場時(shí)表示，“現(xiàn)在對(duì)于很多已經(jīng)躺平的企業(yè)，估計(jì)連黑鐵時(shí)代也不是了，像萬科這種優(yōu)秀的企業(yè)，他們至少還應(yīng)該是在白銀時(shí)代?！?/p>
然而，無論萬科現(xiàn)在是處于“白銀時(shí)代”還是“黑鐵時(shí)代”，活下去都不應(yīng)該是萬科僅有的追求。畢竟，王石時(shí)代的萬科是行業(yè)標(biāo)桿，規(guī)模獨(dú)占鰲頭。大家對(duì)萬科總有更高的要求和期望。
郁亮也說，“活下去不是熬下去，我們要找到在下一個(gè)春天里活下去的技能、方法、能力，不要冬天過去了就奄奄一息。”但郁亮?xí)r代的萬科，不僅丟掉了第一的寶座，轉(zhuǎn)型也未見成效。郁亮口號(hào)喊得響，但萬科的業(yè)績卻難以令人滿意。
02 保守拿地會(huì)不會(huì)再次錯(cuò)失良機(jī)？
土地儲(chǔ)備是房企的生命線。
2021年上半年，民營房企是市場上的拿地主力，尤其是第一輪土拍中，不少民營房企為了補(bǔ)充庫存，冒著不賺錢的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)拿地。但到了2021年下半年，受困于債務(wù)和融資，民營房企縮減投資，市場上的拿地主力變成了保利、華潤等央企地產(chǎn)公司。
從本質(zhì)上講，“寶萬之爭”后，萬科已不再屬于民企。深圳國資委旗下的深圳地鐵是萬科第一大股東，萬科算是一家混合所有制企業(yè)。但萬科2021年的拿地節(jié)奏卻與保利、華潤截然不同。
郁亮在2020年的股東大會(huì)上表示，“很多人指責(zé)我們太過保守，我們一定要做到現(xiàn)金為王，手有余糧，以更好地應(yīng)對(duì)各種各樣的挑戰(zhàn)。”2021年上半年，萬科出手了。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，萬科權(quán)益地價(jià)總額約886.5億元，同比大增175.9%，位列行業(yè)第一名，月均拿地額148億元。
2021年7月，40%拿地銷售比出臺(tái)后，萬科在土地?cái)U(kuò)張上的力度顯著降低。中期業(yè)績會(huì)上，萬科管理層表示，“我們有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)就不拿。萬科沒有停止拿地，今后投資標(biāo)準(zhǔn)要求會(huì)更高，好的項(xiàng)目還會(huì)拿?！?/p>
2021年下半年，萬科權(quán)益拿地額不足330億，月均拿地額約為55億元，僅為上半年的三分之一，投資端明顯收緊。但與下半年相比，上半年的地價(jià)相對(duì)偏高?？傮w來說，萬科2021的拿地策略由“激進(jìn)”轉(zhuǎn)向了“保守”。
這并非萬科第一次保守拿地。2014年萬科宣布轉(zhuǎn)向“城市配套服務(wù)商”，當(dāng)年萬科成了千億房企當(dāng)中新增土地儲(chǔ)備最少的公司。為此，萬科被多家券商提醒“低土儲(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)”。中信證券稱，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備少，萬科有踏空的風(fēng)險(xiǎn)。
時(shí)任萬科董秘譚華杰表示，“進(jìn)入白銀時(shí)代，房價(jià)單邊上漲的時(shí)代結(jié)束，市場波動(dòng)加大，土地拿得多并不一定是財(cái)富。”隨后，2015年開啟的“漲價(jià)去庫存”地產(chǎn)牛市中，萬科的規(guī)模與碧桂園相差越來越多。
03 “碧萬融保”中僅萬科凈利潤下滑
萬科不僅拿地少，銷售增速跟TOP10房企相比也不占優(yōu)勢。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年1月，百城成交額同比銳減40%。企業(yè)方面，除極少數(shù)房企外，大部分主流房企的合同銷售額都出現(xiàn)了大幅下滑。不過，在TOP10房企陣營，萬科降幅是最大的。
2022年1月，萬科合同合同銷售額356億，同比減少50.2%。1月，碧桂園權(quán)益銷售額363億，同比下降9.8%；融創(chuàng)中國同比下降21%，保利發(fā)展同比下降34%，華潤置地同比下降37%。
從銷售均價(jià)角度看，2022年1月，萬科銷售均價(jià)為1.69萬元/平方米，同比下降5.6%，而碧桂園為0.78萬元/平方米，下降11.4%；保利1.53萬元/平方米，下降25%。和保利、碧桂園等房企相比，萬科在價(jià)格和銷售規(guī)模之間，選擇了保價(jià)。
過去兩年，地產(chǎn)行業(yè)由于地價(jià)占比在不斷升高，行業(yè)毛利率整體呈下降趨勢。2020年，萬科毛利率29.25%，較2019年下降7個(gè)百分點(diǎn)；2021年前3季度，萬科毛利率進(jìn)一步下降至22.10%。
