文 | 一刻商業(yè) 云夢澤
編輯 | 周燁
萬科這兩年的日子不好過。
前不久，萬科發(fā)布了一份凈利潤接近腰斬的2021成績單。據(jù)年報(bào)顯示，其實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。利潤的下降主要源于開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、投資收益回落以及計(jì)提資產(chǎn)減值損失。
對于這樣的成績，郁亮在業(yè)績發(fā)布會上作了沉痛檢討，并宣布取消所有高管層級，全部下放前線的決定。
除此之外，萬科在職的8位董事、監(jiān)事、高管均較大幅度降薪，甚至在人員管理上也做起了“減法”。
從年報(bào)披露的數(shù)據(jù)中可以看到，自萬科2021年宣布取消集團(tuán)合伙人層級，高管下沉到前線后，萬科2021年管理費(fèi)用同比降低60.85%至11.84億元。
在管理上“節(jié)約縮食”的萬科，單單依靠下放高管到前線這樣的手段，真能解憂嗎？
在《致股東》中，郁亮將業(yè)績下滑歸結(jié)于管理模式離散度大，多元化業(yè)務(wù)投入成本高。
誠然，項(xiàng)目操盤能力的分化和部分城市投資失利暴露了萬科當(dāng)下管理模式的不足，而多元化新業(yè)務(wù)，包括物業(yè)、物流、冷鏈，長租公寓等對萬科整體大盤的貢獻(xiàn)依然不高，甚至還在拖累著整體的業(yè)績表現(xiàn)。
當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境在經(jīng)歷了寒冬后，新一輪洗牌還在繼續(xù)，據(jù)《保利2021-2022年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》報(bào)告，2022年償債高峰來臨，預(yù)期行業(yè)的出清和縮表將會延續(xù)和強(qiáng)化，以“三高”為代表的舊發(fā)展模式會逐步退出歷史舞臺。
而據(jù)年報(bào)披露，萬科在整體融資環(huán)境趨緊的行業(yè)背景下，凈負(fù)債率和融資成本穩(wěn)定在行業(yè)較低水平，扣除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率優(yōu)化至68.5%，三道紅線滿足綠檔達(dá)標(biāo)。
如今，沒有了高管層級卻承諾企穩(wěn)回升的萬科，真的能輕裝上陣，發(fā)揮前線督戰(zhàn)的最大效用，今年交出令股東滿意的成績單嗎？
1、2022，萬科無“高管 ”
“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”，在業(yè)績會上，萬科沉重地定下了今年的八字方針。
同時(shí)，為了提升業(yè)績，郁亮還宣布了萬科取消所有高管層級，全部下沉到前線，就連董事局主席和總裁都要以身作則，領(lǐng)兵出征。
拋開董事局主席、總裁的頭銜，郁亮目前還兼任了首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問題。萬科總裁祝九勝也掛帥出征，兼任了長租公寓BU首席合伙人，承擔(dān)長租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理責(zé)任。
萬科董事會團(tuán)隊(duì)構(gòu)成情況，圖/萬科官網(wǎng)2021可持續(xù)發(fā)展報(bào)告
一邊走到前線傾聽更多客戶心聲，另一邊大刀闊斧在薪酬績效上也開始了“瘦身”。
郁亮主動放棄了2021年度的全部獎(jiǎng)金，據(jù)萬科年報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，郁亮領(lǐng)取的稅前報(bào)酬僅為154.7萬元，跟2020年的1247.3萬相比，降薪幅度達(dá)到了近九成，此前兩年薪酬均高達(dá)1200萬元以上。
萬科其他管理層也一同降薪，包括郁亮在內(nèi)的在公司任職的8位董事、監(jiān)事、高級管理人員合計(jì)獲得稅前報(bào)酬人民幣3409.6萬元，同比下降50.0%，合計(jì)降薪一半，約2400萬元。
此外，管理層的董監(jiān)高還需要把去年所有稅后薪酬用來增持萬科A股的股份，合計(jì)增值金額不低于2000萬元。
管理層自降薪資、放棄獎(jiǎng)金，表露著萬科高管下沉前線的決心。
此前在內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會上，萬科新一輪架構(gòu)調(diào)整及人事變動也在早有預(yù)兆地發(fā)生。
