文 | 清流工作室 王曉悅
主編 | 趙妍
近日，美的置業(yè)（03990.HK）宣布獲得建設(shè)銀行和招商銀行合計(jì)160億元的并購融資額度。加上近期美的置業(yè)頻繁收購業(yè)內(nèi)房企的項(xiàng)目公司，被冠上新“白武士”之名。
市場對(duì)“白武士”的期待，還來源于美的置業(yè)較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。2021年年報(bào)顯示，美的置業(yè)在手現(xiàn)金262.89億元，足以覆蓋短期的銀行負(fù)債僅104.61億元。大部分房企陷入資金危機(jī)之時(shí)，美的置業(yè)顯得氣定神閑。
清流工作室發(fā)現(xiàn)，美的置業(yè)的資金優(yōu)勢，可能部分來自美的系金融機(jī)構(gòu)廣東順德農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（下稱“順德農(nóng)商行”），美的置業(yè)由此獲得不少關(guān)聯(lián)貸款。一個(gè)值得警惕的現(xiàn)象是，美的置業(yè)近三年發(fā)行的債券背后，頻頻有順德農(nóng)商行在接盤。
此外，美的置業(yè)與合作方金科股份一樣，從項(xiàng)目公司頻繁抽調(diào)資金，形成部分表外負(fù)債。這些抽調(diào)的資金，在賬目上應(yīng)當(dāng)計(jì)入應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)。美的置業(yè)2019年應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)為105.55億元，2020年突然增長到190.27億元，增幅達(dá)80%。2021年，美的置業(yè)應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)繼續(xù)增長至198億元。
銀行理財(cái)資金接盤美的置業(yè)債券
市場期待，這家制造業(yè)背景的房企，是否能成為新一屆“白武士”，在抄底收購后獲得規(guī)模躍升？
具體看美的置業(yè)近期收購的項(xiàng)目，基本都是美的置業(yè)與其他房企的合作項(xiàng)目公司，美的置業(yè)本身就持有50%左右的股權(quán)。在項(xiàng)目合作方陷入資金危機(jī)時(shí)，美的置業(yè)的出手，更像是一場對(duì)旗下項(xiàng)目的自救。
不過，這種項(xiàng)目回收同時(shí)給美的置業(yè)帶來了融資便利。美的置業(yè)近期獲得建設(shè)銀行100億元并購融資額度、20億元保障性租賃住房項(xiàng)目貸款及100億元住房按揭專項(xiàng)貸款，又獲得招商銀行60億元并購融資額度和60億元住房按揭貸款專項(xiàng)額度。
美的置業(yè)也曾表示，公司融資主要以銀行借款為主，這或許要?dú)w功于美的系的金融布局。
美的商業(yè)帝國十分龐大，延伸至各個(gè)行業(yè)。創(chuàng)始人何享健目前掌控主營電器的美的集團(tuán)（000333.SZ），女兒何倩娥掌控材料公司會(huì)通股份（688219.SH），做起了美的集團(tuán)的上游生意。何享健的兒媳盧德燕控制美的置業(yè)、兒子何劍鋒則專注投資金融、科創(chuàng)等領(lǐng)域。
美的系曾參股或目前仍參股金鷹基金、江蘇銀行、湖北銀行、江西樟樹順銀村鎮(zhèn)銀行、豐城順銀村鎮(zhèn)銀行、浙江上虞農(nóng)村合作銀行，以及開源證券。這其中，與美的關(guān)系最密切的金融機(jī)構(gòu)，是順德農(nóng)商行。
工商資料顯示，美的集團(tuán)是順德農(nóng)商行的第二大股東，持有7%股權(quán)；美的集團(tuán)控股子公司美的集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司也參股順德農(nóng)商行，持有2.69%股權(quán)。二者合計(jì)持股比例達(dá)9.69%，比順德農(nóng)商行的第一大股東所持比例更高，因此美的集團(tuán)才是順德農(nóng)商行實(shí)際意義上的第一大股東，美的集團(tuán)原副總裁肖明光目前兼任順德農(nóng)商行董事職務(wù)。
有了這一層關(guān)系，順德農(nóng)商行成為美的系的“小金庫”。
