文|有數(shù)DataVision 于前
編輯|李墨天
東亞人有一個共同愛好：蓋樓。
1985年9月，韓國首爾的63大廈全面竣工，國內(nèi)叫得上名的名流高層云集竣工儀式。坐落于漢江南岸的63大廈，每一片玻璃都涂有24克拉的金色薄膜，無論晴天還是下雨，通體都能呈現(xiàn)出一種金黃光澤。
時值韓國第五個五年計劃收官階段，25秒即可到達頂部的超速電梯，映襯著韓國高速的經(jīng)濟增長和穩(wěn)定的貿(mào)易逆差。這座象征著“漢江奇跡”的精神圖騰，也是當時的亞洲第一高樓——一年后，被新加坡的華聯(lián)銀行大廈取代。
1990年，日本第一高樓橫濱地標大廈在毗鄰東京的橫濱破土動工，一方面是壓一壓關(guān)西大阪的風頭，另一方面也是展現(xiàn)出二戰(zhàn)后發(fā)展最快新銳城市的經(jīng)濟實力。在地標塔的帶動下，橫濱房價一路狂飆。
1993年，四天一層樓的雙子塔在馬來西亞吉隆坡開工，彼時馬來西亞GDP增速高達9.9%，一舉躋身全球前20大出口國。為了彰顯建設質(zhì)量，馬來政府分別將左右兩座子塔分別交由韓國和日本建造。
經(jīng)濟繁榮，買地蓋樓，似乎是整個東亞的民族特色。繁榮的經(jīng)濟成果，自然需要一個里程碑意義的地標建筑的承載。這一點，與我們這些奮斗者買房落戶的思想高度重合，畢竟大家都想有成家立業(yè)的歸屬感嘛。
2019年，小米在北京海淀的小米科技園投入使用，雷軍在微博上興奮地宣告：“北漂，奮斗九年多，終于買房了！”
看來，縱使是大佬，也很難免俗。
與租用的大樓、買的物業(yè)相比，自建樓顯然有著本質(zhì)不同。對于大廠來說，這不僅僅是一棟樓，也是公司理念、品牌價值的一種落地?？梢哉f，沒有自建樓的互聯(lián)網(wǎng)公司，不配叫大廠。
01 買地，買地，快買地
2020年11月2日，互聯(lián)網(wǎng)炒股軟件三巨頭之一的同花順拍下了杭州未來科技城的一塊新地。此時的同花順剛經(jīng)歷了一波因疫情恢復帶來的主升浪，從底部迅速竄上歷史高位。這樣的同花順，顯然是很有底氣拿地的。
盡管同在科技城內(nèi)已經(jīng)有了總部大樓和云軟件大廈兩棟大樓，但毗鄰總部拿地，目的也是十分明顯——借由杭州對科技公司的扶持力度，以此為家落葉歸根。
自建物業(yè)一方面是裝下自家員工，另一方面，也是公司業(yè)績、文化等等綜合實力的凝聚。2014年，歷經(jīng)多年的協(xié)商設計，Apple Park終于動工建設，3年后蘋果在新園區(qū)發(fā)布了第一款全面屏的iphone x。搬新家，發(fā)新品，創(chuàng)新高，可謂是志得意滿大豐收。
遺憾的是，并非所有公司都有蘋果的命。同花順的新大樓還沒等開工建設，公司在二級市場就率先步入下跌通道，回撤近40%。而買地蓋樓恰好在市值最高點——而且，這種巧合不僅僅在同花順身上發(fā)生。
2021年1月22日，嗶哩嗶哩在上海楊浦黃浦江畔以81.18億元成功拍下了超過12萬平米的四個地塊，用于自建總部大樓。在買地建樓的快樂氣氛中，小破站的股價也達到了歷史最高點。
就在B站買地前兩個月，美團也在隔壁斥資65億買了塊地，也是用于“興建總部基地”。在買地之前，美團已經(jīng)有了恒基偉業(yè)、望京研發(fā)園等多處超過30萬平米的辦公區(qū)。但是貴為大廠的一員，卻一直沒有自建樓，這次買地也算是一次破冰行動了。
彼時的美團，同樣經(jīng)歷一輪激情上漲，市值站上1.79萬億的高地，公司蒸蒸日上，在黃埔江畔豪擲千金買房自然可以理解。畢竟王興創(chuàng)業(yè)10年了，還沒有自己獨立辦公室，只能坐普通工位著實有點說不過去。