萬科目前的七大前線區(qū)域戰(zhàn)場上，北京戰(zhàn)場由盧冰負(fù)責(zé)，東北戰(zhàn)場由林曈主抓，華中戰(zhàn)場有蔡平，南方戰(zhàn)場依然是孫嘉這樣的“封疆大吏”執(zhí)掌，上海戰(zhàn)場改弦更張換成了張海，而西南和西北戰(zhàn)場則分別由李嵬和郭繼勛負(fù)責(zé)。
此外，麥肯錫出身的劉肖在北方區(qū)域深耕多年后，帶著前線的作戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)重回總部擔(dān)任執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官，而在新賽道破局的前線，曾執(zhí)掌萬科中西部區(qū)域的王海武也調(diào)任印力，在新領(lǐng)域開疆拓土。
精兵強(qiáng)將，輕裝上陣，在業(yè)績滑坡的時(shí)期，萬科在部門人員上也開始做起了“減法”。
據(jù)年報(bào)顯示，萬科上年末整體員工規(guī)模較上年增加43.97%至139494人，但房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)員工則減少了11.84%至17323人。
另外，從專業(yè)構(gòu)成來看，管理類人員（財(cái)務(wù)、審計(jì)、法務(wù)、人力及高管）同比大幅下滑51.9%至2844人；專業(yè)技術(shù)人員（工程、設(shè)計(jì)、成本及采購）同比減少4.46%至7243人；市場營銷人員則增加17.56%至7236人。
從人員成本來看，除部分項(xiàng)目部門需要“做減法”外，員工收入、福利、補(bǔ)貼等均需要重新調(diào)整，而首席客戶官從此前的65位精簡到14位，多出來的51位同事也被分解到了其他的職能部門。
高管掛帥出征，被戰(zhàn)時(shí)氛圍籠罩的萬科，正在業(yè)績障礙面前爬坡過坎，取消高管所有層級釋放的信號，預(yù)示著萬科正在下一手新棋，但這招新棋能否挽救萬科，還有待觀察。
2、優(yōu)等生為何交出了“不及格”答卷？
財(cái)務(wù)數(shù)字敲響警鐘，將高管層級下放前線，是一種重要的表態(tài)。
細(xì)看背后原因，郁亮在2021年業(yè)績報(bào)告《致股東》中對業(yè)績下滑所表達(dá)的歉意，就可以看得出謹(jǐn)小慎微的態(tài)度之下，萬科的業(yè)績屬實(shí)難看。
前不久，以穩(wěn)健安全著稱的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科發(fā)布2021年報(bào)，公司營業(yè)收入4528億元，同比僅增長8.0%，歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。
萬科2021年度業(yè)績概況，圖/萬科周刊
翻看萬科歷年的業(yè)績年報(bào)成績單，在房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是“優(yōu)等生”，而在今年的業(yè)績大考中給出這樣的成績，屬實(shí)有些罕見，這是萬科上市31年以來的第三次凈利下滑。
時(shí)針撥回上市之路，此前兩次的業(yè)績泥潭分別出現(xiàn)在1995年和2008年，彼時(shí)正值國家宏觀調(diào)控和全球金融危機(jī)，行業(yè)經(jīng)歷前所未有的震蕩和調(diào)整，內(nèi)里因果有跡可循。
而今年的萬科跌回泥潭，甚至大動干戈取消高管層級，下放前線，不得不讓人懷疑是不是內(nèi)部經(jīng)營管理出現(xiàn)了問題。
帶著疑問，郁亮在年報(bào)《致股東》中對凈利潤下降的原因進(jìn)行了坦誠剖析，他并未全然歸結(jié)于行業(yè)變化、市場因素，而是重點(diǎn)放在自我檢討。
在年報(bào)《致股東》中，郁亮坦言，在管理方面公司存在離散度大的問題，進(jìn)而拉低了整體盈利表現(xiàn)。
離散度首先體現(xiàn)在了項(xiàng)目操盤能力的分化上，萬科此前做過不少好的項(xiàng)目，但都沒能將這些好項(xiàng)目的可行性優(yōu)勢復(fù)制推廣，轉(zhuǎn)化成整個(gè)集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)動作和一致表現(xiàn)。
此外，少數(shù)項(xiàng)目也出現(xiàn)了投資上的失誤，部分城市投資追高冒進(jìn)，分布式管理機(jī)制會將投資額度直接分到區(qū)域，但在市場深度調(diào)整的時(shí)候，容易造成當(dāng)?shù)毓靖吖雷陨硎袌鰸摿Γ瑢κ袌雠袛噙^于樂觀，拿下自己消化不了的項(xiàng)目。
