文｜VCPE參考 周雯蕊

編輯 | 李悠然

4月1日，萬科旗下物業(yè)企業(yè)——萬物云在港交所遞書。

在剛剛過去的【萬科2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上】，萬物云CEO朱保全談到，「萬科分拆萬物云上市，主要還是覺得兒子已經(jīng)是個(gè)成年人了，需要通過引入國(guó)內(nèi)外的機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)一步提高萬物云的綜合實(shí)力，奠定行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位，吸引和保留人才。公司的既定戰(zhàn)略不會(huì)以捕捉資本市場(chǎng)的窗口為主要考慮因素」。

在此前的采訪中，朱保全也提到，「未來（萬物云）所有的板塊都可以上市，包括萬物梁行（國(guó)內(nèi)首家兼具中外基因的商企服務(wù)公司）、萬御安防（其旗下安防機(jī)電服務(wù)品牌，從事安防科技、機(jī)電維保和技術(shù)工匠）都是可以獨(dú)立上市的」。

萬科董事長(zhǎng)郁亮也佐證了這一點(diǎn)，「未來公司以每個(gè)業(yè)務(wù)能不能獨(dú)立上市作為成功標(biāo)志之一」。

那么，萬科這位「成年的兒子」究竟能力如何？

01 博裕、58集團(tuán)已套現(xiàn)近90億元

萬物云的前身是1990年成立的萬科物業(yè)。

在過去的30多年間，萬科物業(yè)不斷發(fā)展，曾十年蟬聯(lián)「中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)」第一名。

隨著2015年全面市場(chǎng)化的開啟，萬科物業(yè)于2017年相繼引入了博裕資本與58同城的戰(zhàn)略投資。其中，博裕資本以15億元認(rèn)購(gòu)了萬科物業(yè)25%股權(quán)，58集團(tuán)也以3億元認(rèn)購(gòu)了后者5%的股權(quán)。

2021年11月，博裕資本將7.6%股權(quán)以總對(duì)價(jià)69.96億元，轉(zhuǎn)讓給瑞軒、珠海達(dá)豐，以及睿達(dá)第三有限公司；58同城以總對(duì)價(jià)19.91億元，將2.14%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給海南云勝。

至此，在萬科物業(yè)的股東名單里蟄伏僅4年的博裕、58集團(tuán)，已累計(jì)套現(xiàn)近90億元。 

2019年，萬科物業(yè)與戴德梁行簽約成立合資公司共同打造了「萬物梁行」。2020年，萬科物業(yè)正式更名為萬物云，定位為空間科技服務(wù)。

招股書顯示，更名后，萬科仍是萬物云最大控股股東。截至上市前，萬科持股為57.12%。博裕資本（Radiant Sunbeam Limited）持股為17.14%；58集團(tuán)（DreamLanding Holdings Limited）持股為2.86%。

此外，萬科集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司——萬斛泉源持股為3.39%；萬頃、萬斛、萬馬爭(zhēng)先、盈達(dá)投資基金、萬殊之妙均持股為0.48%。陽光城通過海南慧優(yōu)、海南智博、海南慧佳及海南瑞鴻四家公司持股1.78%。瑞軒持股為2.86%，珠海達(dá)豐持股為1.9%，海南云勝持股為2.01%。

值得注意的是，員工持股平臺(tái)——睿達(dá)持股約8.57%。 

據(jù)招股書披露，萬物云此前共向394名員工授予了7000萬股IPO之前的股票。其中，朱保全持股2000萬股，是份額最大的員工持股者。

02 在管面積已達(dá)約7.85億平方米

從業(yè)務(wù)來看，萬物云致力于以科技推動(dòng)空間服務(wù)業(yè)的數(shù)字化升級(jí)，目前包含Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長(zhǎng)）三大模塊。

其中，主打遠(yuǎn)程空間科技運(yùn)營(yíng)服務(wù)的Tech模塊，細(xì)分為「第五空間」和「萬?？萍肌埂０ā溉斯ぶ悄芪锫?lián)網(wǎng)」(AIoT)以及「流程即服務(wù)」(BPaaS)解決方案，為的是讓居民的生活空間更為標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)字和智能化。

