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重啟堂食后,印力購(gòu)物中心這樣在上海突圍

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重啟堂食后,印力購(gòu)物中心這樣在上海突圍

購(gòu)物與堂食回到人們生活中,再次成為基本且必需的需求。

圖片來(lái)源:印力集團(tuán)

記者|張子怡

上海重啟堂食,久違的感覺(jué)回來(lái)了在恒溫制冷的空間里,明亮的燈照耀著周圍環(huán)繞在身邊的服務(wù)員,端來(lái)一道又一道菜。

菜品可能是是烤肉火鍋、韓料日式拉面和牛排........聚餐的人取下口罩,拍著食物,也拍著朋友和自己重建線下生活。

睽違近100天后漕河涇印象城迎來(lái)堂食的客人們。這座餐飲品牌比重占60%的商場(chǎng),恢復(fù)堂食后的第一天客流量比之前增加50%,恢復(fù)到疫情前75%的水平。

錯(cuò)過(guò)5.28周年慶生日的漕河涇印象城,計(jì)劃在710日重啟周年慶的活動(dòng)。他們計(jì)劃開(kāi)啟會(huì)員積分秒殺奶茶咖啡、售賣大眾點(diǎn)評(píng)團(tuán)購(gòu)券服飾限時(shí)折扣等活動(dòng)。

如果順利我們也計(jì)劃進(jìn)入到周邊社區(qū)、園區(qū)做一些推廣活動(dòng),吸引大家進(jìn)入商場(chǎng)。漕河涇印象城總經(jīng)理張宇明說(shuō)。

7月后的上海,生活秩序井然恢復(fù)購(gòu)物與堂食也回到人們生活中,再次成為基本且必需的需求

曾經(jīng)在上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)工作的年輕上班族,生活大部分時(shí)間是“三點(diǎn)一線”——辦公室、食堂、住所,三點(diǎn)來(lái)回,沉迷打工。

曹河涇開(kāi)發(fā)區(qū)是上海唯一位于中心城區(qū)的國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū),歷經(jīng)30多年的發(fā)展,開(kāi)發(fā)區(qū)已擁有聚集近4000多家高科技企業(yè),包含141家世界500強(qiáng)企業(yè)、144家內(nèi)資上市企業(yè)。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示,截止2021年,漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)甲級(jí)寫字樓存量達(dá)270萬(wàn)平方米,未來(lái)三年約65萬(wàn)平方米的新增供應(yīng);入駐行業(yè)(包括但不限于)信息技術(shù),人工智能,傳媒娛樂(lè),生物醫(yī)藥,制造;重點(diǎn)企業(yè)租戶有:微軟,3M,騰訊,字節(jié)跳動(dòng),商湯,默沙東,強(qiáng)生,太美醫(yī)療等。

無(wú)疑,漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)源源不斷的吸納著大量年輕人,他們屬于高收入、高學(xué)歷的新青年,也有著相當(dāng)繁忙的工作。

這成為印力集團(tuán)切入該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的重要切口。

2020,印力集團(tuán)同其他4家企業(yè)共同競(jìng)標(biāo)漕河涇商業(yè)項(xiàng)目,最終由印力中標(biāo)該項(xiàng)目。中標(biāo)后面臨的迫切問(wèn)題是留給印力的時(shí)間并不多,項(xiàng)目必須在20215月開(kāi)業(yè)。

印力上海團(tuán)隊(duì)用了252天的時(shí)間,實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè),引入超150家品牌,開(kāi)業(yè)率達(dá)90%。

2021年5月28日,上海漕河涇印象城開(kāi)業(yè)。漕河涇印象城是印力上海集團(tuán)輕資產(chǎn)輸出的項(xiàng)目,項(xiàng)目為臨港集團(tuán)旗下上海市漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展總公司開(kāi)發(fā),印力集團(tuán)負(fù)責(zé)全方位的商業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)。

5.6萬(wàn)平方米的體量,在購(gòu)物中心中屬于中小規(guī)模。在招商、商場(chǎng)設(shè)計(jì)方面,漕河涇印象城有特色,但不算太特別。

界面新聞?dòng)浾咴谧咴L發(fā)現(xiàn):這是家有大量連鎖品牌的商場(chǎng),吃飯容易,喝咖啡亦如此;倘若想要購(gòu)物,選擇不會(huì)太多。