清流工作室發(fā)現(xiàn)，順德農(nóng)商行長期出現(xiàn)在美的置業(yè)主要往來銀行列表中。以2020年為例，順德農(nóng)商行給美的置業(yè)及其參股子公司廣東睿住優(yōu)卡科技有限公司、控股孫公司廣東睿住智能科技有限公司、全資孫公子佛山市順德區(qū)天美房產(chǎn)有限公司等提供關(guān)聯(lián)貸款共計(jì)16億元。同時(shí)給另外兩家美的系公司，美的集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司和佛山市順德區(qū)美的發(fā)展有限公司合計(jì)提供40億元關(guān)聯(lián)貸款。
此外，盈峰集團(tuán)有限公司及其旗下多家公司，將持有的材料公司、文化投資公司的股權(quán)出質(zhì)給順德農(nóng)商行，2019年盈峰系從順德農(nóng)商行獲批授信金額36億元。盈鋒集團(tuán)是由美的創(chuàng)始人何享健之子何劍鋒控制的投資公司，投資領(lǐng)域涵蓋金融、零售、制造等，并實(shí)際控制上市公司盈峰環(huán)境（000965.SZ）及華錄百納（300291.SZ），且持有易方達(dá)基金管理有限公司22.65%股權(quán)。
清流工作室發(fā)現(xiàn)，除了關(guān)聯(lián)貸款，雙方還有更為隱秘的資金交易——順德農(nóng)商行通過理財(cái)產(chǎn)品接盤了不少美的置業(yè)的債券。
公開資料顯示，2020及2021年，美的置業(yè)頻繁發(fā)債，且大部分債券利率維持在5%以下，融資成本較低。美的置業(yè)2020年發(fā)了7只公募債券，合計(jì)募集資金達(dá)69.2億元；2021年發(fā)了3只私募債券、2只公募債券，合計(jì)募集資金28.1億元。2022年一季度，美的置業(yè)發(fā)布一只公募債券募集了15億元。這其中，一只批號(hào)為PPN839號(hào)私募債，是由順德農(nóng)商行和興業(yè)銀行聯(lián)席主承銷。
與此同時(shí)，2020年年底至今，順德農(nóng)商行發(fā)行的精英理財(cái)“順享”、“德利”、“德享”等多個(gè)凈值型產(chǎn)品，陸續(xù)將資金投向了美的置業(yè)發(fā)行的“20美置07”、“21美的置業(yè)PPN001”、“21美置01”等公募及私募債券，面值在幾百萬元到幾千萬元不等。
據(jù)清流工作室統(tǒng)計(jì)，2021年全年，順德農(nóng)商行理財(cái)產(chǎn)品的資金累計(jì)購入美的置業(yè)債券金額超過14億元。僅今年2月份一個(gè)月時(shí)間，已累計(jì)購入美的置業(yè)債券金額就超過3億元。
應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)近200億元
美的置業(yè)多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目與業(yè)內(nèi)房企合作完成，目前與金科、融創(chuàng)、萬科、保利乃至新希望地產(chǎn)均有合作項(xiàng)目。
美的置業(yè)與金科股份合作項(xiàng)目較多。根據(jù)清流工作室此前報(bào)道，金科股份頻繁從項(xiàng)目公司抽調(diào)資金，并形成一套模式：通過先為項(xiàng)目公司提供借款擔(dān)保、再抽調(diào)資金回集團(tuán)總部的方式，金科股份可能獲得巨額流動(dòng)資金，卻無需將其計(jì)入金融負(fù)債，大大降低了表內(nèi)負(fù)債總額。
而這種資金抽調(diào)，合作雙方是共同進(jìn)行的，金科股份抽調(diào)資金的同時(shí)，美的置業(yè)也從合作項(xiàng)目同步抽調(diào)資金。比如，2020年6月，美的置業(yè)旗下的徐州市美的新城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，就從與金科的合作項(xiàng)目公司南京科宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，調(diào)取富余資金6.66億元。2019年，南昌美的又從合作項(xiàng)目九江金晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，調(diào)取資金1.58億元、合肥美的從合作項(xiàng)目合肥金駿美合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司調(diào)取資金累計(jì)調(diào)取資金6億元、美的西南公司從合作項(xiàng)目重慶金美圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司調(diào)取資金4.6億元。