再來看看老牌大廠BATJ，每家都在一線城市有自己的自建總部大樓，無論是北京海淀的百度大廈、杭州西溪的阿里園區(qū)、深圳南山的騰訊大廈，還是北京亦莊的京東新總部大樓，設計中都蘊含著企業(yè)的特色。
對照大廠們自建樓的購地建房時間，幾乎都是各自發(fā)展歷程中最為輝煌的時刻。可以說是股價最高點，買地正當時。
但正如同花順的情況一樣，這些互聯(lián)網(wǎng)大廠們在買完地后便跟著整個中概互聯(lián)網(wǎng)板塊齊跌，尤其是嗶哩嗶哩，市值更是一度蒸發(fā)了超過85%。
對于大廠來說，股價高，我只管拿錢買地。
02 自建樓的盤算
2010年，隨著金融危機期間的刺激政策逐步落地，全國經(jīng)濟也迅速從危機影響中走了出來，北京樓市也展現(xiàn)出了無可匹敵的上漲動力。而在多月以前，北京的辦公樓租金便已經(jīng)開始回暖。
眼看著一邊是公司越做越好的業(yè)務、越招越多的員工，另一邊是越租越大的辦公樓、越付越多的租金，搜狐一馬當先，豪擲1.1億美金在中關(guān)村購入一塊地，自建了搜狐媒體大廈。如今，搜狐市值僅有40億出頭，但僅這棟樓的價值預估就已超20億。也難怪張朝陽天天上物理課，活成了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)最通透的人。
不過，縱使都是拿地建樓，各家的小算盤也是不一樣的。
世紀初，BAT都剛剛成立不久，中國的互聯(lián)網(wǎng)尚處于門戶時代，時值互聯(lián)網(wǎng)泡沫崩盤，破產(chǎn)的上市公司不勝枚舉。而在中國還有一個特殊情況：互聯(lián)網(wǎng)公司的核心的資產(chǎn)是技術(shù)與人才，在當時以商業(yè)銀行為主體的間接融資體系下，既不能當作抵押物，在破產(chǎn)重組時更是一文不值。
1996年，國家科委和北京市經(jīng)貿(mào)委給四通利方（新浪前身）批了2000萬的授信額度，但銀行只認抵押物，新浪只有軟件。銀行問王志東用什么抵押，王志東說了句，“用這幫人的腦袋”。銀行十分感動，然后拒絕了。
因而對當年的互聯(lián)網(wǎng)公司來說，看著家大業(yè)大，哪天被市場錘的時候，市值說不定就要大計減了。所以手中握有大量現(xiàn)金時候，就需要把虛值的“資本”變成實值的“資產(chǎn)”，房地產(chǎn)這樣的硬通貨就非常契合大廠們的需求。
畢竟，市值腰斬很常見，房價腰斬幾乎聞所未聞。
而且當公司資金周遇到困難，還可以將大樓抵押融資換取現(xiàn)金流度過難關(guān)，再不濟也能把地、房賣了換錢謀求后路。最經(jīng)典的案例便是曾經(jīng)視頻四巨頭之一的樂視了。
2021年7月29日，原屬于樂視的世貿(mào)工三以16.45億拍賣成功，這座花費30億才購得的大樓竟成為樂視視頻最值錢的資產(chǎn)。
另一方面，房地產(chǎn)創(chuàng)造了中國過去二十年最大的單一品類資產(chǎn)價格牛市，其投資屬性是顯而易見的。同時，地方政府為了吸引大廠落戶，除了價格和融資費率上的政策傾斜，在大廠落戶的區(qū)域，往往會有配套的中長期規(guī)劃。
如今，騰訊在深圳的多座自建大樓市值預估已超五百億；而阿里在杭州西溪的總部，自園區(qū)的建設拉動周邊的“P9宿舍”一路飆升，還未等落地使用投入，成本就幾乎已經(jīng)被市值差抹平了。
03 苦一苦打工人
大廠在一線城市繁華地段買地蓋樓，唯一遭罪的可能是大廠打工人——要么在公司附近租房，一大半收入進貢給房東；要么咬咬牙上杠桿，在遠郊買套上車盤，享受通勤兩小時起步的酸爽。
這種情況并非臆測，而是很多一線城市社畜的現(xiàn)狀，畢竟公司邊上動輒7、8萬的高房價，高管拋點股票就能上車，剛?cè)肼殘龅男氯藗兙椭荒芷吹?。在上海上班，房子買在太倉、昆山甚至蘇州的比比皆是，一趟通勤下來，公交車、地鐵、高鐵和共享單車一個都沒拉下，基本談不上什么生活質(zhì)量。