據(jù)iFinD數(shù)據(jù)，過去幾年，萬科的銷售均價(jià)都在1.5-16.萬/平，偏向高線城市，但從去年4月起，全國22個(gè)城市開始執(zhí)行“兩集中”供地政策，熱門城市地塊遭嚴(yán)重哄搶，無疑增加了萬科的拿地成本。
管理方面離散度大，而業(yè)務(wù)方面，對于新賽道的開拓，也讓萬科投入產(chǎn)出不成比例，每一次“試錯(cuò)”都是對業(yè)績的考驗(yàn)。
在新業(yè)務(wù)的開拓上，萬科所付出的成本超過了此前預(yù)想，導(dǎo)致對業(yè)績產(chǎn)生了直接影響。
從2014年開始，萬科轉(zhuǎn)型多賽道探索，從長租公寓業(yè)務(wù)的多輪折戟，到如今萬物云、物流倉儲、萬科泊寓、印力等多條路前進(jìn)，這過程中所面臨的難度和付出成本都是萬科探索的學(xué)費(fèi)。
萬科產(chǎn)業(yè)組織架構(gòu)，圖/萬科集團(tuán)官網(wǎng)
值得一提的是，在2021年的財(cái)報(bào)上，這些新業(yè)務(wù)“學(xué)費(fèi)”合并報(bào)表范圍內(nèi)此部分費(fèi)用已達(dá)80億元。
這些還在發(fā)展的新業(yè)務(wù)持續(xù)性地侵蝕著萬科的利潤，例如長租公寓和城中村改造等，至今仍然拖累著萬科的盈利表現(xiàn)，這些對業(yè)績的影響關(guān)系重大。
郁亮雖然都在從自身找原因，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)大環(huán)境也在經(jīng)歷著動蕩，密集的政策調(diào)控與信貸收縮，房地產(chǎn)正在去金融化，回歸居住屬性。
行業(yè)面臨變局，前有泛海控股賣身自救，后有背著萬億負(fù)債的恒大，在大環(huán)境下求穩(wěn)，萬科不得不節(jié)衣縮食。
管理離散度大、多賽道探索學(xué)費(fèi)多，在波詭云譎的大環(huán)境下，萬科取消高管層級的舉動勢在必行，無論是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)還是新業(yè)務(wù)，讓高管下沉一線，真的能挽回下滑的業(yè)績嗎？
3、高管上前線，萬科能解憂嗎？
業(yè)績拉跨，光靠高管上前線，能給萬科帶來轉(zhuǎn)機(jī)嗎？
翻看2021年財(cái)報(bào)可以看到，萬科還是守住了安全經(jīng)營的底線，處于房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管“綠檔”范圍，各項(xiàng)指標(biāo)符合監(jiān)管規(guī)則要求；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正；年內(nèi)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，年末存量融資綜合融資成本降至4.11%。
雖然凈利面臨腰斬，但萬科的三道紅線還是滿足了國家“三道紅線”的指標(biāo)，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)等都給萬科打出了行業(yè)領(lǐng)先的信用評級。
而在這“三道紅線”下，萬科當(dāng)下的優(yōu)劣勢也可見一斑。
據(jù)2021年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，萬科資產(chǎn)負(fù)債率依然高達(dá)79.74%，但拆分來看，負(fù)債合計(jì)約1.5萬億，其中有息負(fù)債只有2659.6億，占比13.7%，而萬科手里還握著高達(dá)約1500億的現(xiàn)金，有息負(fù)債少，現(xiàn)金多。
這也意味著，對于萬科來說，凈負(fù)債率和現(xiàn)金的短債比遠(yuǎn)超規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，三道紅線早已不成威脅，甚至可以繼續(xù)增加有息負(fù)債，還具備融資便利的優(yōu)勢。
此外，深耕房地產(chǎn)行業(yè)多年的萬科，如今也還有一定的品牌效應(yīng)。而且萬科房地產(chǎn)主業(yè)雖然新開工規(guī)模下降，但竣工規(guī)模仍保持了增長。