根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，從合營和聯(lián)營公司調(diào)取的資金，最終會(huì)計(jì)入其他應(yīng)付款。財(cái)報(bào)顯示，美的置業(yè)2019年應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)為105.55億元，2020年突然增長到190.27億元，增幅達(dá)80%。2021年，美的置業(yè)應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)繼續(xù)增長至198億元。與此同時(shí)，美的置業(yè)為旗下合營和聯(lián)營公司提供的擔(dān)保也從2019年的近70億元，增長至2020年的119億元。2021年，擔(dān)保金額進(jìn)一步增長至124億元。
除了采用合作開發(fā)模式，背靠制造企業(yè)美的集團(tuán)，可能也是美的置業(yè)資金充足的重要原因。2021年上半年，美的置業(yè)獲得關(guān)聯(lián)方提供的貸款金額14.99億元，同時(shí)獲得關(guān)聯(lián)方提供的擔(dān)保額度為49.82億元。
美的置業(yè)旗下部分項(xiàng)目的合作方，還出現(xiàn)美的集團(tuán)的股東及高管。
2021年底，美的置業(yè)在義烏的錦繡君蘭小區(qū)獲得預(yù)售證并開始銷售，項(xiàng)目早在2021年5月開工，預(yù)計(jì)2024年竣工。該項(xiàng)目由金華市美星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“金華美星”）負(fù)責(zé)開發(fā)，金華美星原本由美的置業(yè)全資子公司寧波市梅山美的房地產(chǎn)發(fā)展有限公司持有100%股權(quán)。2022年2月，一家寧波億禾股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“寧波億禾”）突然帶資入股金華美星并持股49.9%，美的置業(yè)一方持股比例下降至50.1%。
進(jìn)入預(yù)售階段的項(xiàng)目公司，為何仍然需要引入新的資金支援？
工商資料顯示，寧波億禾公司由袁利群出資1.99億元設(shè)立，而袁利群是美的集團(tuán)的股東之一，持股1.29%，她同時(shí)也在美的電器擔(dān)任董事。袁利群控制的寧波億禾，還于2021年與美的置業(yè)合資設(shè)立了佛山市南海區(qū)美鳴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并持有其50.1%的股權(quán)。
美的置業(yè)的供應(yīng)商，則通過保理業(yè)務(wù)等方式迂回獲得美的集團(tuán)公司的資金。
廣東美城建筑工程科技有限公司（下稱“美城建筑”）參與了多個(gè)美的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，近年以應(yīng)收賬款向天津美的商業(yè)保理有限公司（下稱“美的保理”）融資，合計(jì)110次。據(jù)清流工作室不完全統(tǒng)計(jì)，僅2022年至今，美的保理為其提供的應(yīng)收賬款融資合計(jì)超過28億元。美的保理是美的集團(tuán)的全資孫公司，長期為美的系的各類公司提供應(yīng)收賬款融資服務(wù)。
另外一家美的系的保理公司深圳前海盈峰商業(yè)保理有限公司（下稱“盈峰保理”），為美城建筑提供了4筆應(yīng)收賬款融資服務(wù)。盈峰保理是盈鋒集團(tuán)全資子公司，由何劍鋒控制。
美城建筑還從另一家保理公司，海南鉑美商業(yè)保理有限公司（下稱“海南鉑美”）獲得應(yīng)收賬款融資共計(jì)9筆。海南鉑美由美的置業(yè)旗下物業(yè)公司廣東鉑美物業(yè)服務(wù)股份有限公司持股80%，列入美的置業(yè)的合并報(bào)表。而2021年初，美的置業(yè)突然參股美城建筑，購入其20%股權(quán)。