然而,這座看似平平無(wú)奇的購(gòu)物中心,開(kāi)業(yè)后出租率達(dá)到99%,客流量方面工作日日均3萬(wàn)人次、周末日均3.2萬(wàn),開(kāi)業(yè)三個(gè)月后成為大眾點(diǎn)評(píng)的“五星商場(chǎng)”。

上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)內(nèi)卷,上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),去年5-10萬(wàn)平方米體量的購(gòu)物中心上海新開(kāi)了10家,截止去年底3萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心可能超過(guò)380家,其中中心城區(qū)170多家,已趨飽和。

如此激烈的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中,漕河涇印象獲得的成績(jī)屬實(shí)不易,那么,它究竟如何吸引著漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)中繁忙的年輕人前來(lái)光顧?

吃飯是最重要的

漕河涇印象城開(kāi)業(yè)前,園區(qū)“打工人”普遍面臨的問(wèn)題是:當(dāng)吃膩園區(qū)食堂提供的快餐時(shí),想改善伙食還能去哪?

漕河涇片區(qū)周邊的商場(chǎng)是萬(wàn)象城和日月光中心,數(shù)公里的距離不遠(yuǎn)不近,但對(duì)工作忙碌的人而言,距離已經(jīng)是最大的障礙。

“我們當(dāng)時(shí)做調(diào)研的時(shí)候發(fā)現(xiàn),整個(gè)漕河涇片區(qū)有將近30萬(wàn)的人口,平均年齡在28歲左右,都是剛畢業(yè)兩三年的年輕人,消費(fèi)力不是特別強(qiáng)。這些年輕人是勞動(dòng)密集型IT人士,收入不低,但沒(méi)時(shí)間花錢,這是項(xiàng)目面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。”漕河涇印象城總經(jīng)理張宇明介紹道。

基于此,漕河涇印象城每層基本都設(shè)有餐飲店鋪,餐飲比重占60%。美團(tuán)顯示,漕河涇印象城有163戶商家,餐飲類商家有86家,購(gòu)物類有49家。餐飲類商家客單價(jià)普遍在200元以下,甚至不少餐廳客單價(jià)在100元以下。

堂食”對(duì)于漕河涇印象城餐飲拉動(dòng)起到至關(guān)重要的作用。

“沒(méi)有開(kāi)放堂食前,很多餐館做外賣不賺錢,昨天恢復(fù)堂食后,來(lái)商場(chǎng)上班的員工比復(fù)工后多了30%,滿足不高于70%上座率的疫情防控要求的前提下,不少餐館都能坐滿,雖然不是疫情防控前要排隊(duì)等餐的水平,但恢復(fù)的已經(jīng)比較好,租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)能有比較好的提升,大家也有了信心?!?/span>

值得注意的是,漕河涇印象城的餐飲類商家主要為連鎖品牌,餐飲品牌的連鎖化對(duì)于購(gòu)物中心而言也有降低吸引力的可能。這使得項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)必須依據(jù)項(xiàng)目針對(duì)的客群,做得更多、更細(xì)致。

于是,除可供工作黨一人食的簡(jiǎn)餐外,漕河涇印象也引入不少可供聚會(huì)類的餐飲企業(yè)。據(jù)MALL先生統(tǒng)計(jì),開(kāi)業(yè)100天后,場(chǎng)內(nèi)日均銷售前十的商家中,聚會(huì)型餐廳達(dá)4家。

張宇明表示,“園區(qū)企業(yè)有業(yè)務(wù)招待需求的很多,別看我們項(xiàng)目體量小,包間共有54個(gè),每天都爆滿。餐廳一月能做到300萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額,一年能有三四千萬(wàn)元?!?/p>

咖啡、奶茶類商家更是必不可少。漕河涇印象城引入9家咖啡館,包含星巴克臻選、LAVAZZA、MANNER、M STAND、代數(shù)學(xué)家、Tim Hortons等網(wǎng)紅咖啡館。商場(chǎng)也齊聚喜茶、奈雪的茶、樂(lè)樂(lè)茶三大頂流新茶飲。