萬科總裁祝九勝在2021年業(yè)績會(huì)上解釋稱，從2017年到2020年之間，地價(jià)占比上漲了17個(gè)百分點(diǎn)，這將逐漸體現(xiàn)在日后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤上。
然而，萬科的毛利率或許還沒到拐點(diǎn)。公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華稱，地價(jià)比持續(xù)上升的影響，正從銷售端逐漸體現(xiàn)在結(jié)算端，對(duì)萬科自身而言，未來兩年還將面臨一定的毛利率壓力。
銷售規(guī)模增長有限、毛利率下降較快，這也是導(dǎo)致萬科凈利潤下滑的兩大重要原因。2021年上半年，萬科歸母凈利潤110.47億，同比下降11.68%。同期，碧桂園凈利潤增長6.1%，融創(chuàng)中國凈利潤增長9.4%，保利發(fā)展凈利潤增長1.72%。
與碧桂園、融創(chuàng)、保利相比，萬科的銷售規(guī)模增速低、凈利潤不僅沒有增長，反而出現(xiàn)下滑，萬科的表現(xiàn)或許難以讓人滿意。
04 轉(zhuǎn)型7年未見成效
轉(zhuǎn)型不利是導(dǎo)致萬科凈利潤下滑的另一個(gè)主要因素。自2014年轉(zhuǎn)型以來，萬科在物業(yè)服務(wù)、長租公寓、商業(yè)開發(fā)、物流倉儲(chǔ)、冰雪度假、教育及產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)領(lǐng)域發(fā)力。轉(zhuǎn)型至今已有7年，萬科多元化業(yè)務(wù)在收入中占比仍然偏低。
2021年前三季度，萬科總收入2714億，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入2370億，多元化業(yè)務(wù)收入344億，占比僅有12.7%。2021年中，祝九勝反思轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)時(shí)，開玩笑稱，“有時(shí)候確實(shí)是人比人氣死人。”
轉(zhuǎn)型7年，祝九勝表示，與同行相比，有時(shí)候比的是規(guī)模，有時(shí)候比的是創(chuàng)利能力、結(jié)利能力，有時(shí)候比的是轉(zhuǎn)型發(fā)展能力，有時(shí)候比的是面向未來的能力。在這些能力上，萬科承認(rèn)自己還有所欠缺。祝九勝坦言，萬科當(dāng)年過于樂觀，對(duì)轉(zhuǎn)型所需的時(shí)間、所碰到的難度、所需要建立的能力嚴(yán)重估計(jì)不足。
商業(yè)地產(chǎn)的收租模式，被視為“現(xiàn)金奶牛”，也可以平滑地產(chǎn)周期。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較好的企業(yè)有萬達(dá)、華潤置地、龍湖地產(chǎn)、新城控股等。
以華潤、龍湖為例，華潤商業(yè)地產(chǎn)有“萬象城”“萬象匯”“萬象天地”三大產(chǎn)品線，以中高端購物中心萬象城為主。龍湖商管也是三條產(chǎn)品線，分別是天街系列、社區(qū)購物中心星悅薈、中高端家居購物中心家悅薈，其中重慶北城天街是其代表作。
與華潤、龍湖相比，萬科商管的產(chǎn)品線可分為三大類型、7條產(chǎn)品線，分別是以萬科廣場為代表的區(qū)域型商業(yè)品牌、以萬科里、鄰里家、萬科生活廣場、萬科紅、萬科2049為代表的社區(qū)型商業(yè)品牌，以及城市更新文化商業(yè)。
產(chǎn)品線多不代表收入高。2021年上半年，萬科商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營收入36.3億，同比增長19.0%，在收入中占比2%。同期，龍湖物業(yè)投資板塊收入47.8億，同比增長42.4%，其中，商場租金收入約為37億，與萬科該業(yè)務(wù)規(guī)模相當(dāng)。
毫無疑問，萬科仍然是行業(yè)標(biāo)桿，但在規(guī)模、利潤、多元化等方面，萬科又沒有做到最優(yōu)。2021年中，萬科管理層被問到股價(jià)承壓的問題，公司董秘朱旭表示，“公司股價(jià)下跌幅度確實(shí)較大，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的跌幅也較大?！?/p>
不過，2021年8月以來，保利發(fā)展、華潤置地的股價(jià)反彈幅度分別超過70%和50%。其中，華潤置地的股價(jià)前些日子還創(chuàng)下歷史新高。而8月以來，萬科的反彈幅度最高只有30%左右，目前還處于底部區(qū)域。
或許，萬科已經(jīng)不是行業(yè)中最優(yōu)秀的公司了，郁亮不應(yīng)該只顧著造詞傳遞焦慮，如何讓萬科活下去且活得更好，才能對(duì)得起大家對(duì)萬科的期望。