在熱播的《我們的婚姻》中，盛江川點出從通勤時間看職級讓眾多打工人大呼真實?！巴ㄇ趥z小時，肯定是實習生；走路上班五分鐘，那才是真?！薄?/p>
每日的通勤就已經(jīng)讓員工耗盡了精氣神，還談什么奮斗呢？
老牌資本主義國家也會遇到這個問題——“59%的科技工作者都認為硅谷房價太高”，一度是推特和reddit上的熱門話題。面對大城市的高房價，美國人民選擇用腳投票?！禨eattleTimes》報道，休斯頓每年有大約10萬人流出，洛杉磯有大約11萬人流出，紐約則是20萬。
而“美國大廠”同樣也會遇到高房價導致的人才流失問題，昔日汽車霸主通用汽車，就曾因高房價把IT中心搬到了沃倫、奧斯汀和亞特蘭大。作為“南方硅谷”，亞特蘭大的房價大約只有紐約的三分之一。而美國近幾年人口凈流入最多的城市西雅圖，房價中位數(shù)也只有紐約的41%，聚集了波音、微軟、亞馬遜的總部。
在美國，60%的企業(yè)總部分布在六大都市圈以外的地區(qū)。歐洲的格局就更加分散：光刻機霸主阿斯麥（ASML），誕生于僅有四萬多人的荷蘭小鎮(zhèn)費爾德霍芬；大眾總部在沃爾夫斯堡扎根時，這座城市人口才剛剛突破十萬。
相比之下，國內(nèi)大廠里能早早就有這種意識的，恐怕只有華為。90年代，華為早早把總部搬到了遠離深圳市中心的龍崗坂田，2018年又搬到了深圳和東莞之間的松山湖。而除開華為，中國廣大教育資源和產(chǎn)業(yè)基礎并不弱的二線城市，卻長期徘徊在“大廠版圖”之外。
在2020年的《財富》世界500強中，大陸地區(qū)共計117家企業(yè)入選，其中三分之二都位于北上深。西安與武漢這兩個二線城市中的老牌列強，上榜的企業(yè)總數(shù)只有三個。
因此，相比一線城市的繁華光鮮、豪擲百億時的意氣風發(fā)，在買地蓋樓的時候多為廣大一線員工考慮考慮，也許是更負責任的做法。唯一的壞處，可能就是住在江邊大平層里的高管，通勤距離遠了一點。
04 尾聲
2021年12月3日，象征韓國經(jīng)濟騰飛的首爾63大廈舉行了一場高規(guī)格會議，主題是“振興和救濟韓國經(jīng)濟”。
無獨有偶，橫濱地標大廈完工當年，狂飆的地價在經(jīng)濟衰退背景中大跳水。而馬來西亞雙子塔的建造還未落成，便迎來了亞洲金融危機。1998年臺北101大廈的動工，本以為是臺灣地區(qū)走向嶄新未來的開始，沒想到卻成為一道分水嶺，見證了日后經(jīng)濟的衰退。
可見，象征繁榮與里程碑大樓往往并沒有神功護體的法力，反而容易成為茶余飯后的談資。
[1]2021應屆生就業(yè)趨勢報告 ，BOSS直聘研究院
[2]字節(jié)7億杭州拿地和阿里做鄰居，B站81億買地：大廠蓋樓，背后沒那么簡單，HR新邏輯
[3]65億上海拿地，美團大手筆配置地產(chǎn)，界面新聞
[4] 承載記憶的國營老廠生活區(qū)，黃三角早報
[5]別以為互聯(lián)網(wǎng)公司不買地，一文看盡互聯(lián)網(wǎng)公司房地產(chǎn)！，億歐
[6]如何看待搜狐公司還沒搜狐大樓之前這個說法，知乎問答
[7]互聯(lián)網(wǎng)新貴買地運動，AI藍媒匯
[8]字節(jié)跳動在上海拿地，互聯(lián)網(wǎng)大廠頻繁圈地買樓，AI財經(jīng)社
[9] 樓面地價超2007年，18家逐鹿京城新地王，21世紀經(jīng)濟報道
[10]2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫始末，知乎問答
[11] 中概互聯(lián)的投資價值：一站式投資互聯(lián)網(wǎng)龍頭，銀行螺絲釘