界面新聞?dòng)浾甙l(fā)現(xiàn),漕河涇印象城工作日下午三點(diǎn)的時(shí)間,設(shè)有座位的咖啡館每家都是滿座。

漕河涇印象城客流量分布情況為,工作日的客流高峰集中在中午,但下午和晚餐前后,也吸納了全天80%左右的客流;全周來(lái)看,周五恰逢兩者客流疊加,形成整周的銷售巔峰。餐飲類商家吸引客流的能力可見(jiàn)一斑。

不止于此,漕河涇印象城團(tuán)隊(duì)同商家聯(lián)合,在工作黨上班動(dòng)線上,推出7:00早餐供應(yīng),打造“早餐地圖”。

據(jù)了解,漕河涇印象城同麥當(dāng)勞聯(lián)手打造智能取餐柜,工作日漕河涇麥當(dāng)勞智能柜的早餐訂單數(shù)超過(guò)800單/日,其它提供早餐的品牌也都在正式營(yíng)業(yè)前生意爆棚,銷售獲得可觀的增量。

不過(guò),張宇明表示,過(guò)高比例的餐飲品類使得漕河涇印象城的增長(zhǎng)空間有限。

“這個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)是坪效高,一年銷售額大概7億元,租金在1億元左右,表現(xiàn)非常好,非常穩(wěn)定。但比較大的局限是零售比例低,成長(zhǎng)空間有限。餐飲店有局限性,它有銷售額的上限,比如這里一家餃子館,他們現(xiàn)場(chǎng)捏餃子,一個(gè)月捏50萬(wàn)個(gè),再怎么捏,能捏多少餃子?這是比較致命的缺陷。但項(xiàng)目定位就是做配套,服務(wù)辦公人群,餐飲比例不能降低?!睆堄蠲髡f(shuō)。

在配合疫情防控措施閉店數(shù)月后,餐飲行業(yè)受到較大的沖擊后,商場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)也并不計(jì)劃改變對(duì)漕河涇印象城的運(yùn)營(yíng)思路,開(kāi)放堂食后客流量的大幅恢復(fù)也給予其信心

挖掘潛在顧客

印力上海團(tuán)隊(duì)在中標(biāo)漕河涇項(xiàng)目后,對(duì)漕河涇項(xiàng)目的定位是:做園區(qū)和社區(qū)的配套服務(wù)。這是印力上海團(tuán)隊(duì)提升項(xiàng)目餐飲比重的另一重要原因。

為了應(yīng)對(duì)餐飲品類日后營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)空間有限的問(wèn)題,漕河涇印象在項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期決定減少主力店,縮小單鋪面積。

不同于大體量購(gòu)物中心設(shè)置10+家以上面積超千平的主力店鋪,漕河涇印象城只設(shè)置了6家千平主力店鋪,而且,這些主力店基本沒(méi)有處于核心位置,而是在幫助購(gòu)物中心吸引客流、消解非熱門空間。單鋪平均面積162平方米,使得項(xiàng)目能夠引入更多商家。

漕河涇印象城服務(wù)于漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)的定位屬性,也使得項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)做過(guò)不少有針對(duì)性的特色活動(dòng)。

“我們制作了一個(gè)漕河涇印象城的手冊(cè),羅列了商場(chǎng)商戶給園區(qū)員工或者企業(yè)的優(yōu)惠活動(dòng),園區(qū)的企業(yè)都有這些手冊(cè),方便他們知道那些商家有活動(dòng),可以提供給企業(yè)哪些服務(wù)?!?/p>

除此之外,漕河涇印象城團(tuán)隊(duì)將印象會(huì)員積分體系接入漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū),打通商場(chǎng)積分同園區(qū)權(quán)益,使得會(huì)員積分可用來(lái)在園區(qū)停車、充電樁充電。  

當(dāng)然,在運(yùn)營(yíng)漕河涇印象城近一年時(shí)間后,項(xiàng)目營(yíng)收增長(zhǎng)空間有限仍然是問(wèn)題。漕河涇印象城項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)希望繼續(xù)通過(guò)推進(jìn)其他同園區(qū)有關(guān)的活動(dòng)、策劃,實(shí)現(xiàn)周邊客群的深度挖掘。

“來(lái)漕河涇印象城的顧客有個(gè)特點(diǎn)是:高滲透率、高復(fù)購(gòu)率。很多人是每天都來(lái),甚至有的人可能一天兩頓都在這里?!睆堄蠲鞅硎尽?/p>