根據(jù)萬科2021年年報(bào)披露，截至報(bào)告期末，萬科在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積10367.0萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約6428.4萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約4521.7萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約2910.1萬平方米。
此外，萬科在2021年獲取新項(xiàng)目148個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積2667.4萬平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積1901.4萬平方米，權(quán)益地價(jià)總額約1401.5億元。萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，總計(jì)容建筑面積約534.7萬平方米。
而從銷售情況上來看，截止去年底，萬科已售未結(jié)合同金額累計(jì)超過7100億元，是2021年結(jié)算收入的1.6倍，保障了未來銷售收入。
除了專耕房地產(chǎn)主業(yè)，萬科旗下還有不少副業(yè)在多元化協(xié)調(diào)發(fā)展。
根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)披露，2021年萬物云收入首次超過200億元，萬緯物流近三年收入復(fù)合增速為52%，萬科泊寓近三年收入復(fù)合增速為40%，而印力近五年收入復(fù)合增速也達(dá)到了20%。
萬科“一根筋”筋廠文化品牌，圖/萬科周刊
盡管具備優(yōu)勢，但反應(yīng)在年報(bào)業(yè)績上的劣勢也是有目共睹，腰斬的凈利下滑就像一面鏡子，倒映著過往的灰暗經(jīng)歷。
和今年萬科取消高管層級如出一轍的是，2008年萬科在經(jīng)歷的第二次業(yè)績下滑后，也在高層管理人員上動了刀。
遙看當(dāng)年，受全球金融危機(jī)及房地產(chǎn)全行業(yè)低迷影響，萬科業(yè)績下滑16.7%，公司高層管理人員也同樣主動放棄了年終獎(jiǎng)金。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，包括時(shí)任董事長王石、總經(jīng)理郁亮在內(nèi)的11位管理者降薪幅度超過50%，普遍在60%左右。
當(dāng)年的王石也曾坦言，在牛市的大環(huán)境中，過于舒適的環(huán)境使萬科在經(jīng)營細(xì)節(jié)上也暴露出諸多不足，一些專業(yè)能力表現(xiàn)甚至出現(xiàn)了下滑的跡象。
這也不難發(fā)現(xiàn)，今年取消高管層級、下放前線的這一做法，就像是2008年的經(jīng)驗(yàn)復(fù)刻，身在高位運(yùn)籌帷幄久了，也得沾沾地氣。
可是高管下前線，真的能讓萬科回暖嗎？
從官網(wǎng)公開的簡歷上可以看到，萬科高管的資歷和經(jīng)驗(yàn)都是業(yè)內(nèi)佼佼者，下沉一線更能傾聽到一線戰(zhàn)況，在實(shí)戰(zhàn)中積累經(jīng)驗(yàn)，可以給出及時(shí)準(zhǔn)確的戰(zhàn)斗指令，更有利于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行和新業(yè)務(wù)增長點(diǎn)的挖掘。
在新增長點(diǎn)的激勵(lì)上，去年6月王海武到萬科收購的印力后的成績也能印證一二，據(jù)2021年報(bào)披露，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入達(dá)到了52.3億元，同比增長了23.9%。
而高管的身體力行，也能激發(fā)萬科文化的凝聚力，給萬科人傳遞信心。
萬科業(yè)績是否回暖雖然有待驗(yàn)證，但市場回暖已經(jīng)開始慢慢有了跡象。
上個(gè)月，國務(wù)院金融委召開專題會議，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。隨后，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財(cái)政部等五部委迅速表態(tài)，釋放強(qiáng)烈“穩(wěn)地產(chǎn)”信號。
萬科高管到前線后帶來的整體表現(xiàn)目前還不得而知，但隨著整體大環(huán)境的回暖，萬科或許能夠挽回些業(yè)績?？上胍氐近S金時(shí)代，卻是難上加難了。