第二部分——Space模塊總共細(xì)分為三塊，一是包含社區(qū)空間服務(wù)的「萬科物業(yè)」與「譽(yù)鷹平臺(tái)」，目的是讓城市居民擁有更宜人的空間環(huán)境；二是歸屬于商企空間服務(wù)的「萬物梁行」，主要是為商企、政府部門和其他機(jī)構(gòu)客戶提供物業(yè)和綜合設(shè)施管理服務(wù)；三是致力于城市空間服務(wù)的「萬物云城」，主要提供城市空間整合服務(wù)。

萬物云的第三部分——Grow模塊包括「萬物成長(zhǎng)」、「祥盈企服」和「萬物為家」三個(gè)板塊。

其中，「萬物成長(zhǎng)」是公司的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)及戰(zhàn)略投資平臺(tái)，將持續(xù)連接成熟企業(yè)、孵化創(chuàng)新企業(yè)；

「祥盈企服」的主要業(yè)務(wù)是提供藍(lán)領(lǐng)招聘與財(cái)務(wù)共享外包；

「萬物為家」主要提供住宅物業(yè)服務(wù)、房屋經(jīng)紀(jì)及租賃管理服務(wù)、房屋修繕和美居服務(wù)等社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目。

隨著市場(chǎng)化運(yùn)作的推進(jìn)以及對(duì)全域空間的覆蓋，萬物云的客戶類型不斷豐富。

截至目前，已涵蓋廣大住宅小業(yè)主和業(yè)委會(huì)、商業(yè)物業(yè)業(yè)主，以及包括萬科集團(tuán)在內(nèi)的各大企業(yè)、和城市客戶等。已與萬科集團(tuán)逐漸發(fā)展成為了互惠互補(bǔ)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，成為了萬科集團(tuán)物業(yè)服務(wù)、智能社區(qū)建設(shè)、案場(chǎng)服務(wù)及房屋銷售服務(wù)方面的合作方。

截至2021年12月31日，萬物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積已達(dá)約7.85億平方米。

03 萬物云的成長(zhǎng)煩惱：如何去萬科化？

招股書顯示，萬物云2019年、2020年及2021年，分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入139.27億元、181.45億元、237.04億元，分別實(shí)現(xiàn)毛利為24.68億元、33.65億元、40.20億元，分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10.4億元、15.19億元、17.14億元。均呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

值得注意的是，萬物云的客戶大多集中在萬科集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司。招投書顯示2019年、2020年及2021年，自萬科集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司產(chǎn)生的收入分別占公司總收入的12.7%、15.4%及16.1%，分別占住宅物業(yè)服務(wù)總收入的66.5%、64.5%及61.0%。存在大客戶依賴風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，萬物云在招股書中表示，由于公司無法控制萬科集團(tuán)的業(yè)務(wù)策略，因此后者的業(yè)務(wù)或其開發(fā)新物業(yè)的能力，以及任何不利發(fā)展可能會(huì)影響公司獲得新服務(wù)合同的能力。

當(dāng)萬科集團(tuán)考慮開發(fā)物業(yè)服務(wù)的候選人時(shí)，公司可能享有優(yōu)先權(quán)。然而，萬物云無法保證能夠在招投標(biāo)或甄選過程中獲得所有服務(wù)合同。

公司亦無法控制可能影響業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的宏觀經(jīng)濟(jì)或其他因素。于往績(jī)記錄期間，萬物云收入增長(zhǎng)的顯著部分來自和房企簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

但房地產(chǎn)開發(fā)商可能因監(jiān)管環(huán)境的變動(dòng)或疫情長(zhǎng)期持續(xù)的負(fù)面影響而出現(xiàn)銷售下滑或財(cái)務(wù)困境，進(jìn)而可能對(duì)公司獲取物業(yè)服務(wù)及增值服務(wù)造成影響，甚至可能對(duì)公司的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及前景造成重大不利影響。

任何企業(yè)的成長(zhǎng)與獨(dú)立都離不開自身強(qiáng)大的造血能力。對(duì)于未來的萬物云來說，如何減少對(duì)萬科的依賴，無疑是它首要面對(duì)的問題。

萬物云究竟能否擺脫萬科獨(dú)立成長(zhǎng)？大家有什么看法？歡迎在評(píng)論區(qū)留言。