張宇明告訴界面新聞,對(duì)商場(chǎng)進(jìn)一步精細(xì)化運(yùn)營(yíng)計(jì)劃在于:一是讓商場(chǎng)的積分越來(lái)越有用,推進(jìn)“積分可做現(xiàn)金或者折扣券”的活動(dòng)。二是,打通漕河涇一卡通(杉德卡)在商場(chǎng)的使用?!拔覀?cè)L談過(guò)園區(qū)很多企業(yè)的員工,這些員工都希望能夠解決杉德卡里前的消費(fèi)問(wèn)題。很多人不在園區(qū)食堂吃飯、有的人經(jīng)常出差,以至于杉德卡里存了很多錢,沒(méi)法消費(fèi)掉。這個(gè)事情蠻難的,我們?cè)谡毅y聯(lián)的人溝通,如果做得成,對(duì)員工、對(duì)商場(chǎng)都是非常好的事情?!?/p>

撬動(dòng)合作

回到印力集團(tuán)本身而言,漕河涇印象城是集團(tuán)內(nèi)部一次成功的輕資產(chǎn)輸出案例

漕河涇印象城不僅填補(bǔ)了漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)空白,同時(shí)也填補(bǔ)了12號(hào)線虹梅路站前后6站的商業(yè)空白。項(xiàng)目對(duì)漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)核心客群及周邊3公里內(nèi)70萬(wàn)余潛在客戶都具有吸引力。

目前來(lái)看,以配套服務(wù)為主的精準(zhǔn)定位讓漕河涇印象城獲得成功,日后運(yùn)營(yíng)方面,團(tuán)隊(duì)也希望以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、深度服務(wù)園區(qū)的方式讓商場(chǎng)發(fā)展“再上一層樓”。

界面新聞了解到,漕河涇印象城的成功,使得印力上海之后成功簽約不少輕資產(chǎn)項(xiàng)目,并且多是同上海國(guó)企合作。

去年12月28日,上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司與印力上海城市商業(yè)公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議,未來(lái)印力上海將在浦東商業(yè)規(guī)劃開(kāi)發(fā)以及項(xiàng)目全程商業(yè)服務(wù)等維度,為浦房集團(tuán)的新商業(yè)物業(yè)提供租賃、管理、運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)推廣、物業(yè)維護(hù)等支持。

4月29日,印力集團(tuán)通過(guò)官方微信發(fā)布消息,其與富士康科技集團(tuán)就共同打造上海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)的購(gòu)物中心及辦公物業(yè)簽署合作協(xié)議。

協(xié)議包括印力與富士康科技集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)位于上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)293街坊2/3丘地塊,雙方各持股50%。地塊計(jì)劃建設(shè)一座大型高品質(zhì)購(gòu)物中心——虹橋前灣印象城(暫定名);同時(shí),印力將為富士康科技持有的華漕鎮(zhèn)293街坊2/2丘地塊(不含Costco)提供開(kāi)發(fā)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù),計(jì)劃打造優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)。

漕河涇印象城僅僅是一座體量為5.6萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心,它看起來(lái)沒(méi)有太特別也沒(méi)有很出眾,精準(zhǔn)的定位與精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)卻讓上海印力通過(guò)這次小小的項(xiàng)目,撬動(dòng)了不少合作機(jī)會(huì)。

不過(guò),目前的上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了新的挑戰(zhàn)。

以漕河涇印象城而言,已有兩三家餐飲店鋪因人手不足而無(wú)法恢復(fù)營(yíng)業(yè)

之前商場(chǎng)閉店,餐廳不開(kāi)門,很多員工生活比較緊張不少人離開(kāi)現(xiàn)在再開(kāi)業(yè),確實(shí)有人手不足的問(wèn)題開(kāi)放堂食后,有些商家備料都會(huì)比較謹(jǐn)慎也是怕再出現(xiàn)問(wèn)題。張宇明表示

有熟悉上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的人士告訴界面新聞上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了很大的打擊,原來(lái)是‘內(nèi)卷’的趨勢(shì)一年能開(kāi)幾十家新商場(chǎng),現(xiàn)在不少商場(chǎng)推遲了開(kāi)業(yè)計(jì)劃。無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)商還是品牌商家信心都受到?jīng)_擊,恢復(fù)要時(shí)間。

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重啟堂食后,印力購(gòu)物中心這樣在上海突圍

購(gòu)物與堂食回到人們生活中,再次成為基本且必需的需求。

圖片來(lái)源:印力集團(tuán)

記者|張子怡

上海重啟堂食,久違的感覺(jué)回來(lái)了在恒溫制冷的空間里明亮的燈照耀著周圍,環(huán)繞在身邊的服務(wù)員,端來(lái)一道又一道菜。

菜品可能是是烤肉、火鍋、韓料日式拉面和牛排........聚餐的人取下口罩,拍著食物也拍著朋友和自己,重建線下生活。

睽違近100天后,漕河涇印象城迎來(lái)堂食的客人們這座餐飲品牌比重占60%的商場(chǎng),恢復(fù)堂食后的第一天客流量比之前增加50%,恢復(fù)到疫情前75%的水平。

錯(cuò)過(guò)5.28周年慶生日的漕河涇印象城計(jì)劃在710日重啟周年慶的活動(dòng)。他們計(jì)劃開(kāi)啟會(huì)員積分秒殺奶茶咖啡售賣大眾點(diǎn)評(píng)團(tuán)購(gòu)券、服飾限時(shí)折扣等活動(dòng)

如果順利,我們也計(jì)劃進(jìn)入到周邊社區(qū)、園區(qū)做一些推廣活動(dòng)吸引大家進(jìn)入商場(chǎng)。漕河涇印象城總經(jīng)理張宇明說(shuō)。

7月后的上海,生活秩序井然恢復(fù),購(gòu)物與堂食也回到人們生活中再次成為基本且必需的需求。

曾經(jīng)在上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)工作的年輕上班族,生活大部分時(shí)間是“三點(diǎn)一線”——辦公室、食堂、住所,三點(diǎn)來(lái)回,沉迷打工。

曹河涇開(kāi)發(fā)區(qū)是上海唯一位于中心城區(qū)的國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū),歷經(jīng)30多年的發(fā)展,開(kāi)發(fā)區(qū)已擁有聚集近4000多家高科技企業(yè),包含141家世界500強(qiáng)企業(yè)、144家內(nèi)資上市企業(yè)。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示,截止2021年,漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)甲級(jí)寫字樓存量達(dá)270萬(wàn)平方米,未來(lái)三年約65萬(wàn)平方米的新增供應(yīng);入駐行業(yè)(包括但不限于)信息技術(shù),人工智能,傳媒娛樂(lè),生物醫(yī)藥,制造;重點(diǎn)企業(yè)租戶有:微軟,3M,騰訊,字節(jié)跳動(dòng),商湯,默沙東,強(qiáng)生,太美醫(yī)療等。

無(wú)疑,漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)源源不斷的吸納著大量年輕人,他們屬于高收入、高學(xué)歷的新青年,也有著相當(dāng)繁忙的工作。

這成為印力集團(tuán)切入該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的重要切口。

2020,印力集團(tuán)同其他4家企業(yè)共同競(jìng)標(biāo)漕河涇商業(yè)項(xiàng)目,最終由印力中標(biāo)該項(xiàng)目。中標(biāo)后面臨的迫切問(wèn)題是留給印力的時(shí)間并不多,項(xiàng)目必須在20215月開(kāi)業(yè)。

印力上海團(tuán)隊(duì)用了252天的時(shí)間,實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)引入超150家品牌,開(kāi)業(yè)率達(dá)90%。

2021年5月28日,上海漕河涇印象城開(kāi)業(yè)。漕河涇印象城是印力上海集團(tuán)輕資產(chǎn)輸出的項(xiàng)目,項(xiàng)目為臨港集團(tuán)旗下上海市漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展總公司開(kāi)發(fā),印力集團(tuán)負(fù)責(zé)全方位的商業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)。

5.6萬(wàn)平方米的體量,在購(gòu)物中心中屬于中小規(guī)模。在招商、商場(chǎng)設(shè)計(jì)方面,漕河涇印象城有特色,但不算太特別。

界面新聞?dòng)浾咴谧咴L發(fā)現(xiàn):這是家有大量連鎖品牌的商場(chǎng),吃飯容易,喝咖啡亦如此;倘若想要購(gòu)物,選擇不會(huì)太多。

然而,這座看似平平無(wú)奇的購(gòu)物中心,開(kāi)業(yè)后出租率達(dá)到99%,客流量方面工作日日均3萬(wàn)人次、周末日均3.2萬(wàn),開(kāi)業(yè)三個(gè)月后成為大眾點(diǎn)評(píng)的“五星商場(chǎng)”。

上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)內(nèi)卷,上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),去年5-10萬(wàn)平方米體量的購(gòu)物中心上海新開(kāi)了10家,截止去年底3萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心可能超過(guò)380家,其中中心城區(qū)170多家,已趨飽和。

如此激烈的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中,漕河涇印象獲得的成績(jī)屬實(shí)不易,那么,它究竟如何吸引著漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)中繁忙的年輕人前來(lái)光顧?

吃飯是最重要的

漕河涇印象城開(kāi)業(yè)前,園區(qū)“打工人”普遍面臨的問(wèn)題是:當(dāng)吃膩園區(qū)食堂提供的快餐時(shí),想改善伙食還能去哪?

漕河涇片區(qū)周邊的商場(chǎng)是萬(wàn)象城和日月光中心,數(shù)公里的距離不遠(yuǎn)不近,但對(duì)工作忙碌的人而言,距離已經(jīng)是最大的障礙。

“我們當(dāng)時(shí)做調(diào)研的時(shí)候發(fā)現(xiàn),整個(gè)漕河涇片區(qū)有將近30萬(wàn)的人口,平均年齡在28歲左右,都是剛畢業(yè)兩三年的年輕人,消費(fèi)力不是特別強(qiáng)。這些年輕人是勞動(dòng)密集型IT人士,收入不低,但沒(méi)時(shí)間花錢,這是項(xiàng)目面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題?!变詈記苡∠蟪强偨?jīng)理張宇明介紹道。

基于此,漕河涇印象城每層基本都設(shè)有餐飲店鋪,餐飲比重占60%。美團(tuán)顯示,漕河涇印象城有163戶商家,餐飲類商家有86家,購(gòu)物類有49家。餐飲類商家客單價(jià)普遍在200元以下,甚至不少餐廳客單價(jià)在100元以下。

堂食”對(duì)于漕河涇印象城餐飲拉動(dòng)起到至關(guān)重要的作用。

“沒(méi)有開(kāi)放堂食前,很多餐館做外賣不賺錢,昨天恢復(fù)堂食后,來(lái)商場(chǎng)上班的員工比復(fù)工后多了30%,滿足不高于70%上座率的疫情防控要求的前提下,不少餐館都能坐滿,雖然不是疫情防控前要排隊(duì)等餐的水平,但恢復(fù)的已經(jīng)比較好,租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)能有比較好的提升,大家也有了信心?!?/span>

值得注意的是,漕河涇印象城的餐飲類商家主要為連鎖品牌,餐飲品牌的連鎖化對(duì)于購(gòu)物中心而言也有降低吸引力的可能。這使得項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)必須依據(jù)項(xiàng)目針對(duì)的客群,做得更多、更細(xì)致。

于是,除可供工作黨一人食的簡(jiǎn)餐外,漕河涇印象也引入不少可供聚會(huì)類的餐飲企業(yè)。據(jù)MALL先生統(tǒng)計(jì),開(kāi)業(yè)100天后,場(chǎng)內(nèi)日均銷售前十的商家中,聚會(huì)型餐廳達(dá)4家。

張宇明表示,“園區(qū)企業(yè)有業(yè)務(wù)招待需求的很多,別看我們項(xiàng)目體量小,包間共有54個(gè),每天都爆滿。餐廳一月能做到300萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額,一年能有三四千萬(wàn)元?!?/p>

咖啡、奶茶類商家更是必不可少。漕河涇印象城引入9家咖啡館,包含星巴克臻選、LAVAZZA、MANNER、M STAND、代數(shù)學(xué)家、Tim Hortons等網(wǎng)紅咖啡館。商場(chǎng)也齊聚喜茶、奈雪的茶、樂(lè)樂(lè)茶三大頂流新茶飲。

界面新聞?dòng)浾甙l(fā)現(xiàn),漕河涇印象城工作日下午三點(diǎn)的時(shí)間,設(shè)有座位的咖啡館每家都是滿座。

漕河涇印象城客流量分布情況為,工作日的客流高峰集中在中午,但下午和晚餐前后,也吸納了全天80%左右的客流;全周來(lái)看,周五恰逢兩者客流疊加,形成整周的銷售巔峰。餐飲類商家吸引客流的能力可見(jiàn)一斑。

不止于此,漕河涇印象城團(tuán)隊(duì)同商家聯(lián)合,在工作黨上班動(dòng)線上,推出7:00早餐供應(yīng),打造“早餐地圖”。

據(jù)了解,漕河涇印象城同麥當(dāng)勞聯(lián)手打造智能取餐柜,工作日漕河涇麥當(dāng)勞智能柜的早餐訂單數(shù)超過(guò)800單/日,其它提供早餐的品牌也都在正式營(yíng)業(yè)前生意爆棚,銷售獲得可觀的增量。

不過(guò),張宇明表示,過(guò)高比例的餐飲品類使得漕河涇印象城的增長(zhǎng)空間有限。

“這個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)是坪效高,一年銷售額大概7億元,租金在1億元左右,表現(xiàn)非常好,非常穩(wěn)定。但比較大的局限是零售比例低,成長(zhǎng)空間有限。餐飲店有局限性,它有銷售額的上限,比如這里一家餃子館,他們現(xiàn)場(chǎng)捏餃子,一個(gè)月捏50萬(wàn)個(gè),再怎么捏,能捏多少餃子?這是比較致命的缺陷。但項(xiàng)目定位就是做配套,服務(wù)辦公人群,餐飲比例不能降低。”張宇明說(shuō)。

在配合疫情防控措施閉店數(shù)月后,餐飲行業(yè)受到較大的沖擊后,商場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)也并不計(jì)劃改變對(duì)漕河涇印象城的運(yùn)營(yíng)思路開(kāi)放堂食后客流量的大幅恢復(fù)也給予其信心。

挖掘潛在顧客

印力上海團(tuán)隊(duì)在中標(biāo)漕河涇項(xiàng)目后,對(duì)漕河涇項(xiàng)目的定位是:做園區(qū)和社區(qū)的配套服務(wù)。這是印力上海團(tuán)隊(duì)提升項(xiàng)目餐飲比重的另一重要原因。

為了應(yīng)對(duì)餐飲品類日后營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)空間有限的問(wèn)題,漕河涇印象在項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期決定減少主力店,縮小單鋪面積。

不同于大體量購(gòu)物中心設(shè)置10+家以上面積超千平的主力店鋪,漕河涇印象城只設(shè)置了6家千平主力店鋪,而且,這些主力店基本沒(méi)有處于核心位置,而是在幫助購(gòu)物中心吸引客流、消解非熱門空間。單鋪平均面積162平方米,使得項(xiàng)目能夠引入更多商家。

漕河涇印象城服務(wù)于漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)的定位屬性,也使得項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)園區(qū)內(nèi)企業(yè)做過(guò)不少有針對(duì)性的特色活動(dòng)。

“我們制作了一個(gè)漕河涇印象城的手冊(cè),羅列了商場(chǎng)商戶給園區(qū)員工或者企業(yè)的優(yōu)惠活動(dòng),園區(qū)的企業(yè)都有這些手冊(cè),方便他們知道那些商家有活動(dòng),可以提供給企業(yè)哪些服務(wù)?!?/p>

除此之外,漕河涇印象城團(tuán)隊(duì)將印象會(huì)員積分體系接入漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū),打通商場(chǎng)積分同園區(qū)權(quán)益,使得會(huì)員積分可用來(lái)在園區(qū)停車、充電樁充電。  

當(dāng)然,在運(yùn)營(yíng)漕河涇印象城近一年時(shí)間后,項(xiàng)目營(yíng)收增長(zhǎng)空間有限仍然是問(wèn)題。漕河涇印象城項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)希望繼續(xù)通過(guò)推進(jìn)其他同園區(qū)有關(guān)的活動(dòng)、策劃,實(shí)現(xiàn)周邊客群的深度挖掘。

“來(lái)漕河涇印象城的顧客有個(gè)特點(diǎn)是:高滲透率、高復(fù)購(gòu)率。很多人是每天都來(lái),甚至有的人可能一天兩頓都在這里?!睆堄蠲鞅硎?。

張宇明告訴界面新聞,對(duì)商場(chǎng)進(jìn)一步精細(xì)化運(yùn)營(yíng)計(jì)劃在于:一是讓商場(chǎng)的積分越來(lái)越有用,推進(jìn)“積分可做現(xiàn)金或者折扣券”的活動(dòng)。二是,打通漕河涇一卡通(杉德卡)在商場(chǎng)的使用?!拔覀?cè)L談過(guò)園區(qū)很多企業(yè)的員工,這些員工都希望能夠解決杉德卡里前的消費(fèi)問(wèn)題。很多人不在園區(qū)食堂吃飯、有的人經(jīng)常出差,以至于杉德卡里存了很多錢,沒(méi)法消費(fèi)掉。這個(gè)事情蠻難的,我們?cè)谡毅y聯(lián)的人溝通,如果做得成,對(duì)員工、對(duì)商場(chǎng)都是非常好的事情?!?/p>

撬動(dòng)合作

回到印力集團(tuán)本身而言,漕河涇印象城是集團(tuán)內(nèi)部一次成功的輕資產(chǎn)輸出案例。

漕河涇印象城不僅填補(bǔ)了漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)空白,同時(shí)也填補(bǔ)了12號(hào)線虹梅路站前后6站的商業(yè)空白。項(xiàng)目對(duì)漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)核心客群及周邊3公里內(nèi)70萬(wàn)余潛在客戶都具有吸引力。

目前來(lái)看,以配套服務(wù)為主的精準(zhǔn)定位讓漕河涇印象城獲得成功,日后運(yùn)營(yíng)方面,團(tuán)隊(duì)也希望以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、深度服務(wù)園區(qū)的方式讓商場(chǎng)發(fā)展“再上一層樓”。

界面新聞了解到,漕河涇印象城的成功,使得印力上海之后成功簽約不少輕資產(chǎn)項(xiàng)目,并且多是同上海國(guó)企合作。

去年12月28日,上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司與印力上海城市商業(yè)公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議,未來(lái)印力上海將在浦東商業(yè)規(guī)劃開(kāi)發(fā)以及項(xiàng)目全程商業(yè)服務(wù)等維度,為浦房集團(tuán)的新商業(yè)物業(yè)提供租賃、管理、運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)推廣、物業(yè)維護(hù)等支持。

4月29日,印力集團(tuán)通過(guò)官方微信發(fā)布消息,其與富士康科技集團(tuán)就共同打造上海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)的購(gòu)物中心及辦公物業(yè)簽署合作協(xié)議。

協(xié)議包括印力與富士康科技集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)位于上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)293街坊2/3丘地塊,雙方各持股50%。地塊計(jì)劃建設(shè)一座大型高品質(zhì)購(gòu)物中心——虹橋前灣印象城(暫定名);同時(shí),印力將為富士康科技持有的華漕鎮(zhèn)293街坊2/2丘地塊(不含Costco)提供開(kāi)發(fā)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù),計(jì)劃打造優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)。

漕河涇印象城僅僅是一座體量為5.6萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心,它看起來(lái)沒(méi)有太特別也沒(méi)有很出眾,精準(zhǔn)的定位與精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)卻讓上海印力通過(guò)這次小小的項(xiàng)目,撬動(dòng)了不少合作機(jī)會(huì)。

不過(guò),目前的上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了新的挑戰(zhàn)。

以漕河涇印象城而言已有兩三家餐飲店鋪因人手不足而無(wú)法恢復(fù)營(yíng)業(yè)。

之前商場(chǎng)閉店,餐廳不開(kāi)門,很多員工生活比較緊張不少人離開(kāi)。現(xiàn)在再開(kāi)業(yè)確實(shí)有人手不足的問(wèn)題。開(kāi)放堂食后有些商家備料都會(huì)比較謹(jǐn)慎,也是怕再出現(xiàn)問(wèn)題張宇明表示。

有熟悉上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的人士告訴界面新聞上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了很大的打擊原來(lái)是‘內(nèi)卷’的趨勢(shì),一年能開(kāi)幾十家新商場(chǎng),現(xiàn)在不少商場(chǎng)推遲了開(kāi)業(yè)計(jì)劃。無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)商還是品牌商家信心都受到?jīng)_擊,恢復(fù)要時(shí)間。

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